Trouver un appartement demande souvent une bonne dose de patience. Dans de nombreuses régions, la pénurie de logements persiste et la construction ne suit toujours pas le rythme de la demande. Mais une bonne nouvelle se dessine pour les locataires: la construction d'immeubles locatifs repart nettement à la hausse.
Dans toute la Suisse, 32’900 nouveaux logements locatifs ont été autorisés au cours des douze derniers mois, selon une étude publiée ce dimanche par le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner. C’est 11% de plus que l’année précédente, et même 50% de plus que lors du creux de l’activité de construction enregistré il y a deux ans et demi.
Seul bémol: les constructions de remplacement sont aussi comptabilisées. «Environ 15% des logements viendront donc remplacer des logements déjà existants», explique Robert Weinert, coauteur de l’étude avec Corinne Dubois. Certaines démolitions sont presque inévitables, notamment dans le cadre de la densification voulue par le peuple suisse. Mais, dans l’ensemble, la création de logements supplémentaires repart bel et bien.
Le taux de vacance devrait à nouveau baisser
Selon Robert Weinert, la pénurie de logements n’est toutefois pas près de disparaître. «Nous partons du principe que le nombre de logements vacants atteindra son niveau le plus bas cet été», précise l’expert immobilier. Le taux de vacance est un indicateur clé pour mesurer l’état du marché immobilier et l’ampleur d’une éventuelle pénurie.
Ce taux a reculé pendant cinq années consécutives, pour tomber récemment à 1%. La plupart des cantons sont déjà confrontés à une pénurie de logements. Pour le prochain relevé, prévu cet été, Wüest Partner s’attend à une nouvelle baisse du taux de logements vacants, mais celle-ci devrait rester marginale. Si ce taux passe sous la barre des 1%, la Suisse pourrait même se retrouver face à une pénurie de logements à l’échelle nationale. «On ne peut donc pas encore parler d’une détente du marché», souligne Robert Weinert.
Il y a toutefois quelques raisons d’espérer. La reprise de la construction de logements neufs s’accompagne d’une légère baisse de l’immigration. «À partir de l’année prochaine, la situation pourrait lentement s’améliorer dans certaines régions», estime Robert Weinert.
Hausse de près de 50% à Berne
Le carnet de commandes s’est aussi bien rempli ces derniers temps. Le nombre de demandes de permis de construire dépasse ainsi de 7% son niveau de décembre. Selon l’expert Robert Weinert, cette reprise s’explique par des taux d’intérêt toujours bas, par la rapidité avec laquelle les nouveaux logements trouvent preneur et par le niveau élevé des loyers du marché. Après la forte hausse des loyers de ces dernières années, la construction est redevenue plus attractive pour les investisseurs. D’importantes disparités régionales subsistent toutefois. Dans les régions de Zurich, de l’arc lémanique et du nord-ouest de la Suisse, le nombre de demandes reste faible.
Dans deux autres régions, en revanche, les demandes ont bondi. Dans la région de Berne, elles ont progressé de 44,2% en un an, il est vrai à partir d’un niveau relativement bas. En Suisse centrale, la hausse atteint tout de même 25,8%.
«A Berne, plusieurs projets de reconversion sont en cours, notamment sur d’importantes zones industrielles. A Lucerne, Zoug et Schwytz, la très forte demande a créé une nouvelle dynamique», explique Robert Weinert. Avec leur fiscalité avantageuse, leur bonne desserte en transports publics et leur marché du travail solide, les cantons de Suisse centrale restent très prisés comme lieux de résidence.
Des milliards affluent dans le secteur immobilier
Reste toutefois à savoir si toutes ces demandes seront approuvées. Les procédures d’autorisation sont longues et se heurtent régulièrement à des oppositions. Pour les investisseurs, lancer de nouveaux projets immobiliers reste donc compliqué. Les terrains à bâtir, notamment, sont souvent conservés par leurs propriétaires, car leur valeur ne cesse d’augmenter.
Malgré ces obstacles, les placements immobiliers continuent d’attirer d’importants capitaux, portés par des taux d’intérêt bas et des loyers élevés. L’an dernier, plus de 9 milliards de francs supplémentaires ont déjà été investis dans le secteur. Et le mouvement se poursuit: Wüest Partner table sur 9 milliards de francs supplémentaires d’ici la fin de l’année.
«Par rapport au passé, c’est une somme considérable qui doit être investie», explique Robert Weinert. Comme les nouveaux projets immobiliers sont souvent difficiles à concrétiser, une partie importante de ces capitaux est consacrée à l’achat de biens immobiliers existants, ce qui contribue à faire grimper les prix. D’autres montants sont investis dans la rénovation du parc immobilier, avec, à la clé, une hausse des loyers.
Le nombre de demandes de rénovation pour des logements locatifs est aujourd’hui plus de quatre fois supérieur à celui d’il y a cinq ans. Toitures et façades sont rénovées, cuisines, salles de bains et fenêtres remplacées, installations photovoltaïques posées et combles aménagés.
Les demandes de rénovation augmentent aussi fortement pour les appartements en propriété et les maisons individuelles. «On voit ici de plus en plus clairement l’effet de la suppression de la valeur locative à partir de 2029», explique Robert Weinert. De plus en plus de propriétaires dont le logement devra être rénové dans les prochaines années choisissent d’anticiper ces travaux.
