En bref
- Un locataire sur cinq viole la règle du tiers et paie trop pour son loyer
- Zurich a perdu 21'500 habitants et a accueilli 38'000 immigrés entre 2021 et 2025
- La population suisse a augmenté de 460'000 personnes, mais seuls 220'000 logements ont été construits
Un locataire suisse sur cinq alloue une trop grosse partie de ses revenus à son logement, en dépassant la «règle du tiers», révélait ce 22 octobre Comparis. Une situation qui conduit certains à se serrer la ceinture, en faisant des sacrifices budgétaires sur la santé ou la prévoyance par exemple.
Toutefois, la majorité ne vit pas au-dessus de ses moyens par simple goût du luxe, mais bien parce que le marché immobilier est complètement saturé et qu'il devient de plus en plus difficile de trouver un logement abordable. Pour beaucoup, la seule alternative consiste donc à quitter les centres urbains pour la campagne, voire un autre canton, où les chances de trouver un logement adapté à leur budget sont plus nombreuses.
Zurich désertée par les Suisses
Une nouvelle étude d'UBS montre l'ampleur de ce phénomène dit «migration interne». Zurich est particulièrement touchée: entre 2021 et 2025, la ville a perdu plus de 21'500 habitants au profit d'autres communes. Un record dans toute la Suisse!
Parallèlement, près de 38'000 personnes venues de l’étranger se sont installées à Zurich. La ville poursuit ainsi sa croissance démographique grâce à l’immigration, tandis qu’une partie de ses habitants doit se résoudre à chercher un logement ailleurs.
Selon l’étude d’UBS, l’émigration des Zurichois provoque un véritable effet domino sur le marché immobilier. Dans un premier temps, de nombreux habitants cherchent à s’installer dans la vallée de la Glatt ou dans la région de Zimmerberg. Sauf que cette demande accrue raréfie les logements disponibles et entraîne une hausse des loyers. Face à cette situation, de plus en plus de ménages sont donc contraints de s’éloigner davantage, notamment vers le Haut-Pays et le Bas-Pays zurichois, ainsi qu'autour de Winterthour.
Beaucoup n'ont plus d'autre choix que de s'installer dans un autre canton. Les régions d'Argovie comme Mutschellen, Baden et Aarau sont particulièrement prisées. Schaffhouse et la vallée de la Thur, dans le canton de Thurgovie, profitent aussi de cet afflux.
Cette tendance se traduit de manière frappante dans la croissance démographique. Au cours des cinq dernières années, les cantons de Schaffhouse, du Valais, de Fribourg, d’Argovie et de Thurgovie sont ceux à avoir enregistré les plus fortes hausses de population, avec une croissance annuelle moyenne comprise entre 1,4 et 1,6%.
Gros déséquilibre entre l'offre et la demande
Une évolution qui s'explique, entre autres, par un déséquilibre important entre l'offre et la demande. En effet, la population suisse a augmenté de près de 460'000 personnes entre 2021 et 2025. Cela correspond à environ 240'000 ménages supplémentaires, selon UBS. Or, sur la même période, seuls quelque 220'000 logements ont été construits.
Bonne nouvelle toutefois: la croissance démographique ralentit. Pour 2026, UBS table sur une hausse de 0,7%, contre 0,8% l'année précédente. Ce ralentissement s'explique notamment par une baisse de main-d'œuvre. Par ailleurs, l’excédent naturel de la population – la différence entre les naissances et les décès – est tombé à environ 6200 en 2025. Son niveau le plus bas depuis 1918. L’immigration demeure ainsi le principal moteur de la croissance démographique en Suisse.
Faut-il pour autant s’attendre à une amélioration du marché immobilier? Pas dans l’immédiat. Ceux qui espèrent une baisse des loyers risquent d’être déçus. UBS prévoit certes une stabilisation progressive du marché, portée par le ralentissement démographique et une légère reprise de la construction. Mais, dans un premier temps, les loyers devraient continuer d'augmenter.
