La Suisse figure parmi les pays les plus riches au monde, mais cette fortune est loin d’être partagée entre tous ses habitants. Une grande partie de cette richesse est aujourd’hui investie dans la pierre. Un bon tiers de la population vit dans un logement en propriété.
Beaucoup appartiennent à la génération des baby-boomers, qui a profité ces dernières décennies d'une valorisation spectaculaire de ses biens immobiliers. «Les prix de l'immobilier sont totalement déconnectés de l'évolution des salaires», explique l'expert immobilier Donato Scognamiglio. Si cette situation réjouit les propriétaires, elle entraîne des conséquences négatives pour la société.
Alors qu'une maison individuelle typique en Suisse coûtait environ 610'000 francs en 1998, selon la société de conseil immobilier Iazi, elle coûte aujourd'hui déjà plus de 1,7 million de francs. Pour la plupart des jeunes, il n'est plus guère possible de financer un logement en propriété. En conséquence, l'âge moyen des propriétaires ne cesse de grimper pour s'établir désormais à plus de 60 ans.
Des hypothèques massives deviennent nécessaires
Pourtant, malgré ces prix records, les baby-boomers ne sont pas pressés de vendre. Les attaches émotionnelles sont fortes, et rien ne les pousse à quitter leur maison pour un appartement plus petit, souvent bien plus cher. En Suisse, la valeur totale de l'immobilier dépasse les 3000 milliards de francs. Une fortune colossale qui, pour l'instant, reste ce que les économistes appellent une «richesse de papier».
Le problème survient lors de la transmission: quand les héritiers décident de vendre, ils exigent le prix fort. Pour acheter, les nouveaux acquéreurs n'ont d'autre choix que de s'endetter massivement. «Souvent, cela n'est possible que si l’on a hérité, gagné au loto ou volé», explique Donato Scognamiglio.
Si le financement fonctionne, une hypothèque de près de 1,4 million de francs serait nécessaire pour la maison individuelle mentionnée, avec des fonds propres minimaux de 340'000 francs. L'endettement nécessaire est donc trois fois plus élevé qu'en 1998. A titre de comparaison, le revenu médian suisse pour un emploi à plein temps était alors de 5000 francs, il est aujourd'hui d'environ 7000 francs.
Les raisons de la hausse des prix
Le découplage des prix et des revenus a des conséquences évidentes: un acheteur devrait mettre de côté 30'000 francs chaque année pendant 45 ans pour pouvoir rembourser cette hypothèque. Le remboursement de l'hypothèque devient donc de moins en moins réaliste. La prospérité de papier des boomers se transforme dans de nombreux cas en prospérité factice pour la génération suivante. Le volume des hypothèques des ménages suisses a massivement augmenté et s'élève aujourd'hui à plus de 1300 milliards de francs.
«Grâce aux taux d'intérêt bas, les coûts du logement pour les propriétaires restent dans des limites raisonnables, mais le niveau des taux d'intérêt est un moteur central du gonflement des prix de l'immobilier», explique Reiner Eichenberger, professeur d'économie à l'université de Fribourg. «S'y ajoutent la croissance de la prospérité et une forte immigration, qui boostent la demande.»
Eviction des propriétaires privés
Face à ces prix prohibitifs, les particuliers sont progressivement évincés du marché au profit des investisseurs institutionnels. Caisses de pension et fonds immobiliers injectent des milliards dans le secteur en quête de placements sûrs.
Problème: selon une étude de Raiffeisen, cette manne financière ne crée aucune offre supplémentaire. «C'est comme au Monopoly: si la demande est plus forte que l'offre, les prix grimpent», résume Donato Scognamiglio.
La loi sur l'aménagement du territoire et les conflits autour de la densification compliquent la réalisation des projets de construction. L'afflux d'argent frais alimente donc surtout la hausse des prix et des rénovations qui, dans les zones prisées, peuvent faire doubler les loyers. Par ailleurs, plusieurs études éclairent sur le fait que les loyers et les prix de l'immobilier élevés sont une raison importante pour la baisse de la natalité.
Le développement nuit à d'autres secteurs économiques
Comme les loyers suivent les prix, les nouveaux locataires perdent également du pouvoir d'achat pour les produits et services d'autres secteurs en raison des loyers élevés annoncés. «Ce sont justement les jeunes qui sont perdants sur le marché du logement et du travail, car l'immigration fait pression sur les salaires des nouveaux embauchés et non sur ceux des plus âgés, avec des contrats de travail de longue durée», explique Reiner Eichenberger.
La perte de pouvoir d'achat des nouveaux locataires freine l'incitation des entreprises à investir dans de nouvelles machines ou dans la recherche. Mais l'argent injecté dans le secteur immobilier peut également freiner la croissance économique: malgré toutes les demandes de réduction des réglementations dans le secteur de la construction, on construit aujourd'hui beaucoup plus qu'il y a des décennies, selon Reiner Eichenberger: «Cela immobilise du capital et de la main-d'œuvre dans le secteur de la construction, qui pourrait sinon être dirigé vers d'autres branches productives.»
Selon Reiner Eichenberger, la situation pourrait devenir délicate si les taux d'intérêt devaient un jour augmenter sensiblement. «Personne ne sait vraiment pourquoi les taux d'intérêt sont si bas. C'est un risque considérable.»
