La colère monte en Espagne. Samedi, des dizaines de milliers de personnes sont descendues dans la rue pour dénoncer la pénurie de logements, les loyers devenus inabordables et les expulsions forcées.
A Madrid, l’expulsion d’une femme de 87 ans, évacuée de force sur une civière par la police et les ambulanciers après près de 70 ans dans le même appartement de location, a été la goutte de trop. Ce cas illustre une crise qui s’aggrave d’année en année et qui résulte de décennies d’échecs politiques, comme le montrent plusieurs études.
Un encadrement des loyers particulièrement strict
En 1985, le gouvernement de gauche a supprimé l’un des systèmes d’encadrement des loyers les plus stricts d’Europe, qui avait engendré d’importants problèmes. Les propriétaires laissaient leurs biens se dégrader, car ils ne pouvaient répercuter qu’une faible part des coûts de rénovation sur les loyers des baux existants.
Les faibles rendements attendus décourageaient également les investisseurs de construire de nouveaux logements, tandis que les locataires installés de longue date déménageaient rarement. Les familles qui s’agrandissaient peinaient ainsi à trouver un logement adapté à leurs besoins.
La dérégulation creuse les écarts
La dérégulation a creusé un fossé entre les locataires qui disposaient d’un ancien bail et ceux qui avaient signé après 1985. Les premiers restaient très protégés et payaient des loyers dérisoires, avec des baux qui se transmettaient parfois même par héritage, tandis que les seconds se retrouvaient sur un marché entièrement dérégulé.
Si la grande majorité des Espagnols étaient propriétaires de leur logement, le marché locatif, de taille réduite, était très spéculatif. Dans les centres-villes, les propriétaires proposaient des baux de courte durée qui leur permettaient de fixer presque librement les loyers.
Un boom immobilier sans précédent
Face aux loyers élevés, les ménages se sont tournés vers l’achat, encouragés par les importants avantages fiscaux et les prêts subventionnés mis en place par le gouvernement espagnol. Les banques ont accompagné ce mouvement en assouplissant considérablement leurs conditions de crédit.
En 1998, le gouvernement conservateur a adopté une loi foncière qui rendait potentiellement constructible la quasi-totalité du territoire national, ouvrant la voie à un boom immobilier sans précédent. L’adhésion à l’Union européenne a également favorisé cet essor, les prêts à la construction et les crédits hypothécaires étant désormais accordés à des taux comparables à ceux de l’Allemagne, alors très bas.
La grande crise immobilière
Durant les années fastes, plus de 800’000 nouveaux logements ont été construits, sans que cette offre considérable freine la forte hausse des loyers et des prix de vente. La construction était devenue une activité purement spéculative, avec une grande partie des logements érigés loin des centres ou sur le littoral pour servir de résidences secondaires, plutôt qu’à proximité des lieux de travail. Dans les centres-villes, la pénurie persistait donc malgré le boom immobilier.
La bulle a fini par éclater dans le sillage de la crise financière mondiale, entraînant une explosion du chômage et l’effondrement de banques qui ont dû être sauvées. Incapables de rembourser leur crédit immobilier, des centaines de milliers d’Espagnols ont alors été expulsés de leur logement.
La construction peine à repartir
Après la faillite de nombreuses entreprises de construction pendant la crise, les banques ont fortement durci leurs conditions de crédit, poussant de nombreux ménages à se tourner vers la location.
La corruption qui avait prospéré dans les communes durant le boom immobilier a, de son côté, entraîné des centaines de condamnations et rendu les fonctionnaires municipaux plus réticents à autoriser de nouveaux projets. Selon les analyses, il faut désormais en moyenne dix à quinze ans pour qu’une prairie soit classée en zone constructible. La construction ne suffit donc plus à répondre aux besoins, alors même que les pôles économiques en plein essor attirent de nouveaux habitants, venus de l’étranger ou d’autres régions d’Espagne.
Des loyers qui s’éloignent des salaires
La crise actuelle s’est ainsi nourrie d’une forte demande et d’une offre insuffisante, sur l’un des marchés immobiliers les moins réglementés d’Europe. Le gouvernement a accentué cette évolution par de nouvelles mesures de dérégulation, qui ont attiré des fonds immobiliers et d’investissement étrangers, ainsi que des nomades numériques et des personnes fortunées venues de l’étranger.
Pour maximiser leurs rendements, les fonds privilégient les locations de courte durée, tandis que les nomades numériques peuvent facilement payer des loyers que les habitants jugent exorbitants. Les loyers se sont ainsi éloignés des salaires, avec une hausse de près de 100% en Espagne au cours des dix dernières années, soit presque trois fois plus rapide que celle des rémunérations.
