Le Conseil fédéral souhaite adapter les règles relatives aux rendements locatifs admissibles par voie d'ordonnance, afin de garantir une plus grande sécurité juridique. L'Association des locataires (Asloca) craint une hausse des loyers et critique le recours à la voie de l'ordonnance, qui empêcherait un éventuel référendum. L'Association des propriétaires immobiliers estime que cette dernière mesure est appropriée.
Par cette modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), le Conseil fédéral entend donner suite à une motion du conseiller aux Etats Stefan Engler (Centre/GR) et renforcer la sécurité juridique en matière de droit du bail. Le projet vise à combler une lacune laissée ouverte par le Tribunal fédéral dans un arrêt rendu en 2020: la majoration admissible du taux d'intérêt de référence si celui-ci dépasse les 2%.
Selon la nouvelle ordonnance, jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2%, un supplément de 2 points de pourcentage reste admissible, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral. Si le taux d'intérêt de référence dépasse ce seuil, la majoration doit diminuer progressivement. «Cela permet, d’une part, d’éviter un changement abrupt de système et, d’autre part, de lisser l’évolution des loyers», note le gouvernement.
Le Tribunal fédéral avait justifié son changement de pratique en 2020 par le fait que les conditions générales avaient évolué depuis les années 1980. L'ancienne réglementation datait d'une période de taux d'intérêt élevés. Dans le contexte de taux d'intérêt bas de ces dernières années, elle avait conduit à des rendements trop faibles pour les bailleurs. La jurisprudence du TF a notamment mentionné les caisses de pensions qui doivent verser des rentes à leurs assurés.
«Contourne le débat démocratique»
L'association des propriétaires soucieux de l'environnement et équitables HabitatDurable rejette les projets du Conseil fédéral visant à réformer la réglementation des rendements locatifs, indique-t-elle dans une prise de position.
HabitatDurable déplore que le Conseil fédéral ne souhaite adapter les règles qu’au niveau d'une ordonnance. Selon elle, une disposition aussi importante, qui concerne environ trois quarts de la population, doit impérativement être réglée par une loi. «C'est la seule façon de garantir un débat parlementaire et une discussion démocratique. Une simple modification d'ordonnance rend impossible un référendum.
Sur le fond également, l’association rejette les rendements prévus, qu’elle juge inappropriés. Ceux-ci entraîneraient une charge supplémentaire pour les locataires. Concrètement, HabitatDurable critique la reprise de la jurisprudence du Tribunal fédéral de 2020. Selon l'association, la jurisprudence antérieure, qui prévoyait une majoration de 0,5 point de pourcentage, est suffisante.
La nouvelle réglementation comporte en outre le risque que des biens immobiliers acquis à des prix excessifs puissent devenir rentables. Cela profiterait avant tout aux investisseurs institutionnels.
L'Association suisse des locataires (Asloca) rejette également le projet du Conseil fédéral. Elle craint elle aussi une hausse systématique des loyers à la suite de la modification prévue de l'ordonnance.
L'Asloca critique également la voie de l'ordonnance. Elle estime que cela revient «à contourner le débat démocratique». Le Parlement et la population devraient pouvoir se prononcer sur un projet de cette portée. Selon elle, le Conseil fédéral devrait renoncer à la modification de l'ordonnance.
Critiques sur des points essentiels
L'Association suisse des propriétaires fonciers, en revanche, salue les modifications proposées et en particulier la voie d'ordonnance. Les dispositions ne constituent «ni une nouvelle réglementation ni une modification de la législation en vigueur» indique-t-elle dans sa prise de position. La révision renforce la sécurité juridique en intégrant la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral dans l’ordonnance.
L'association formule néanmoins des critiques sur des points essentiels. L'une d'elles concerne le calcul du «rendement excessif». Celui-ci se fonde sur le capital propre investi, qui est simplement ajusté au renchérissement général.
Or, au cours des dernières décennies, la valeur des biens immobiliers a augmenté bien plus fortement que le renchérissement général. Cela conduirait à des «injustices flagrantes», car les propriétaires immobiliers de longue date devraient calculer leur rendement sur la base de valeurs bien inférieures à la valeur de marché réelle, selon l'association. Les nouveaux acquéreurs de biens immobiliers pourraient en revanche utiliser le prix d'achat actuel comme base.
L'association des prioritaires demande donc que des valeurs actualisées, telles que la valeur fiscale ou la valeur d'assurance des bâtiments, soient utilisées pour le calcul du rendement.
