Un serveur d'un restaurant de la station de montagne de Lenzerheide a dû déménager à Coire. Il ne pouvait tout simplement plus se permettre de payer son appartement dans cette station touristique des Grisons, et il n'est pas le seul. Il existe des endroits en Suisse où même les personnes aisées peinent à se loger, que ce soit en location ou en propriété. C’est ce que révèlent les données recueillies par le cabinet de conseil immobilier IAZI, en collaboration avec la Radio Télévision Suisse (SRF).
Cet outil d’analyse s’appuie sur les prix actuels du marché immobilier, les loyers, les coûts de financement ainsi que sur des données régionales. Avec un objectif: déterminer quels types de logements sont accessibles en fonction des moyens financiers et du lieu de résidence.
Ses résultats doivent toutefois être pris avec des pincettes. Certains ménages peuvent avoir accès à un logement dans des communes où l'outil indique le contraire, car il tend à sous-estimer leur marge de manœuvre financière. Par ailleurs, il offre une vision d'ensemble à l'échelle des communes, sans refléter les disparités qui peuvent exister au sein d'une même localité.
Mais cela ne change pas la conclusion générale: la situation sur le marché immobilier suisse est difficile, même pour les personnes disposant de revenus confortables. Selon l'IAZI, un ménage disposant d’un revenu annuel de 180'000 francs et de 400'000 francs d’apport personnel ne peut pas acquérir de nouveau logement en propriété dans les villes de Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lucerne et Zurich. Même les biens à vendre dans certaines zones de la région de l'Engadine ne sont plus abordables.
Zurich et Genève extrêmement chères
Selon les chiffres de l’IAZI, une personne gagnant 120'000 francs – un montant supérieur au revenu moyen des Suisses – et disposant d’un capital propre de 400'000 francs n’a pratiquement aucune chance d’acquérir un appartement de 3,5 pièces à Zurich et à Genève, tant à l’achat qu'à la location.
La situation change totalement dès que l'on s'éloigne des centres urbains prisés. Ce même ménage a un pouvoir d'achat supérieur dans des nombreuses communes de Suisse romande, du Plateau et de la Suisse orientale s’il opte pour l’achat. Celui-ci peut d'ailleurs s'avérer 15 à 20% moins cher que la location.
Les trois scénarios fictifs qui suivent permettent de mieux saisir la situation:
Exemple 1: Un couple à double revenu sans enfants
Prenons l'exemple d'un couple locataire à Saint-Gall. Son revenu annuel cumulé s’élève à 220'000 francs et il dispose d’un demi-million de francs de fonds propres. Il n’a pas d’enfants et rêve depuis longtemps d’accéder à la propriété.
Travaillant sur Zurich, ce couple aisé souhaiterait idéalement acheter un 4,5 pièces en ville. Mais à Saint-Gall, ils ne peuvent se permettre qu’un appartement en location. Ce n’est qu’en dehors de la ville de Zurich qu’il existe des communes où ils pourraient se permettre d'acheter, comme à Wohlen (AG), Lengnau (AG), Niederwenigen (ZH) ainsi que certaines localités de la zone viticole zurichoise.
Acheter n'est toutefois pas toujours plus avantageux que louer. Selon l'IAZI, les coûts des deux modes d'habitation sont globalement comparables dans de nombreuses communes. Lengnau (AG) fait figure d'exception: y devenir propriétaire coûte environ 5% de moins que de louer un logement. Située à environ 45 minutes de Zurich en transports publics, la commune permet ainsi à de nombreux ménages de concrétiser leur projet d'achat sans devoir consentir d'importants compromis sur les trajets domicile-travail.
Exemple 2: Un couple à double revenu avec enfants
Imaginons désormais le cas d'un «couple moyen suisse». Celui-ci dispose de 400'000 francs de fonds propres et perçoit un revenu annuel commun de 180'000 francs.
Ils vivent dans un appartement de 4,5 pièces à Ramsen (SH). Il y a eu plusieurs changements dans leur vie: leurs enfants grandissent, et l'un des deux parents a accepté un nouvel emploi à Zurich. La famille se demande donc s'il ne serait pas judicieux de déménager. Elle souhaiterait avoir un logement plus spacieux et situé plus proche du centre pour réduire le temps de trajet pour le travail.
A Schaffhouse, la famille pourrait s'offrir un appartement de 5,5 pièces, mais uniquement en location. Selon les données de l'IAZI, l'achat est hors de portée. A Zurich, le constat est encore plus sévère: ni la location ni l'accession à la propriété ne sont financièrement envisageables pour une famille suisse moyenne.
Une alternative existe toutefois à Neuhausen, près des chutes du Rhin. Dans cette commune, l'achat d'un appartement en copropriété est même plus avantageux que la location: selon l'IAZI, devenir propriétaire y coûte environ 5% de moins que louer un logement.
Exemple 3: Une personne célibataire sans enfants
Dernier scénario: celui d'une personne célibataire vivant à Berne. Celle-ci vient de gravir un nouvel échelon, gagnant un revenu confortable de plus de 200'000 francs annuels. Elle dispose près de 700'000 francs de fonds propres qu'elle peut consacrer à l’achat d’un bien immobilier.
Sans enfant à charge et bénéficiant d'une situation professionnelle et financière confortable, cet individu songe à franchir le pas. Il envisage de quitter son appartement en location de 3,5 pièces pour acheter un logement moderne de 4,5 pièces. Un bien certes bien trop grand pour une personne seule, mais qui reste à sa portée financière.
Cependant, l’analyse fournie par l’outil en ligne d’IAZI vient tempérer ses ambitions. Dans les villes de Bâle, Berne, Genève, Lucerne et Zurich, il ne pourra pas réaliser son rêve d'acquérir son propre logement – spacieux, qui plus est. En revanche, les possibilités sont bien plus nombreuses en dehors des grands centres. Les données montrent même que, dans de nombreuses communes de Suisse romande ainsi que dans les cantons d'Argovie et de Berne, acheter revient moins cher que louer.
Le rêve de devenir propriétaire devrait donc rester inaccessible pour une grande partie de la population. Selon Donato Scognamiglio, président du conseil d'administration de l'IAZI, 60 à 70% des Suisses continueront à louer leur logement, faute de revenus ou d'épargne suffisants. Aucun changement majeur n'est attendu: les faibles taux d'intérêt, la croissance démographique et le manque de nouvelles constructions devraient continuer à soutenir la hausse des prix.
