En bref
- Le marché hypothécaire suisse a progressé de 3,1% en 2025, atteignant un volume record de 1310 milliards de francs. Cette hausse est due à des taux d’intérêt bas et à l’augmentation des prix de l’immobilier, stimulant les transactions et les nouveaux prêts
- Les caisses de pension ont dépassé les compagnies d’assurance en devenant le deuxième plus grand groupe de prêteurs hypothécaires. Elles gèrent désormais 34 milliards de francs, contre seulement 14 milliards il y a dix ans
- Les banques restent les leaders du marché avec une part de 95%, dont 39% pour les banques cantonales et 21% pour l’UBS
Le marché hypothécaire suisse a repris son essor en 2025: après deux années de faible croissance, le marché a progressé de 3,1% l'année dernière, soit 39 milliards, d'après l'étude sur le marché hypothécaire 2025 réalisée par Moneypark. Pour la première fois, l'endettement des propriétaires a franchi la barre des 1300 milliards de francs, soit 1,3 billion. Concrètement, le volume des prêts hypothécaires a atteint 1310 milliards de francs à la fin de l'année 2025. En d'autres termes, au cours des dix dernières années, le marché hypothécaire a progressé de plus d'un tiers.
Les faibles taux d’intérêt et la hausse constante des prix de l’immobilier ont contribué à cette forte croissance l’année dernière. «Par ailleurs, les transactions immobilières ont atteint leur plus haut niveau des dix dernières années», indique l’étude. Le nombre de maisons et d'appartements en copropriété a donc augmenté. Parallèlement, après l’achat d’un bien immobilier existant, les nouveaux propriétaires ont augmenté leur prêt hypothécaire et remplacé par un nouveau prêt hypothécaire d’un montant élevé.
Les caisses de retraite en tête
Les organismes de crédit immobilier n’ont pas pu tirer un grand profit financier de cette augmentation de volume. En raison des taux d’intérêt bas, la marge d’intérêt nette a nettement baissé en 2025, selon Moneypark. Les prestataires n’ont pu que partiellement compenser cette baisse de marge grâce à une baisse des coûts liés à leur propre refinancement. Une situation similaire se profile pour 2026: une croissance comparable du marché est prévue – «ce qui ne jouera en faveur des prêteurs que si le prix, le risque et les coûts fixes sont adaptés», écrivent les auteurs dans l’étude.
Du côté de l'offre, le marché hypothécaire suisse a connu un changement de garde: les caisses de pension ont dépassé les compagnies d’assurance en termes de part de marché – et constituent ainsi, pour la première fois, le deuxième groupe de prestataires le plus important derrière les banques. Grâce à une croissance de 8%, les caisses de retraite gèrent désormais un volume de prêts hypothécaires de 34 milliards de francs. A titre de comparaison, ce chiffre s’élevait à 14 milliards de francs il y a dix ans.
La très grande majorité des prêts hypothécaires continue d’être accordée par les banques, qui détiennent ensemble une part de marché de 95%. Les banques cantonales détiennent une part de 39% et UBS 21%.
