3900 francs suisses de loyer en tout et pour tout. C'est la somme que demande le propriétaire d'un appartement de 3,5 pièces dans le 4ème arrondissement de Zurich. L'emplacement du bien est très bruyant, l'appartement est vieillot et aucun travaux de rénovation n'ont été faits en 20 ans, sauf les murs qui ont été repeints.
Cet article est tiré du «Beobachter». Le magazine sans œillères qui vous aide à économiser du temps, de l'argent et des nerfs.
Cet article est tiré du «Beobachter». Le magazine sans œillères qui vous aide à économiser du temps, de l'argent et des nerfs.
Dans le même immeuble se trouvent d'autres appartements plus grands, plus calmes, avec des finitions de meilleure qualité, mais ils appartiennent à un autre propriétaire et coûtent 20% de moins pour les locataires ayant emménagé il y a quelques années. Depuis, le taux d'intérêt de référence pour les hypothèques a baissé plusieurs fois. L'appartement à 3900 francs devrait donc être nettement moins cher.
Le marché de l'immobilier est un véritable Far west
Les locataires intéressés ont écrit à la régie pour demander une légère réduction du loyer, proposant un bail à long terme en contrepartie. L'administrateur, une fiduciaire suisse mandatée par le propriétaire allemand, a finalement attribué l'appartement à une famille venue du Brésil. Un an plus tard, cette famille est partie pour un autre logement plus abordable hors de Zurich, relançant la course aux dossiers pour les locataires intéressés. Mais un bail à long terme est souvent moins alléchant que des rendements élevés à court terme.
Le marché de l'immobilier est un véritable Far West: un cauchemar pour celles et ceux qui cherchent un logement, mais une mine d'or pour de nombreux bailleurs. Alors que la valeur marchande des biens immobiliers ne cesse d'augmenter à cause de la forte demande due à l'immigration, à l'augmentation du nombre de petits ménages et à la pénurie de terrains à bâtir, les loyers peuvent être fixés de manière presque arbitraire, même si la loi et le Tribunal fédéral interdisent les loyers abusifs.
Pourtant, la plupart des locataires ne se plaignent pas, d'après une étude publiée fin mars par l'institut de recherche Sotomo à la demande de l'association des locataires. Sur les 34'441 personnes interrogées, seule la moitié dit avoir demandé une réduction de loyer à laquelle elle aurait droit grâce à la baisse du taux d'intérêt de référence. Seuls 5% de ces personnes ont contesté un loyer initial trop élevé et cette contestation a porté ses fruits dans 75% des cas.
Fin 2025, Monika Sommer, directrice adjointe de l'Association suisse des propriétaires fonciers, avait interprété ce manque de contestations comme l'expression de la satisfaction des locataires. Mais la dernière enquête de Sotomo semble surtout indiquer que la peur les fait taire: la peur d'une relation tendue avec leur bailleur et de perdre leur logement à cause d'une rénovation.
Une bailleuse équitable
Gerda Müller comprend bien cette situation. «J'ai été locataire toute ma vie à Zurich. Maintenant, je suis copropriétaire d'un immeuble en plein centre-ville.» Elle a obtenu ce bien grâce à un héritage et une offre d'achat équitable. Désormais, elle habite l'immeuble dont elle est propriétaire. Les appartements ont été rénovés avec de nouvelles conduites, des cuisines et des salles de bains modernes. A présent, un appartement de quatre pièces coûte un peu plus de 2000 francs. Les propriétaires se contentent d'un modeste rendement. «Nous ne voulons évidemment pas perdre d'argent, mais nous voulons maintenir des logements abordables.»
Gerda Müller préfère témoigner pour Blick avec un pseudonyme afin de ne pas être submergée de demandes. La rénovation et l'emménagement dans son immeuble avec des locataires déjà installés ont été difficiles: comment leur communiquer l'augmentation du loyer? De combien l'augmenter? Les locataires peuvent-ils exiger un hébergement à l'hôtel pendant les travaux?
Heureusement, Gerda Müller a été soutenue dans ses démarches par l'association Casafair, qui accompagne les bailleurs soucieux de l'environnement et de l'équité. Pour Nadim Chammas, porte-parole de Casafair, ce processus se résume en un mot: la transparence. «Cela vaut aussi bien pour le calcul des rendements que pour les relations avec les locataires. Pour nous, c'est la clé d'une relation équitable.» Pour les calculs de rendement, Casafair a développé un calculateur en ligne, accessible aussi aux personnes non-membres de l'association.
Une initiative porteuse d'espoir
Mais cette transparence se fait rare sur le marché du logement. C'est pourquoi la Confédération doit maintenant imposer ce que le marché ne peut pas fournir. Avec son initiative sur les loyers, l'association des locataires demande que les rendements soient régulièrement contrôlés, de sorte que les locataires ne soient plus obligés d'intenter une action en justice contre leur bailleur pour des rendements excessifs.
De nos jours, les locataires ont rarement recours à une telle démarche, soit par peur des conséquences, soit parce qu'ils n'ont pas les informations nécessaires pour calculer le rendement correct. Les estimations du bureau Bass illustrent bien ce problème. Selon Bass, entre 2006 et 2023, les locataires ont payé 100 milliards de francs en trop. En moyenne, cette somme correspond à une redistribution de 360 francs par mois et par logement aux bailleurs. Selon le Tribunal fédéral, un rendement net ne doit pas dépasser le taux d'intérêt de référence de plus deux points de pourcentage s'il est égal ou inférieur à 2%. En d'autres termes, avec le taux de référence actuel de 1,25%, le rendement maximal est de 3,25%.
Toutefois, si un bâtiment est détenu par le même propriétaire depuis plus de 30 ans, le «loyer usuel dans la localité et le quartier» s'applique à la place du loyer basé sur les coûts. Les locataires souhaitant contester un loyer initial sont alors obligés d'aller comparer leur loyer avec ceux du voisinage. Cette stratégie chronophage a d'ailleurs peu de chances d'aboutir: devant les tribunaux, les comparaisons de prix avec les logements du quartier sont rarement convaincantes, car chaque bien est différent. C'est pourquoi l'initiative veut supprimer le critère des «loyers usuels dans la localité ou le quartier».
Un risque de bureaucratie
Les politiciens bourgeois et l'association des propriétaires fonciers craignent plus de bureaucratie et moins d’investissements si l’initiative aboutit. Un tel effet a été observé par le bureau Wüest Partner après l’introduction d'un plafonnement des loyers dans le canton de Bâle-Ville. Les bailleurs doivent y faire approuver les rénovations et les nouvelles constructions de remplacement par une commission de protection du logement si le taux de logements vacants est inférieur à 1,5%. Le loyer ne peut alors être augmenté que de manière limitée et selon l'étude, cette mesure a entraîné un recul des demandes de permis de construire.
Alors que l'initiative sur les loyers vise à encadrer légalement les bailleurs, une initiative parlementaire lancée par la conseillère nationale socialiste Ursula Zybach s’attaque aux énormes plus-values foncières. Celles-ci résultent largement d'investissements publics, une part plus importante devrait être prélevée – désormais aussi par la Confédération. Cette taxe pourrait rapporter entre 1,1 et 3,3 milliards de francs par an, par exemple pour financer la modernisation coûteuse de l’armée. Entre-temps, certains entrepreneurs immobiliers reconnaissent aussi que la pénurie de logements doit être combattue en construisant davantage de logements abordables, affirme la société pour un logement abordable (GEW), fondée en décembre.
Parmi ses fondateurs figurent notamment Donato Scognamiglio, président du conseil d’administration de la société de données immobilières Iazi, et Balz Halter, principal actionnaire de Halter AG. Ils veulent promouvoir des projets financés par des capitaux privés avec un rendement cible d’environ 2% au lieu des 3,25% autorisés. Aucun projet concret n’a toutefois été annoncé. Dans le quartier de Gerda Müller, peu d’appartements comparables sont proposés. Et lorsqu’ils le sont, les loyers demandés dépassent souvent les siens de 1000 francs. Mais pour Gerda Müller, cet écart de loyer n’est pas une perte: «Tant que des loyers équitables permettent une bonne qualité de vie et une communauté harmonieuse, c’est aussi une forme de gain.»
