Darum gehts
- Durch den Verkauf von Häusern und Wohnungen fliessen Milliarden an den Staat
- Die Grundstücksgewinnsteuer für die Staatskasse immer wichtiger
- Grundstückgewinnsteuer in Genf 13'000 Franken, in St. Gallen 170'000 Franken für ein typisches Einfamilienhaus
- Steuereinnahmen aus Immobilienverkäufen haben sich seit dem Jahr 2000 beinahe verdreifacht
Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen sparen in Zukunft das Geld für den Eigenmietwert. Dem Staat drohen dadurch Steuerausfälle von jährlich 2 Milliarden Franken. Allerdings: Die Hauseigentümer lassen die Staatskasse weiterhin klingeln. Und zwar so üppig wie noch nie, wie eine eben veröffentlichte Raiffeisen-Studie zeigt.
Der Grund ist simpel: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahrzehnten steil in die Höhe geschossen. Beim Verkauf fällt auf diesem Wertzuwachs eine Steuer an. Hinzu kommen weitere Gebühren, die ebenfalls auf dem Eigenheimwert basieren. «Bei einem Hausverkauf fallen nicht selten Steuern und Abgaben von über 100'000 Franken an», weiss Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile (58).
Riesige kantonale Unterschiede
Ein Rechenbeispiel der Raiffeisen veranschaulicht die eindrückliche Entwicklung: Ein junges Paar hat vor rund 30 Jahren ein typisches Einfamilienhaus für knapp 600'000 Franken gekauft und seither in Schuss gehalten. Heute ist das Haus mit 1,3 Millionen Franken mehr als doppelt so viel wert.
Inzwischen sind die Kinder ausgezogen, das Haus ist zu gross und das Paar will verkaufen. Abzüglich der Verkaufsnebenkosten resultiert ein Grundstückgewinn von 660'000 Franken. Im schweizweiten Durchschnitt gehen davon 83'000 Franken als Steuer an den Staat. «Die kantonale Umsetzung der Steuer ist jedoch extrem unterschiedlich», so Hasenmaile. Während es in Genf 13'000 Franken sind, gehen in St. Gallen fast 170'000 Franken an den Staat.
Steuereinnahmen fast verdreifacht
Bei einem Verkauf in den ersten Jahren nach Erwerb werden die Eigentümer richtiggehend geschröpft: In Genf oder Bern frisst die Grundstückgewinnsteuer dann rund die Hälfte des Profits weg. Danach sinkt der Steuersatz kontinuierlich. «Das soll die Spekulation mit Immobilien, also Käufe und rasche Wiederverkäufe mit hohen Gewinnen, unattraktiv machen», so der Raiffeisen-Chefökonom.
In den letzten fünf Jahren sind die Häuser- und Wohnungspreise besonders stark angestiegen und lassen bei einem Verkauf bei Kantonen und Gemeinden die Steuereinnahmen sprudeln. Im Jahr 2000 haben sie mit der Vermögensgewinn- und Handänderungssteuer fast 1,9 Milliarden Franken eingenommen. Gemäss den aktuellsten Zahlen aus 2023 sind es inzwischen knapp 5,3 Milliarden Franken. Das ist beinahe eine Verdreifachung!
Immer wichtiger für die Kantons- und Gemeindekassen
Wenig überraschend gewinnt diese Einnahmequelle in den meisten Kantonen immer mehr an Bedeutung: In Zürich, Thurgau, Freiburg oder Schwyz machen sie über 7 Prozent der Steuereinnahmen aus. Im Wallis sind es über 10 Prozent, im Kanton Graubünden gar fast 13 Prozent. In der Mehrheit der Kantone dürften die effektiven Einnahmen zudem deutlich unterschätzt werden, da beispielsweise in Luzern, St. Gallen oder Zug die Grundstückgewinnsteuern juristischer Personen nicht in der Statistik auftauchen.
Immobilien sind in vielen Ländern ein beliebter Weg, Steuereinnahmen zu generieren, damit die Staatsaufgaben finanziert werden können. Für die Eigentümer ist im Gegensatz zu mobilem Kapital eine Flucht zwecklos. Etwas dürfe man dabei aber nicht vergessen, so Hasenmaile: «Den teilweise hohen Steuern stehen hohe Wertgewinne gegenüber.»
Wie die meisten Steuern kann aber auch die Grundstückgewinnsteuer unerwünschte Folgen haben: Wenn ein Rentnerpaar seine Wohnung verkaufen möchte, wirkt sie abschreckend. Es hinterlässt die Immobilie lieber eines Tages als Erbschaft für die Kinder, statt beim Verkauf hohe Steuern zahlen zu müssen. Das verknappt das Angebot. Auch Bauland kann aus Steuergründen gehortet werden oder eine in die Jahre gekommene Renditeliegenschaft mit Verdichtungspotenzial kommt deshalb nicht auf den Markt.
