Darum gehts
Ganze 3900 Franken. So viel verlangte der Vermieter einer 3,5-Zimmer-Wohnung im Zürcher Kreis 4 im Inserat. Die Lage: sehr laut. Die Ausstattung: in die Jahre gekommen. Über zwei Jahrzehnte wurde kaum etwas renoviert. Oder doch: Die Wände sind neu gestrichen.
In der gleichen Liegenschaft hat es grössere, ruhigere Wohnungen mit wertigerem Ausbau. Sie gehören einem anderen Eigentümer. Und kosten 20 Prozent weniger – für Mieter, die vor wenigen Jahren eingezogen sind. Seither sank der Referenzzinssatz für Hypotheken mehrmals. Die neu ausgeschriebene Wohnung müsste also deutlich günstiger sein.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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Interessierte Mieter schrieben der Verwaltung und baten um eine leichte Preisreduktion. Im Gegenzug könne sie mit einem langfristigen Mietverhältnis rechnen. Der Verwalter, ein Schweizer Treuhänder, beauftragt vom deutschen Eigentümer, vergab die Wohnung schliesslich an eine aus Brasilien zugezogene Familie. Ein Jahr später zog sie wieder aus. Sie hatte etwas Preiswerteres ausserhalb Zürichs gefunden. Das Spiel konnte von vorn beginnen. Ein langfristiges Mietverhältnis? Oft weniger interessant als kurzfristig hohe Renditen.
Es herrscht Wilder Westen im Immomarkt. Für Suchende ist das ein Albtraum, für viele Anbieter eine Goldgrube. Während der Marktwert der Liegenschaften wegen der hohen Nachfrage durch Zuwanderung, mehr Kleinhaushalten und einem Mangel an Bauland ständig steigt, können Mieten ziemlich risikofrei und fast beliebig hoch festgesetzt werden – obwohl Gesetz und Bundesgericht solche Marktmieten gar nicht erlauben.
Doch die meisten Mieterinnen und Mieter beschweren sich nicht. Das zeigt eine Ende März vom Forschungsinstitut Sotomo veröffentlichte Studie im Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbands. Von den befragten 34’441 Personen hat nur gut die Hälfte eine Mietzinsreduktion verlangt, die ihnen wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes zustehen würde. Und nur 5 Prozent haben einen zu hohen Anfangsmietzins angefochten, obwohl dies in 75 Prozent der Fälle erfolgreich ist.
Ende 2025 interpretierte Monika Sommer, stellvertretende Direktorin des Schweizerischen Hauseigentümerverbands, das Phänomen in einem Interview als Ausdruck der Zufriedenheit von Mietenden. Die aktuelle Sotomo-Befragung zeigt etwas anderes: Angst lässt sie verstummen – die Angst vor einem belasteten Verhältnis zum Vermieter und vor dem Verlust der Wohnung wegen einer Sanierung.
Beispiel einer fairen Vermieterin
Gerda Müller geht durch ein Wechselbad der Gefühle. «Ich war mein Leben lang Mieterin in Zürich. Jetzt bin ich Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses mitten in der Stadt.» Eine Erbschaft und ein faires Kaufangebot machten es möglich. Jetzt wohnt sie selber in dem Haus und ist gleichzeitig Vermieterin. Die Wohnungen sind sanft renoviert worden, neue Leitungen, moderne Küchen und Badezimmer. Eine Vierzimmerwohnung kostet jetzt etwas über 2000 Franken.
Die Eigentümer geben sich mit einer bescheidenen Rendite zufrieden. «Drauflegen wollen wir natürlich nicht, aber wir wollen bezahlbaren Wohnraum erhalten.»
Ihren echten Namen möchte Müller für sich behalten. Wahrscheinlich würde sie sonst mit Anfragen überrannt. Die Renovation und der Einzug ins eigene Haus mit bestehenden Mietverhältnissen waren eine Herausforderung. Wie kommuniziere ich die Mietzinserhöhung? Wie hoch soll die überhaupt sein? Was können die Mieter während der Bauarbeiten von mir verlangen? Eine Mietzinsreduktion oder ein Hotel? Viele Fragen, die einen schnell überfordern können.
Unterstützung erhielten die Eigentümer von Casafair. Der Verband will umweltbewusste und faire Vermieterinnen und Vermieter ansprechen. Casafair-Sprecher Nadim Chammas fasst das Wichtigste in einem solchen Prozess in einem Wort zusammen: Transparenz. «Das gilt für die Berechnung von Renditen und für den Umgang mit der Mieterschaft. Für uns ist das der Schlüssel für ein faires Verhältnis.» Casafair hat für die Berechnungen der Rendite einen Online-Rechner entwickelt, der auch von Nichtmitgliedern genutzt werden kann.
Linke Mietpreis-Initiative solls richten
Transparenz bleibt auf dem Wohnungsmarkt die Ausnahme. Deshalb soll nun der Staat erzwingen, was der Markt nicht hergibt. Der Mieterinnen- und Mieterverband verlangt mit ihrer Mietpreis-Initiative, dass Renditen regelmässig überprüft werden. So müssten Mieter ihren Vermieter nicht mehr einklagen, um gegen eine Überrendite vorzugehen.
Das geschieht heute äusserst selten – aus Angst vor Konsequenzen, aber auch, weil den Mietenden die Informationen für eine Renditeberechnung fehlen. Berechnungen des Büros Bass veranschaulichen das Problem: Demnach haben Mieter zwischen 2006 und 2023 insgesamt 100 Milliarden Franken zu viel bezahlt. Im Schnitt entspricht das einer Umverteilung von 360 Franken pro Monat und Wohnung zu den Vermietern.
Laut Bundesgericht darf eine Nettorendite den Referenzzinssatz maximal um 2 Prozentpunkte übersteigen, sofern dieser bei 2 Prozent oder tiefer liegt. Bei einem aktuellen Referenzzins von 1,25 Prozent beträgt die Maximalrendite somit 3,25 Prozent.
Befindet sich ein Gebäude allerdings seit über 30 Jahren im gleichen Besitz, gilt anstelle der Kostenmiete die «Orts- und Quartierüblichkeit». Mieterinnen, die einen Anfangsmietzins anfechten wollen, sind in diesem Fall gezwungen, in der Nachbarschaft die Türklinken zu putzen. Mit wenig Aussicht auf Erfolg: Vor Gericht haben Preisvergleiche mit anderen Wohnungen im Quartier selten Erfolg – jede Wohnung ist schliesslich irgendwie anders. Deshalb will die Initiative das Kriterium «Orts- und Quartierüblichkeit» gleich abschaffen.
Rechte warnen vor Bürokratie
Bürgerliche Politiker und der Hauseigentümerverband warnen vor mehr Bürokratie und weniger Investitionen, sollte die Initiative Erfolg haben. Einen solchen Effekt erkannte das Büro Wüest Partner nach der Einführung eines Mietpreisdeckels im Kanton Basel-Stadt. Vermieter müssen dort Sanierungen und Ersatzneubauten von einer Wohnschutzkommission bewilligen lassen, wenn die Leerwohnungsziffer unter 1,5 Prozent liegt. Die Miete darf dann nur beschränkt erhöht werden. Laut der Untersuchung führte dies zu einem Rückgang bei Baugesuchen.
Während die Mietpreis-Initiative die Vermieter in die gesetzlichen Schranken weisen soll, zielt eine von SP-Nationalrätin Ursula Zybach lancierte parlamentarische Initiative auf die enormen Grundstückgewinne. Weil diese massgeblich durch Investitionen der Allgemeinheit entstünden, soll mehr davon abgeschöpft werden – neu auch durch den Bund. Die Steuer könnte jährlich zwischen 1,1 und 3,3 Milliarden Franken in die Bundeskasse spülen. Geld, das gemäss Initianten etwa für das teure Nachrüsten der Armee eingesetzt werden könnte.
Inzwischen haben auch einige Immobilienunternehmer erkannt, dass der Wohnungsmangel auch mit mehr günstigeren Wohnungen bekämpft werden sollte. Genau das kündigte die im Dezember gegründete Gesellschaft für erschwingliches Wohnen (GEW) an.
Hinter der Aktiengesellschaft stehen unter anderem Donato Scognamiglio, VR-Präsident der Wohnungsdatenfirma Iazi, und Balz Halter, Hauptaktionär der Immobilienfirma Halter AG. Sie wollen sich für privat finanzierte Projekte mit einer Zielrendite von rund 2 statt der erlaubten 3,25 Prozent einsetzen. Konkrete Vorhaben sind allerdings noch keine bekannt.
Im Quartier von Gerda Müller werden nur wenige vergleichbare Wohnungen ausgeschrieben. Und wenn, verlangen die Vermieter schnell mal 1000 Franken mehr als sie. Für Müller kein Verlust: «Solange faire Mieten eine gute und lebenswerte Hausgemeinschaft ermöglichen, ist das auch eine Art Gewinn.»