Ces annonces immobilières ont sans doute irrité de nombreuses personnes. A Oberwil (BL), une maison délabrée construite en 1957 a été mise en vente pour près de 5 millions de francs. Une maison individuelle à Zurich-Witikon, elle aussi nécessitant d’importants travaux de rénovation, a été proposée à la vente pour 6 millions de francs. Ces deux bâtiments sont manifestement hors d'usage depuis longtemps, alors comment justifier des prix aussi exorbitants?
En réalité, ces chiffres ne sont ni exagérés ni farfelus. En effet, le potentiel de valeur de ces biens immobiliers réside dans le terrain sur lequel ils sont construits. Ce cas de figure est relativement fréquent, notamment pour les maisons individuelles anciennes qui auraient un besoin urgent de rénovation énergétique. Adrian Wenger, expert immobilier chez VZ Vermögenszentrum, en connait un rayon à ce sujet et nous donne ses meilleurs conseils.
Ne pas vendre sa maison en dessous de sa valeur
Adrian Wenger conseille de plus en plus de clients dans ce type de situation. «Notre expérience montre que de nombreux propriétaires disposent d’un potentiel de plusieurs millions», explique l’expert. C’est justement lorsqu’une vente ou une rénovation complète est envisagée qu’il vaut la peine de déterminer au préalable la valeur réelle d’un bien immobilier. «Si l’on est mal conseillé, on risque de vendre sa maison à un prix inférieur de plusieurs millions à sa valeur réelle!», souligne Adrian Wenger.
Il nous donne un exemple très concret qui illustre bien la valeur que peut receler le terrain d’une maison. Après le décès d’une propriétaire foncière, son unique héritière a fait évaluer le terrain de la défunte par un agent immobilier. Un agent immobilier de la région a estimé sa valeur à 850'000 francs, mais il ne s’agissait là que d’une estimation superficielle. Cette évaluation a ensuite été transmise à un conseiller de VZ Vermögenszentrum.
«Notre conseiller a constaté que le bien immobilier recelait un fort potentiel», explique Adrian Wenger. Après des vérifications complémentaires concernant la zone à bâtir, la surface de terrain et de plancher autorisées ainsi que d’autres servitudes, il était clair qu'il serait possible de construire deux grands immeubles collectifs sur ce terrain. L’évaluation détaillée reste encore à réaliser, «mais la valeur réelle devrait s’élever à bien plus de 2 millions de francs», précise Adrian Wenger.
Un examen plus approfondi
Adrian Wenger cite un autre exemple, dans lequel il a fallu évaluer les besoins de rénovation accumulés d’une maison individuelle. Selon VZ Vermögenszentrum, le coût des travaux de rénovation nécessaires dépassait les 500'000 francs. «Avant d’investir une telle somme, il est judicieux d’y regarder de plus près», souligne Adrian Wenger.
Mais une analyse du potentiel a révélé que le bien disposait d’importantes réserves inexploitées. «Comme la maison était de toute façon devenue trop grande pour le couple, nous avons suggéré de construire un nouvel immeuble comprenant plusieurs appartements», se souvient Adrian. Wenger. L’objectif pour les propriétaires: s'installer dans un appartement et en louer cinq autres.
«Nos calculs ont montré que les revenus locatifs suffiraient à financer le projet de construction», précise Adrian Wenger. Toutefois, dans ce cas précis, la plus-value financière est moins importante. La valeur estimée initiale de la maison s’élevait à 1,9 million de francs, tandis que la nouvelle valeur foncière – après déduction de l’ensemble des coûts de construction, de financement et de commercialisation du produit potentiel de la vente – s’élevait à 2,1 millions de francs.
Trouver la meilleure solution
Pourquoi cette plus-value plutôt modeste? Parce que le terrain du bien en question est situé en centre-ville. «Constuire ici implique des coûts supplémentaires en raison d’oppositions ou de clarifications juridiques», explique Adrian Wenger, ce qui a été pris en compte dans le calcul.
Même si le potentiel existe parfois, une nouvelle construction n’est pas toujours la solution la plus judicieuse, précise l’expert immobilier. Dans tous les cas, effectuer une analyse de potentiel vaut la peine, aussi bien pour les propriétaires que pour les acheteurs potentiels. Elle leur permet de découvrir les réserves latentes qui sommeillent dans leur jardin.
