A Zurich-Witikon, plus de 200 habitants vont perdre leur logement. Deux ensembles d’immeubles doivent être démolis pour laisser place à de nouvelles constructions.
Un cas loin d’être isolé. En Suisse, les résiliations collectives de baux – suivies de rénovations lourdes ou de démolitions – se multiplient. Pour les locataires, les conséquences sont évidentes: la disparition de logements bon marché. Pour les investisseurs, en revanche, ces opérations répondent à une logique bien rodée.
«Presser» les immeubles jusqu’au bout
Dans le secteur immobilier, une stratégie revient souvent: exploiter un bien au maximum avant de le transformer. Pour ce faire, différentes stratégies conviennent selon l'objet de rendement. L'une d'entre elles, qui a fait ses preuves dans le secteur, consiste à «dégraisser» le bien immobilier. En d'autres termes, tant que le risque de vacance reste limité, on n'investit que le strict nécessaire dans l'entretien. Dès que l'objet loué atteint sa date d'expiration, il est rénové en profondeur ou démoli.
Un élément clé explique cette pratique: les travaux d’entretien courant ne peuvent pas être répercutés sur les loyers. Résultat: en limitant ces dépenses, les propriétaires réduisent leurs coûts et augmentent leurs marges. Dans le même temps, les charges peuvent grimper, aux frais des locataires.
Des loyers qui rattrapent la valeur du marché
Les sociétés et les fonds immobiliers sont soumis à la pression de remplir des objectifs de rendement à court et moyen terme. C'est donc chez eux que la stratégie de déclassement est la plus répandue. Un équipement vieillissant peut même se révéler être un atout. Lorsqu’un locataire de longue date quitte son logement et qu’un appartement rénové est proposé, le loyer peut être revu à la hausse à chaque changement d’occupant.
A l’inverse, des baux anciens entraînent souvent des loyers inférieurs à la valeur réelle du bien. Dès lors, les propriétaires ont avantage à ce qu'il y ait une certaine rotation des locataires – à condition que le logement se situe dans une zone où la demande est forte.
Le droit des locataires limite certes l'ampleur de la hausse de loyer en cas de changement. Mais dans les marchés locatifs où la demande explose, il est possible d'imposer des augmentations plus importantes, car les nouveaux locataires ne contestent que très rarement l'augmentation.
Dans les zones les plus tendues, comme dans les villes de Zurich et de Genève, l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier est en outre largement liée à la hausse rapide des prix du terrain. Même si le bâtiment se dégrade, le terrain prend de la valeur, ce qui compense largement.
Démolir est souvent plus économique
En cas de rénovation complète, la règle est que 50 à 70% des coûts peuvent être répercutés sur le loyer. Inversement, cela signifie que le propriétaire doit supporter lui-même 30 à 50% des coûts. Dans ces conditions, le choix est vite fait pour certains: plutôt que d’investir massivement, mieux vaut exploiter le bien jusqu’au bout. Une fois en fin de cycle, l’immeuble est démoli, puis remplacé par du neuf – avec, à la clé, des loyers alignés sur le marché et une rentabilité nettement supérieure à celle d’une rénovation en site occupé.
Les contraintes de construction renforcent encore cette logique. Rénover énergétiquement un bâtiment ancien coûte très cher. Dans la branche, une règle s’impose: si la rénovation atteint 75% du coût d’un immeuble neuf, la démolition devient souvent plus rentable.
Parier sur la densification
Mais cette stratégie peut aussi s’inscrire dans une vision à long terme. Un manque d’entretien peut être volontaire – notamment si les investisseurs anticipent une requalification du terrain permettant de construire davantage.
Une telle densification fait bondir la valeur du bien, puisqu’elle autorise la création de nombreux logements supplémentaires. Dans ce cas, investir dans une toiture ou une façade n’a plus de sens: ces dépenses seraient perdues en cas de démolition future.
Tous les investisseurs ne raisonnent toutefois pas ainsi. Certains – notamment les caisses de pension – adoptent une approche plus durable. Leur stratégie: entretenir régulièrement les bâtiments pour limiter les vacances et préserver leur valeur dans le temps. En contrepartie, ils acceptent une réalité: une rentabilité plus faible, mais plus stable sur le long terme.
