La Suisse est officiellement en situation de pénurie de logements. A Zurich pourtant, certains immeubles neufs peinent à trouver preneur. Derrière cette apparente contradiction, un problème simple: construire davantage ne suffit pas si les nouveaux logements sont trop chers pour une grande partie de la population.
Selon les derniers chiffres de l’Office fédéral de la statistique (OFS), seuls 0,93% des logements que compte notre pays sont vacants. Or, lorsque le taux de vacance passe sous la barre de 1%, on parle alors de pénurie aiguë de logements.
Concrètement, le taux de vacance désigne la part des logements locatifs et en propriété qui sont inoccupés par rapport à l’ensemble du parc immobilier. Ce qu'il ne dit pas, en revanche, c'est combien de ces logements restent réellement abordables pour la population.
Construire davantage ne suffit pas
Là réside précisement tout le problème. Les logements destinés aux ménages à faibles et moyens revenus se font de plus en plus rares, tandis que l’offre de logements chers continue d’augmenter.
Une tendance confirmée par les nouveaux chiffres de Wüest Partner, que Blick a obtenus en exclusivité. En six ans, l’offre de logements abordables en Suisse a chuté de 60%. Dans le même temps, les prix des nouveaux logements mis sur le marché n'ont cessé de croître. Dans cette analyse, un logement est considéré comme cher lorsque son loyer annuel atteint au moins 320 francs par mètre carré. Pour un appartement de 100 mètres carrés, cela représente au minimum 2670 francs par mois.
Autrement dit, un logement cher n'est pas nécessairement un logement de luxe. «Les nouvelles constructions doivent avant tout absorber le prix élevé des terrains», explique Robert Weinert, expert immobilier chez Wüest Partner. «La hausse des coûts de construction et de financement pousse également les prix vers le haut.» Résultat, les logements neufs sont généralement proposés à des loyers plus élevés sur les plateformes immobilières.
«Les nouvelles constructions coûtent cher», confirme Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen Suisse. Selon lui, une partie du problème vient aussi de Suisse. «L’excès de réglementation rend la construction toujours plus coûteuse.»
Les immeubles de luxe à moitié vides
A Zurich, certains nouveaux ensembles résidentiels peinent aujourd'hui à se remplir. C’est notamment le cas dans le quartier de Witikon, où des milliers de locataires ont dû quitter leur logement ces dernières années à la suite de résiliations liées à des projets de rénovation ou de démolition.
Les anciens immeubles ont été remplacés par des constructions neuves. Mais aujourd’hui, la moitié des nouveaux logements qui en sont issus n'a pas trouvé preneur, ceci en raison des loyers beaucoup trop onéreux. Les nouveaux appartements sont, eux, bien trop chers pour une grande partie de la population. A Witikon, un 4,5 pièces coûte par exemple 5300 francs par mois.
Les grands appartements restent inoccupés
Ce sont surtout les grands logements qui peinent à trouver preneur. C’est ce que montrent les chiffres sur les logements vacants dans le canton de Zurich – le plus peuplé du pays. Les appartements de six pièces ou plus affichent le taux de vacance le plus élevé (0,6%), suivis de très près par les 5 pièces. Une situation inhabituelle, les grands appartements faisant généralement partie des biens les plus difficiles à trouver.
Parmi les grands logements vacants, figurent également de nombreuses maisons individuelles, lesquelles peinent aussi à trouver preneur. Environ 700 maisons individuelles sont actuellement vacantes dans le canton de Zurich, soit un taux de 0,58%. Un niveau supérieur à la moyenne des dix dernières années.
Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich (ZKB), avance deux explications. «D’une part, avec le vieillissement des propriétaires, un peu plus de biens arrivent sur le marché», explique-t-elle. D’autre part, les logements mettent aujourd’hui davantage de temps à se vendre en raison du niveau des prix et des taux d’intérêt. Là encore, selon Ursina Kubli, «les prix élevés constituent un frein».
