En Suisse, les prix des logements en propriété continuent d'augmenter. Selon la Banque cantonale de Zurich (ZKB), les prix des maisons individuelles ont augmenté d'un quart entre 2018 et 2024 dans le canton. En Suisse, une maison individuelle moyenne coûte désormais environ 1,6 million de francs, un appartement en copropriété environ 1,2 million de francs.
«L'acquisition d'un logement devient effectivement de plus en plus difficile: les prix ont nettement augmenté, plus que les revenus», explique Ursina Kubli, responsable de l'analyse immobilière à la ZKB. Cette dynamique inquiète de plus en plus les jeunes Suisses, qui rêvent encore de posséder un logement.
Malgré le contexte difficile, selon une étude Retail Banking de la Haute Ecole de Lucerne, quatre Suisses sur dix souhqitent toujours devenir propriétaires. Ce rêve symboliserait pour eux la sécurité financière et un investissement à long terme. Pourtant, ils se heurtent, chaque jour, à la question du financement.
Pour devenir propriétaire, il faudrait donc disposer de près d'un quart de million et d'un revenu élevé. Comme Ursina Kubli l'a indiqué à «cash.ch», dans ses études les plus récentes, seuls 18% de tous les couples de locataires âgés entre 30 et 40 ans peuvent s'offrir un appartement moyen en propriété dans le canton de Zurich. Ce chiffre est de 9% pour les maisons individuelles. Si les prix continuent d'augmenter, ce chiffre pourrait diminuer, souligne l'experte. Alors comment peut-on encore devenir propriétaire en Suisse aujourd'hui?
Le choix de la commune
Le choix de la commune est un facteur décisif pour le prix d'achat. L'infrastructure locale, l'offre de loisirs ainsi que les frais de logement et d'impôts jouent évidemment un rôle dans ce choix. Entre communes, il peut y avoir des différences de prix considérables. Selon Ursina Kubli, plus on s'éloigne des centres pour se rendre dans les zones rurales, plus les prix baissent. Ainsi, un bien immobilier similaire près de la ville de Zurich coûte plusieurs fois plus cher que le bien de comparaison dans une petite commune de l'Oberland zurichois.
La dernière étude d'UBS a procédé à une analyse pour un ménage disposant d'un revenu annuel de 200'000 francs et est arrivée à la conclusion suivante: les communes présentant des prix attractifs n'existent qu'à partir d'un temps de trajet d'environ 20 minutes depuis Zurich. Pour des temps de trajet compris entre 30 et 45 minutes, les prix maisons individuelles sont abordables dans presque toutes les communes, à l'exception de la Suisse centrale.
L'experte de la ZKB souligne d'ailleurs que les maisons individuelles plus anciennes ont tendance à être moins chères que les nouvelles constructions. Il faut toutefois tenir compte du prix de la rénovation. Quoi qu'il en soit, il s'agit d'une somme importante qu'il faut financer. Et pour cela, les futurs propriétaires ont plusieurs possibilités.
L'héritage
La source de financement pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers se trouve bien souvent dans la famille, ou plutôt dans l'héritage. Ursina Kubli confirme: «Environ la moitié des maisons sont transmises au sein de la famille.» Un tel héritage peut prendre la forme d'une somme d'argent, d'une maison transmise ou d'une avance sur héritage. Toutefois, les éventuels projets devraient être clairement réglés par écrit au préalable, histoire d'éviter des conflits familiaux.
Une étude de l'Université des sciences appliquées de Zurich (ZHAW) montre qu'en Suisse, en 2022, environ 88 milliards de francs ont été légués ou donnés, soit deux fois plus que par le biais de l'AVS. 10% des héritiers reçoivent environ 75% du volume de l'héritage, tandis qu'un tiers de la population suisse n'hérite de rien. Toutefois, la majorité des héritiers n'hérite qu'une fois qu'elle a atteint l'âge de la retraite. D'autres voies sont donc plus efficaces.
Le 2ème pilier
L'achat ou la transformation d'un bien immobilier sont les deux des rares cas où il est possible de retirer de l'argent de son deuxième pilier. Toutefois, cela réduit l'avoir pour la retraite. Il n'y a pas de montant minimum, mais des frais et des impôts sur les retraits de capitaux s'appliquent au retrait anticipé.
Ces derniers peuvent être évités par une mise en gage. Dans ce cas, l'argent reste placé et la banque obtient un droit de gage sur celui-ci. Dans un premier temps, aucun impôt n'est dû et il est possible de continuer à effectuer des versements réguliers. Les coûts d'une mise en gage sont moins élevés que ceux d'un retrait et la capacité financière est améliorée.
Le prêt
Un prêt sans intérêt, généralement au sein de la famille, peut être pris en compte comme fonds propres s'il est soumis à la banque de financement avec un classement ou une cession. Cela permet de garantir que la banque sera remboursée en priorité en cas de coup dur et que le prêt n'augmentera pas son risque.
Il faut également tenir compte du fait que, contrairement à une donation ou à une avance d'hoirie, l'argent est récupérable. Il appartient toujours au bailleur de fonds, ce qui a également des répercussions sur l'aspect fiscal. Le bailleur de fonds doit payer un impôt sur la fortune, tandis que le débiteur peut faire valoir le prêt sans intérêt comme une dette, ce qui réduit la fortune imposable. Dans le cas d'un prêt, un contrat écrit est indispensable.
Le capital de la caisse de pension
Contrairement à la méthode précédente, un retrait du deuxième pilier n'est pas considéré comme des fonds propres. Pour rappel, 10% doivent être financés par des fonds propres. De plus, seul le montant fixé dans le certificat de la caisse de pension peut être retiré, qui doit être d'au moins 20'000 francs. Un tel retrait peut également avoir des conséquences négatives dans des cas tels que le décès ou l'invalidité.
Une mise en gage peut y remédier, ce qui permet de conserver le capital vieillesse et la couverture d'assurance. L'avoir de prévoyance étant considéré comme une garantie pour le financement, une hypothèque plus élevée est accordée. En contrepartie, les intérêts augmentent, alors qu'un versement anticipé n'entraîne qu'un impôt unique.
Les titres
Si l'on ne souhaite pas puiser dans son avoir de vieillesse, il reste la possibilité d'investir dans des titres. Pour cela, il convient d'investir suffisamment tôt afin de profiter de l'effet des intérêts. Ces petits montants mensuels qui s'accumulent au fil du temps représentent un complément utile que l'on peut obtenir en vendant ses placements.
Il peut s'agir d'actions, d'obligations, d'ETF ou de fonds. Il est conseillé de n'investir que l'argent dont on peut se passer pour les années à venir sans se retrouver dans une situation financière difficile.
Comme précédemment, il est possible de mettre son argent en gage. On profite ainsi des intérêts sur le marché des capitaux et de taux hypothécaires plus bas.
Des coûts cachés
Il y a donc plusieurs possibilités pour devenir propriétaire d'un bien en Suisse. Chacune d'entre elles présente des avantages et des inconvénients et est plus ou moins pertinent ou réaliste selon le niveau de revenu et la situation familiale. Il ne faut pas oublier de comparer les offres et les possibilités de financement auprès de différents prestataires.
Outre le prix d'achat effectif, l'achat d'une maison entraîne diverses autres grosses dépenses. Par exemple, les frais annexes d'achat ou les droits de mutation. Il convient donc de garder en tête que le prix d'achat du bien ne s'arrête pas là.
