A Zurich, la crise du logement prend une tournure surréaliste. Ces quatre dernières années, le loyer moyen des biens proposés sur le marché a bondi de plusieurs centaines de francs. Un exemple? Un appartement 4,5 pièces affiché à 4000 francs par mois en 2022 se loue désormais autour de 4600 francs. Sauf que la mécanique commence à s'enrayer. Louer ces logements haut de gamme devient de plus en plus difficile, au point que certains appartements restent vacants pendant des mois. C’est notamment le cas dans plusieurs immeubles de la Seefeldstrasse, à deux pas de la gare de Tiefenbrunnen.
La propriétaire de ces bâtiments centenaires n'est autre que la compagnie d'assurance Helvetia Baloise. Certes, les cuisines et les salles de bains ont été modernisées au fil des ans, au gré des changements de locataires, mais les défauts de l'ancien demeurent. «Les appartements ont du charme, mais ils sont très bruyants et les vieilles fenêtres laissent passer l'eau lors des fortes pluies», confie un locataire sous couvert d'anonymat. Malgré l'emplacement de rêve, les candidats manquent.
La folle valse des étiquettes
Les fluctuations de prix sont probablement un facteur explicatif vis-à-vis de la vacance de ces appartements. Un bien de 3,5 pièces de 99 m² situé au 239, Seefeldstrasse, était proposé à 4465 francs en février. Le loyer a grimpé ensuite à 4900 francs en mars, avant de s'effondrer à 3850 francs fin avril. Jusqu’en 2019, cet appartement coûtait 2300 francs, charges comprises.
Un appartement de 4,5 pièces situé au 253, Seefeldstrasse, d'une superficie de 120 mètres carrés au rez-de-chaussée, était proposé à 4265 francs en décembre. Il a culminé à 5895 francs en mars, puis est redescendu à 4865 francs en avril. En 2022, il ne valait «que» 3200 francs par mois.
Les immeubles appartiennent à la compagnie d'assurance Helvetia Baloise depuis plusieurs décennies. Légalement, après 30 ans sans changement de propriétaire, un bailleur peut réaligner les loyers de ses biens sur les usages locaux et de quartier. Pour ce faire, le propriétaire doit se justifier: il doit fournir cinq exemples d'appartements comparables dans la même ville ou le même quartier, appartenant à des propriétaires différents. Ceci afin d'éviter une flambée artificielle des prix orchestrée par les grands propriétaires.
Pas de plaignant, pas de juge
La preuve de la conformité aux usages locaux et du quartier n’est toutefois nécessaire que si un nouveau locataire conteste l’augmentation de loyer. A Zurich, le bailleur doit obligatoirement notifier l'ancien et le nouveau loyer sur un formulaire officiel lors de la signature du bail. Les locataires peuvent alors contester ce loyer initial. S'ils ne le font pas, le droit du bail s'applique: pas de plaignant, pas de juge. Mais rares sont les locataires qui font usage de ce droit: personne ne veut se frotter à son propriétaire dès son arrivée.
Pour les bailleurs institutionnels, l’incitation à augmenter le loyer de quelques centaines de francs après chaque départ est forte. Si des loyers plus élevés peuvent être imposés aux nouveaux locataires, cela a un impact immédiat sur l’évaluation du bien immobilier. Et ces plus-values sont directement intégrées au compte de résultat. Un chantage au profit rendu possible par une pénurie chronique. La ville de Zurich a vu naître bien plus d'emplois que de nouveaux logements ces quinze dernières années.
Le rendement maximal
Dans le lotissement Wasserschöpfi, dans le quartier de Wiedikon, les loyers ont également connu une forte hausse récemment. Un 4,5 pièces, loué 3000 francs, a été mis sur le marché à 4500 francs avant de redescendre à 4185 francs. Le propriétaire? Toujours Helvetia Baloise. Le bâtiment a été construit en 2009. Pour un appartement de cet âge, le droit du bail prévoit que le rendement maximal autorisé soit calculé sur la base des coûts d'investissement. Actuellement, celui-ci s'élève à 3,25% net.
Blick a donc demandé à Helvetia Baloise comment les loyers ont été calculés. Quel rôle jouent les plus-values dans ces fortes hausses de loyer? Respecte-t-elle le rendement maximal autorisé?
Ce qu'en dit l'assurance
«Dans le cadre de son mandat fiduciaire envers les assurés, Helvetia Immobilier investit principalement des fonds de prévoyance dans l'immobilier», répond le service de presse. Dans le même temps, l'entreprise est consciente de sa responsabilité sociale et affirme mettre à disposition des logements de manière durable et responsable. «Notre fixation des loyers suit un processus clairement défini, qui s’appuie sur les usages locaux et du quartier, sur le droit du bail en matière de rendement maximal autorisé, ainsi que sur d’éventuels travaux de rénovation et les réserves de loyer», poursuit-elle.
Deux exemples tirés d'un complexe immobilier de la Florastrasse à Zurich montrent qu'il est parfois judicieux de contester une telle augmentation de loyer. Dans un cas, le loyer d'un appartement de trois pièces devait passer de 1950 à 2800 francs. Un accord conclu devant la commission de conciliation a permis d'obtenir un loyer de 2400 francs par mois. Dans un autre cas, le loyer est passé de 2000 à 2700 francs. Après conciliation, il a été ramené à 2500 francs. Dans les deux cas, la propriétaire est Helvetia Baloise.
