Beat Walti, Ursula Zybach, Mieterinnen und Mieter bezahlen laut Hochrechnungen jedes Jahr 10 Milliarden Franken zu viel. Eigentümer geben Senkungen des Referenzzinssatzes nicht weiter und erhöhen Mieten willkürlich. Muss der Staat jetzt eingreifen?
Beat Walti: Die Studie im Auftrag des Mieterverbands vergleicht Äpfel mit Birnen. Die Mietpreise bei bestehenden Wohnungen folgen recht präzise der Entwicklung der realen Kosten. Teurer geworden sind neue und totalsanierte Wohnungen, weil das Bauen teurer geworden ist. Für die Mietenden ist am Ende ohnehin eine Kosten-Nutzen-Überlegung entscheidend: Steigen die Preise im Einklang mit den Löhnen und dem allgemeinen Kostenniveau? Ob ein Eigentümer dabei 3 oder 5 Prozent Eigenkapitalrendite erzielt, spielt für die Mieter eine untergeordnete Rolle.
Ursula Zybach: Das sehe ich völlig anders. Die Berechnungen des Büros Bass sind sehr fundiert. Seit 2006 haben Mietende rund 100 Milliarden zu viel bezahlt. Seit 2008 sank der Referenzzinssatz von 3,5 auf 1,25 Prozent. In dieser Zeit hätten also auch die Mieten sinken müssen. Sie sind aber wegen der hohen Nachfrage nach Wohnungen gestiegen – obwohl in der Schweiz eine reine Marktmiete nicht erlaubt ist. Das verlangen Gesetz und Bundesgericht eindeutig. Wir empfehlen unseren Mitgliedern eine Rendite von 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Probieren Sie die Mobile-App aus!
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Probieren Sie die Mobile-App aus!
Selbst professionelle Vermieter geben Zinssenkungen nicht automatisch weiter. Mieter und Mieterinnen müssen sie mühsam einfordern. Warum?
Walti: Es gibt durchaus Vermieter, die das von sich aus tun. Aber grundsätzlich ist es so, dass man Rechtsansprüche selber einfordern muss. Das ist hier auch keine grosse Sache. Wer eine gerechtfertigte Anpassung verlangt, wird die auch erhalten. Mieter müssen keine Nachteile befürchten. Für professionelle Vermieter ist das ein Volumengeschäft ohne Emotionen.
Zybach: Mieter haben oft Hemmungen, diese einzufordern, wenn sie gerade erst verzweifelt eine Wohnung gefunden haben. Die Situation ist einfach unfair. Wir empfehlen unseren Mitgliedern bei Casafair deshalb, jede Senkung automatisch weiterzugeben.
Der Mieterverband und die SP verlangen eine staatliche Überprüfung der Renditen in einer Initiative. Eine gute Idee oder ein Bürokratiemonster?
Walti: Das ist eine schlechte Idee. Staatliche Kontrollen würden Investitionen unattraktiver machen. Das schadet langfristig genau jenen, die eine Wohnung suchen. Wir dürfen auch den administrativen Aufwand solcher Überprüfungen nicht unterschätzen. Die Kosten müssen am Ende ja von jemandem bezahlt werden.
Zybach: Das Bürokratiemonster wird herbeigeredet. Technisch ist die Kontrolle überhaupt kein Problem, denn Immobilienunternehmen haben die benötigten Zahlen schon heute in einem Excel-File; das sind zwei Mausklicks. Und volkswirtschaftlich wäre es ein riesiger Gewinn. Die zu hohen Mieten sind ja verlorene Kaufkraft, die der lokalen Wirtschaft fehlt.
Frau Zybach, mit einer parlamentarischen Initiative fordern Sie auch eine Grundstückgewinnsteuer auf Bundesebene. Wenn Häuser verkauft werden, soll etwas von der Wertsteigerung abgeschöpft werden. Was erhoffen Sie sich davon?
Zybach: Eigentümer erzielen ja nicht nur eine Rendite durch Mieteinnahmen. Sie profitieren auch von massiven Wertsteigerungen von Land und Liegenschaften. Und die entstehen unter anderem durch Investitionen der Allgemeinheit in die Infrastruktur: bessere Verkehrserschliessungen, den Bau von Schulen und vieles mehr. Alles finanziert mit Steuergeldern. Eine Grundstückgewinnsteuer könnte gemäss Eidgenössischer Steuerverwaltung 1,1 bis 3,3 Milliarden Franken pro Jahr einbringen. Geld, das der Bund dringend braucht, zum Beispiel für die Finanzierung der Armee. Zudem würde so die Spekulation durch ständige Weiterverkäufe von Immobilien gedämpft.
Walti: Das ist unnötig und gefährlich. Immobilien sind bereits heute der einzige Bereich, in dem Gewinnsteuern durch Kantone und Gemeinden abgeschöpft werden. Wenn jetzt auch noch der Bund zugreift, lösen wir das Problem der Immobilienknappheit nicht. Im Gegenteil: Wir riskieren einen Einbruch bei den Neubauten. Wer heute an der Börse 5 Prozent Rendite erwirtschaftet, muss sich jetzt schon überlegen, ob er in mühsame Immobilienprojekte mit maximal 3,5 Prozent Rendite investieren soll.
Was braucht es jetzt, damit die Wohnungsnot entschärft wird?
Walti: Investitionen in den Wohnbereich dürfen nicht noch unattraktiver werden. Und wir müssen die Erneuerungsquote im Bestand erhöhen, auch um die Energieziele 2050 zu erreichen. Bei den Bauvorschriften braucht es zudem Lockerungen, etwa um Bürogebäude in Wohnraum umzunutzen. Von zu komplizierten Vorschriften und Einsprachemöglichkeiten profitieren einzig die Juristen, nicht die Wohnungssuchenden.
Zybach: Wir müssen vor allem qualitativ gut und kostengünstig bauen, damit wir lebenswerte Quartiere haben, wo eine soziale Durchmischung möglich ist. Ein grosses Problem ist, dass viele ältere Menschen in zu grossen Wohnungen bleiben, weil eine kleinere teurer wäre als ihr bestehender Mietvertrag.
Walti: Da finden wir uns. Bei den bestehenden Wohnungen ist das ein grosses Problem. Das betrifft aber auch die gemeinnützigen Wohnungen. Es sollte nicht sein, dass Grossverdiener günstige Genossenschaftswohnungen besetzen, auf die andere angewiesen sind.