L'initiative de l'UDC «Pas de Suisse à 10 millions!» semble avoir laissé des traces sous la Coupole fédérale. Même s’il rejette le texte, le Conseil fédéral reconnaît que l’immigration «pose des défis» à la Suisse, comme il l’écrit dans un rapport publié en avril.
Face aux inquiétudes liées à la croissance démographique, le gouvernement a donc adopté une série de mesures. L’une d’elles vise à durcir la Lex Koller. Cette loi vise à «empêcher la surpopulation étrangère sur le sol national» – un objectif formulé sans détour dans son texte. Pour y parvenir, l’achat de biens immobiliers par des personnes domiciliées à l’étranger doit être davantage encadré.
Renforcement de la Lex Koller
La Lex Koller, officiellement appelée «loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger», limite déjà l’achat de biens immobiliers en Suisse par certaines personnes domiciliées à l’étranger. Le Conseil fédéral veut désormais serrer la vis sur plusieurs points:
- Les ressortissants de pays tiers devraient à l’avenir obtenir une autorisation avant d’acheter une résidence principale. Par «ressortissants de pays tiers», on entend les personnes originaires d’Etats qui n’appartiennent ni à l’Union européenne ni à l’Association européenne de libre-échange (AELE). Si elles quittent la Suisse, elles devraient revendre leur bien immobilier dans un délai de deux ans.
- Le Conseil fédéral veut aussi empêcher l’achat d’immeubles commerciaux à des fins d'investissement. Une autorisation serait nécessaire, mais les motifs permettant de l’obtenir seraient définis de manière très restrictive. Dans les faits, une personne domiciliée à l’étranger ne pourrait donc plus acheter des locaux commerciaux uniquement pour les louer ensuite. L’achat resterait possible si le terrain ou les locaux sont destinés à sa propre activité.
- L’achat de résidences secondaires et d’appartements dans des appart-hôtels par des personnes domiciliées à l’étranger serait également davantage limité. Le Conseil fédéral prévoit notamment de réduire les contingents cantonaux d’autorisations.
- Autre point sensible pour les marchés financiers, les personnes domiciliées à l’étranger se verraient de fait interdire l’achat d’actions de sociétés immobilières résidentielles et de parts de fonds immobiliers. Le gouvernement veut éviter que des immeubles en Suisse soient utilisés par des investisseurs étrangers à des fins de rendement ou de spéculation. Dans son rapport publié en avril, le Conseil fédéral justifie cette mesure en des termes très clairs. «Grâce à leur droit de vote, les acquéreurs étrangers de parts de sociétés immobilières peuvent disposer des biens immobiliers appartenant à la société, ce qui, en cas d’augmentation des acquisitions de parts par des personnes résidant à l’étranger, accroît la présence étrangère sur le territoire national.»
Avec ce paquet de mesures, le gouvernement dit vouloir «réserver davantage les biens immobiliers à la population résidant en Suisse». Il espère aussi calmer un marché immobilier sous forte pression, en particulier dans le logement.
Référendum possible
La Lex Koller a été assouplie à plusieurs reprises ces dernières années. Avec le durcissement envisagé, le Conseil fédéral change donc de cap. Il ne prévoit toutefois pas de revenir entièrement à la situation de 1985, année de l’entrée en vigueur de la loi. Un tel retour en arrière serait difficile, car la Suisse a depuis pris plusieurs engagements internationaux.
Le Conseil fédéral cite notamment l’accord sur la libre circulation des personnes entre la Suisse et l’Union européenne, ainsi que plusieurs accords de libre-échange. Dans ces textes, la Suisse a accordé certaines concessions en matière d’acquisition immobilière.
Le projet est actuellement en consultation. Celle-ci s’achèvera à la mi-juillet. Les prises de position seront ensuite examinées, avant l’élaboration d’un projet de loi transmis au Parlement avec un message du Conseil fédéral. Un référendum reste envisageable.
Le remède risque-t-il d’aggraver le problème?
Chez les spécialistes, les propositions du Conseil fédéral font déjà réagir. «D’après nos analyses, les mesures proposées pour renforcer la Lex Koller ne sont pas de nature à atténuer de manière significative les problèmes du marché du logement. Il existe au contraire un risque que ces problèmes s’aggravent», écrivent les experts immobiliers du cabinet de conseil et de recherche Fahrländer.
Ils pointent notamment l’obligation faite aux ressortissants de pays tiers de revendre leur résidence principale lorsqu’ils quittent la Suisse ou déménagent ailleurs dans le pays. Selon les spécialistes de Fahrländer, le nombre de biens effectivement concernés devrait rester faible. «L’effet visant à "empêcher la surpopulation étrangère sur le sol national» devrait également être très limité", estiment-ils. Cette mesure ne contribuerait donc guère à détendre le marché immobilier.
De lourdes conséquences en bourse
L’interdiction faite aux personnes domiciliées à l’étranger de détenir des participations dans des sociétés immobilières suisses pourrait, elle aussi, manquer sa cible. «Le négoce d’actions n’a aucune incidence sur les biens immobiliers eux-mêmes, mais uniquement sur l’agio ou le disagio des actions», précisent les experts de Fahrländer.
Dans le secteur, certains redoutent même des conséquences lourdes pour les sociétés immobilières cotées. Un contrôle préalable approfondi, qui reviendrait à une interdiction de fait, n’est ni possible ni réaliste, car les transactions boursières doivent être exécutées rapidement, souvent de manière automatique, explique Marco Feusi, directeur général de la société immobilière Hiag, cité par l’agence de presse Keystone-ATS. Selon lui, la conséquence serait claire: «Toutes les sociétés immobilières cotées en bourse se feraient retirer de la cote», affirme-t-il.
Un aménagement du territoire plus souple
Matteo Lindauer, analyste à la banque Vontobel, nuance toutefois le tableau. Dans une récente étude consacrée au marché immobilier suisse, il constate que la révision de la Lex Koller a déjà pesé sur le moral du secteur. Si les nouvelles règles entraient en vigueur telles quelles, elles réduiraient la liquidité du marché, restreindraient l’accès des investisseurs et mettraient sous pression les valorisations des sociétés et fonds immobiliers cotés en Suisse.
Selon Matteo Lindauer, Mobimo et Allreal seraient les plus exposées, car elles sont fortement présentes dans l’immobilier résidentiel. A l’inverse, PSP Swiss Property et Swiss Prime Site seraient beaucoup moins touchées par cette révision. L’analyste de Vontobel rappelle toutefois que le secteur conserve des bases solides. «Le secteur continue de bénéficier de solides facteurs structurels favorables, notamment l’immigration nette, une activité de construction limitée et un environnement de taux d’intérêt bas», explique-t-il.
Les experts de Fahrländer proposent, eux, une autre piste. Plutôt que de durcir la Lex Koller, ils plaident pour un aménagement du territoire plus réactif. Les cantons et les communes devraient pouvoir «procéder à des ajustements de l’aménagement du territoire à plus court terme et adaptés aux besoins».
