La Finma, l'autorité de surveillance des marchés financiers, estime que de nombreuses banques suisses appliquent des critères trop souples pour l'octroi de crédits hypothécaires. L'autorité reconnaît un besoin d'amélioration de la réglementation, car divers établissements financiers exploitent de manière excessive la marge de manœuvre accordée par l'autorégulation. C'est ce qui ressort d'un communiqué de surveillance publié jeudi.
La Finma continue de considérer le marché immobilier et les opérations hypothécaires comme l'un des principaux risques pour la place financière suisse, souligne Claudio Saputelli, expert en immobilier et en hypothèques chez UBS à cash.ch. «A moyen terme, les banques locales, dont les critères d'octroi de prêts étaient jusqu'ici souples, devront adapter leurs directives. Cela signifie de manière générale que la marge de manœuvre des banques en matière d'octroi de crédits sera encore plus limitée.»
Durcissement des critères d'attribution
Interrogé sur la nouvelle procédure de la Finma, Florian Schubiger, de la plateforme de courtage hypotheke.ch, explique que les preneurs d'hypothèques la ressentent. «Les banques sont conscientes du problème. Nous avons pu observer un durcissement des critères d'attribution des hypothèques au cours des six derniers mois», poursuit Florian Schubiger.
Une personne souhaitant acheter une maison individuelle ou un appartement devra apporter plus ou moins de fonds propres selon sa banque. Selon la règle courante de la capacité financière, les frais annuels pour un logement en propriété ne devraient pas dépasser un tiers du revenu annuel brut.
Le calcul du montant des intérêts hypothécaires ne se base pas directement sur le taux d'intérêt effectivement convenu, mais sur un taux imputé de 5%. Ce «tampon» permet de garantir que l'hypothèque pourra être remboursée même si les taux d'intérêt augmentent.
Les marges sur l'hypothèque augmentent-elles?
Le dispositif réglementaire Bâle III, selon lequel les banques doivent couvrir les opérations hypothécaires avec davantage de fonds propres, a déjà entraîné une hausse des marges sur les hypothèques Saron et à taux fixe au second semestre 2024, selon la situation du débiteur. Les calculs d'hypotheke.ch montrent une hausse d'environ 20 points de base.
Malgré l'adaptation prochaine des règles par la Finma, les banques ne devraient pas augmenter leurs marges pour le moment. Ce n'est que lorsque la Finma interviendra plus fortement que cela se répercutera sur les marges. Ceci parce qu'il y aurait des coûts supplémentaires pour les banques en raison de contrôles plus complexes lors de l'octroi de crédits, de l'évaluation des logements en propriété ou du monitoring, explique Claudio Saputelli d'UBS.
Les nouvelles restrictions concernant les critères d'octroi de crédit pourraient toutefois entraîner à moyen terme une concurrence moins forte entre les banques, car elles ne pourraient plus tenter d'attirer des clients avec des offres prétendument «plus intéressantes». En principe, moins il y a de concurrence, plus les prix augmentent, y compris pour les hypothèques.
L'hypothèque devrait-elle être amortie plus rapidement?
Selon la Finma, les établissements bancaires suisses devront désormais fixer des directives spécifiques aux segments, et qui sont adaptées aux risques en matière de nantissement et d'amortissement. A cet égard, l'autorité de régulation ne précise pas si les propriétaires immobiliers privés devraient amortir plus rapidement.
Selon les règles des autorités de surveillance, les dettes hypothécaires doivent être réduites aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai de 15 ans. Par exemple, une personne qui achète un logement de 2 millions de francs et qui contracte une hypothèque de 1,6 million de francs (ce qui correspond à un nantissement de 80%) doit amortir 18'666 francs par an sur une période de quinze ans. Une fois tous les amortissements effectués, l'hypothèque s'élève à 1,32 million de francs, soit 66% du prix d'achat de 2 millions de francs.
Que se passe-t-il au niveau des prix de l'immobilier?
Sur la base d'une enquête de la Finma, UBS estime que le montant maximal du crédit pour un logement à usage personnel, pour un revenu donné, est environ 40% plus élevé chez les prêteurs dont les critères d'octroi sont les plus souples que dans les établissements dont les directives sont les plus strictes.
Une approche plus restrictive des banques et une réduction simultanée de la tolérance pour les écarts par rapport à la valeur moyenne de nantissement pourraient donc entraîner une baisse de la demande de logements en propriété ou freiner sensiblement la croissance des prix. Cela vaut en particulier pour les communes chères et proches des centres, explique l'expert d'UBS Claudio Saputelli.
Il n'est pas encore possible de quantifier l'ampleur de ce ralentissement de la demande. L'offre de nouveaux logements en propriété reste limitée. C'est pourquoi un affaiblissement de la demande ne se répercute pas si rapidement sur les prix.
Cela ne devrait devenir problématique que si l'économie suisse entre en récession en cas de faible croissance. «La capacité financière reste l'enfant terrible, car les nouveaux débiteurs hypothécaires courent de plus en plus à la limite supérieure. Cela signifie que les gens ont généralement du mal à respecter les directives en matière de capacité financière», estime l'expert d'UBS.
Quelles sont les règles en matière d'octroi d'hypothèques?
Dans les opérations hypothécaires suisses, les banques appliquent deux directives reconnues par la Finma comme normes prudentielles minimales, regroupées sous le terme d'autorégulation. Les «Directives concernant les exigences minimales en matière de financement hypothécaire» régissent les fonds propres requis et l'amortissement minimal. Les «Directives concernant l'examen, l'évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier» contiennent des prescriptions relatives à l'examen de la capacité financière et à l'évaluation des biens immobiliers mis en gage. Ces deux directives constituent la base des règles d'octroi de crédit individuelles internes à la banque.
Dans des cas justifiés, les établissements de crédit peuvent toutefois s'écarter des règles qu'ils se sont eux-mêmes imposées. C'est ce qu'on appelle des «exceptions à la politique» (ETP) dans le jargon. Ces ETP peuvent concerner les critères de solvabilité, de nantissement ou d'amortissement. Une exception est par exemple accordée lorsque l'on s'attend à ce que le revenu du preneur d'hypothèque augmente fortement, ou que celui-ci dispose d'une fortune considérable.
