Darum gehts
Weil die Eigenheimpreise seit Jahren stärker steigen als die Einkommen, können sich immer weniger Menschen eigene vier Wände leisten. Stockwerkeigentum mit 100 Quadratmetern ist für den Mittelstand nur noch in knapp einem Fünftel aller Schweizer Gemeinden bezahlbar, wie eine aktuelle Immobilienstudie der UBS zeigt. Deren Experte Claudio Saputelli (56), Studienleiter und selbst Stockwerkeigentümer, erklärt, warum die Hausfinanzierung für viele zu einer unüberwindbaren Hürde geworden ist.
Blick: Die Finanzierung von Wohneigentum ist so günstig wie schon lange nicht mehr. Warum profitieren davon nur sehr wenige?
Claudio Saputelli: Die Preise haben sich von den durchschnittlichen Einkommen so stark entkoppelt, dass sich in der Schweiz immer weniger Haushalte den Wunsch nach Wohneigentum erfüllen können. Die Eigenheimpreise sind für die meisten zu hoch, sodass die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken für viele eine unüberwindbare Hürde darstellen.
Sind Banken strenger bei der Hypothekenvergabe geworden?
In den letzten Jahren mussten Banken zusätzliche Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Dadurch haben sie weniger Spielraum und teilweise kleinere Margen. Banken können den Eigenheimkäufern weniger entgegenkommen – auch, weil die Finanzaufsicht Finma den Druck auf die Gewährung von Ausnahmen deutlich erhöht hat.
Trifft das auch private Käufer von Wohneigentum?
In erster Linie betrifft das Investoren von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Aber auch Bauprojekte generell sind davon betroffen. Denn seit der Umsetzung von Basel III Anfang 2025 müssen Banken bei riskanteren Projekten mehr Eigenkapital hinterlegen.
Ist die UBS bei der Vergabe von Hypotheken bei Privatkunden zurückhaltender geworden?
Während der Integration der CS war die UBS kurzzeitig etwas zurückhaltender. Die Bank hatte andere Prioritäten. Im Zuge der Integration wurden die Mittel zusammengelegt, was zu einer veränderten Risikokonstellation führte. Darum stand das Hypothekarwachstum nicht an oberster Stelle. Mittlerweile hat sich das geändert – die UBS treibt ihr Hypothekengeschäft wieder aktiv voran.
Wie stehen die Chancen auf eine Finanzierung für den Mittelstand?
Für viele bleibt Wohneigentum ein Traum. Gerade für den Mittelstand ist es deutlich schwieriger geworden, Wohneigentum zu finanzieren. Die Eigenheimpreise steigen seit 1998 – und zwar wesentlich stärker als die Einkommen. Das hat dazu geführt, dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten können.
Ist Mieten mittlerweile teurer als Kaufen?
Was besonders schmerzt: Kaufen ist im Durchschnitt tatsächlich günstiger als Mieten – aber nicht alle können davon profitieren. Ich erkläre das gerne mit einer Metapher: Diejenigen, die bereits im Wasser schwimmen, steigen mit dem Pegel – die anderen sehen, wie die Staumauern immer höher werden.
Was kann man tun, um doch eine Finanzierung hinzubekommen?
Man kann beim Wohnort flexibler sein oder die gewünschte Wohnfläche reduzieren. Auch ein Zweiteinkommen einbringen oder das Arbeitspensum erhöhen hilft. Und natürlich: Eine Erbschaft oder ein Erbvorbezug öffnet oft zusätzliche Türen.
Claudio Saputelli (56) ist Chief Investment Officer Global Real Estate bei UBS Global Wealth Management. Seit 2007 prägt er das Immobilienresearch der Bank und verantwortet die wichtigsten Studien und Publikationen des Investment Office im Immobilienbereich. Er studierte Volkswirtschaft an der Universität Zürich sowie Bewegungswissenschaften und Sport an der ETH Zürich. Er lebt in einer Eigentumswohnung im Kanton Zürich.
Claudio Saputelli (56) ist Chief Investment Officer Global Real Estate bei UBS Global Wealth Management. Seit 2007 prägt er das Immobilienresearch der Bank und verantwortet die wichtigsten Studien und Publikationen des Investment Office im Immobilienbereich. Er studierte Volkswirtschaft an der Universität Zürich sowie Bewegungswissenschaften und Sport an der ETH Zürich. Er lebt in einer Eigentumswohnung im Kanton Zürich.
Sollten aktuell alle Hauskäufer auf den Saron setzen?
Nein. Wer bis zum Hals verschuldet ist, fährt mit einer Diversifikation der Laufzeiten besser. Aber wer im Vergleich zum Einkommen kaum Schulden hat, kann voll auf den Saron setzen.
Historisch gesehen war der Saron bisher immer günstiger.
Ja, in den meisten Fällen. Und vielleicht wird das auch so bleiben. Aber das Risiko besteht, dass er steigen könnte. Das heisst: Wer nachts ruhig schlafen will, setzt zumindest teilweise auf eine Festhypothek.
Wie viel kostet eine 10-jährige Hypothek aktuell?
Aktuell liegt der Zinssatz mehrheitlich zwischen 1,4 und 1,8 Prozent. Sie dürften sich bis Ende Jahr gemäss unseren Prognosen leicht verteuern – auf etwa 1,5 bis 1,9 Prozent. Der Saron liegt derzeit mehrheitlich bei 0,7 bis 1,1 Prozent.
Die Zinsen sind tief, aber die geopolitische Lage ist angespannt. Rechnen Sie mit steigenden Leitzinsen?
Das Ziel einer Erhöhung der Leitzinsen ist grundsätzlich die Preisstabilität. Diese könnte durch den weltweiten Preisanstieg beim Erdöl unter Druck geraten – auch andere Produkte könnten dadurch teurer werden. In der Schweiz sind wir jedoch nicht gleichermassen betroffen: Der starke Franken nimmt uns viel Preisdruck ab. Wir gehen derzeit nicht davon aus, dass die SNB 2026 ihren Leitzins anheben wird.
Und was bedeutet das für die Immobilienpreise? Könnte es zu einer Korrektur kommen?
Eine Preiskorrektur haben wir seit fast drei Jahrzehnten nicht mehr erlebt. Insgesamt dürften die Eigenheimpreise im laufenden Jahr um 3 Prozent steigen. Würde man allein die starke Nachfrage betrachten, müsste der Anstieg deutlich grösser ausfallen. Aber die insgesamt begrenzte Tragbarkeit ist aktuell der Flaschenhals – zum Glück, aus volkswirtschaftlicher Sicht. Das verhindert eine ungesunde Dynamik am Markt.
