De nombreux propriétaires se demandent s'il est judicieux d'amortir leur prêt hypothécaire après l'abolition de la valeur locative. Avec la réforme du système prévue pour 2028, cette valeur locative sera supprimée et, dans de nombreux cas, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles des impôts. En d'autres termes: la liquidité, le taux d'intérêt hypothécaire, la tolérance au risque et le taux marginal d'imposition seront des facteurs déterminants.
Commençons par une bonne nouvelle: la charge fiscale des propriétaires devrait globalement diminuer après l'abolition de la valeur locative. Par exemple, un propriétaire d’appartement d’un million de francs dans le canton de Zurich, et avec un prêt hypothécaire en cours à hauteur de 65% avec un taux d’intérêt de 1,5%, peut s’attendre à une réduction d’impôt de 3000 à 5000 francs, selon son niveau de revenu.
Cette réduction d'impôt s'explique d'une part par les faibles coûts de refinancement et, d'autre part, par le taux marginal d'imposition. Ce taux décrit la variation en pourcentage de la charge fiscale par rapport à la variation correspondante de l'assiette fiscale. Dans notre cas, le revenu imposable diminue, car la valeur locative imposable – après suppression de l'abattement pour frais d'entretien – est supérieure au montant des intérêts déductibles du prêt hypothécaire.
Montant de l'intérêt hypothécaire
Pour Giampiero Brundia, directeur d'Oxifina, il n'existe aucune restriction quant au montant de l'amortissement. «Si vous le pouvez, vous devriez rembourser intégralement votre prêt hypothécaire si le rendement net d'impôt de votre investissement est inférieur au taux d'intérêt hypothécaire. Mais attention: conservez des réserves de liquidités suffisantes pour faire face aux imprévus.»
«L'avantage principal de l’amortissement est de réduire les coûts d’intérêts», explique Claudio Saputelli, directeur des investissements immobiliers mondiaux chez UBS Global Wealth Management. «Le remboursement peut s’avérer judicieux, surtout avec des taux d'intérêt plus élevés, car les coûts d’intérêts plus élevés sont beaucoup plus perceptibles.»
Mais ce n'est pas tout. Si la hausse actuelle des taux d'intérêt augmente, certes, les coûts de financement, la charge fiscale est aussi réduite, puisque les intérêts hypothécaires restent déductibles du revenu imposable. Avec le nouveau système, si vous êtes propriétaire, vous devrez donc assumer le risque de la hausse des taux d'intérêt, étant donné qu'ils ne bénéficieront plus d'une déduction plus importante. «La suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires entraînera une baisse du niveau d'endettement soutenable, car la charge d'intérêts ne pourra plus être allégée par les impôts. C'est un point important à retenir», explique l'expert d'UBS.
Prenez soin de vos liquidités
En matière d'amortissement, vous devez aussi prendre en compte la question de la liquidité, explique Florian Schubiger, directeur général d'hypotheke.ch, surtout si vous êtes un propriétaire senior. Rappelez-vous que vous avez aussi besoin d'argent pour vos dépenses du quotidien. Passé un certain âge, il serait imprudent d'investir la totalité de votre patrimoine dans l'immobilier, ajoute l'expert. Quel que soit votre âge, surveillez attentivement votre trésorerie, notamment si vous êtes propriétaire et n'habitez ni dans une maison individuelle neuve ni dans un appartement en copropriété.
La suppression de la valeur locative engendre aussi la perte des déductions fiscales pour les rénovations et l'entretien; constituez donc des réserves suffisantes, entre 1% à 3% selon votre bien.
Selon votre situation personnelle, réfléchissez aussi au niveau d'endettement hypothécaire que vous souhaitez après la suppression de la valeur locative. Même si vous êtes retraité, ou proche de la retraite, et que vous avez des liquidités suffisantes sur votre compte bancaires ou d'épargne, vous avez tout intérêt à réduire le plus possible votre dette hypothécaire. Ces raisonnements s'appliquent surtout aux emprunteurs qui perçoivent leur dette comme un fardeau psychologique. Si vous avez utilisé votre fonds de pension pour acquérir un bien immobilier, vous avez tout intérêt à investir les économies d'impôt réalisées dans l'amortissement, à réintégrer les fonds dans votre régime de retraite ou à les investir sur les marchés financiers. Tout dépend de votre situation personnelle et votre tolérance au risque.
Si vous prenez votre retraite dans les dix prochaines années, vous avez probablement intérêt à compléter votre fonds de pension pour couvrir d'éventuels déficits plutôt que d'effectuer des remboursements hypothécaires supplémentaires, et ça vaut aussi pour les propriétaires dans la vingtaine avant la retraite. Actuellement, les fonds de pension affichent un rendement moyen de 3,4%, un taux nettement supérieur au coût d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans, qui s'élève à 1,5%, selon Brundia d'Oxifina. Investir ces fonds à long terme dans une solution de type Pilier 3a peut s'avérer encore plus avantageux. Historiquement, une forte allocation en actions a généré des rendements annualisés allant jusqu'à 6%.
Investir dans des fonds d'actions ou des placements similaires ne convient pas à tous les propriétaires. Si vous vous souciez de la volatilité de vos investissements, vous devriez rembourser votre prêt hypothécaire au plus vite ou placer vos liquidités dans un fonds obligataire, généralement moins sujet aux fluctuations de prix.
Montant de l'endettement hypothécaire
De nombreux propriétaires se sont longtemps concentrés sur le montant de leur dette hypothécaire et leur approche s'est avérée efficace. Avec l'évolution de la réglementation, la situation financière globale, les taux d'intérêt, la tolérance au risque (en tenant compte de la liquidité) et l'imposition sur le revenu sont au cœur des préoccupations.
Un ratio d'endettement hypothécaire de 50% peut être trop faible par rapport à d'autres actifs tels que les fonds de pension, l'épargne du Pilier 3a et les placements en actions et obligations. En effet, la valeur du bien immobilier résidentiel pèse plus lourd que la moyenne dans l'ensemble du patrimoine. C'est notamment le cas si le bien immobilier résidentiel est évalué à un million de francs suisses, avec un montant du prêt hypothécaire qui s'élève à 500'000 francs (soit un ratio d'endettement de 50%) et un portefeuille de 100'000 francs en actions et obligations. En l'occurrence, un nouvel amortissement est déconseillé, car plus de 80% du patrimoine est immobilisé dans le bien immobilier. Notez aussi qu'augmenter le montant d'un prêt hypothécaire ou d'une tranche déjà remboursée est une opération délicate.
Autre point à considérer: si vous envisagez des vacances supplémentaires grâce à des économies potentielles, réfléchissez bien et établissez d’abord un budget à long terme. C'est seulement là que vous pourrez évaluer si un revenu disponible supplémentaire est réellement disponible. Il se pourrait fort bien que les économies réalisées grâce à la suppression de la valeur locative imputée soient mieux utilisées pour des rénovations et de l’entretien, car ces dépenses ne seront plus déduites des impôts à l'avenir.
