Chancen für alle

So profitierst du trotz Mega-Preisen vom Schweizer Immo-Markt

Reto Zanettin

Eine mittlere Eigentumswohnung in gesuchten Lagen kostet heute 30 Prozent mehr als vor zehn Jahren, und ein mittleres Einfamilienhaus wurde rund 40 Prozent teurer. Weitere Preissteigerungen sind absehbar. In diesem heiss gelaufenen Immobilienmarkt rückt der Traum vom Eigenheim für viele in immer weitere Ferne. Anders gesagt: Betongold ist für einen Teil der Bevölkerung kaum mehr erschwinglich. 

Treiber dieser Entwicklung sind insbesondere anhaltendes Bevölkerungswachstum und tiefe Zinsen. Gerade letztere sind wieder gesunken und verharren nun an der Schwelle zum negativen Bereich. So hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins vergangene Woche bei 0 Prozent belassen. Damit bleiben die Erträge zinstragender Anlagen wie Bundesobligationen, Kassenobligationen und Sparkonten bescheiden - oder sie fallen ganz weg.

Handkehrum werden Aktien, Gold und Immobilien lukrativer – wobei Aktien oft schon einen grösseren Teil der Portfolios ausmachen und Edelmetalle typischerweise nicht höher als 5 bis 10 Prozent gewichtet werden. Somit rücken Immobilienanlagen zusehends in den Fokus. Insbesondere seien Immobilienfonds eine Alternative «mit einer gesunden Mischung zwischen Rendite und Risiko», schreibt Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB) in einer Notiz von Anfang Woche.

Immobilienfonds langfristig geeignet

Stucki geht von einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der Schweizer Immobilienfonds von 2,4 Prozent aus. Der Wert sei tiefer als vor einem Jahr, da die Preise seither gestiegen seien. Im Vergleich zu den Zinszahlungen bei Obligationen seien die Ausschüttungen aber immer noch attraktiv. «Sie bewegen sich im Bereich der Dividenden der Aktien, aber bei einem vergleichsweise geringeren Kursrisiko.»

Indes achten Anleger bei Immobilienfonds nicht nur auf die Rendite und das Risiko, sondern auch auf das Agio. Dabei handelt es sich um den Aufpreis auf den inneren Wert des Immobilienbestandes eines Fonds. Im langjährigen Schnitt liegt das Agio für Schweizer Immobilienfonds rund 20 Prozent. Es betrug aber auch schon 40 Prozent und mehr. Gemessen daran sei ein gegenwärtiges Agio von 30 Prozent zwar nicht gering, aber «akzeptabel», schreibt Stucki.

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Ihm zufolge eignen sich Immobilienfonds wegen den stabilen Ausschüttungen vor allem für längerfristige Vermögensanlage. «Auf kurzfristige Preissteigerungen zu spekulieren, lohnt sich bei Immobilienfonds nicht. Dafür sind die Aktien da.»

Bei der Auswahl eines solches Fonds ist ein Blick auf das Immobilienportfolio ratsam. Ein Schwerpunkt auf Wohnimmobilien deutet auf eine konservativere Ausrichtung hin, als sie bei starken Engagements in Geschäftsliegenschaften erwartbar ist. Die folgende Tabelle zeigt Beispiele von Schweizer Immobilienfonds.

Kennzahlen zu Schweizer Immobilienfonds. Quelle: Fondsanbieter.  

Der «Sustainable Real Estate Switzerland» wurde am Dienstag von der Zürcher Kantonalbank auf «Übergewichten» von «Marktgewichten» hochgestuft. «Nach der wiederholt positiven Geschäftsentwicklung halten wir den Bewertungsabschlag gegenüber den Wohnpeers nun für überhöht», begründete der zuständige Analyst. Derweil ist das Spektrum der Fonds in puncto Schwerpunkt, Rendite, Aufpreis, Performance und Kosten weit. Und gerade bei den Gebühren zeigt die Gesamtkostenquote meist nur einen Teil des Ganzen, etwa fallen auch Verwaltungskommissionen anfallen.

Wer nicht in Fonds wie diese investieren will, kann sich für einen Exchange Traded Fund (ETF) entscheiden. Ein Beispiel ist der SXI Real Estate Funds ETF der UBS. Er folgt einem Index und weist eine durchschnittliche jährliche Performance von 5,76 Prozent über die letzten fünf Jahre auf. Damit blieb er leicht hinter dem Benchmark-Index zurück, der eine 6-prozentige Performance aufweist. Die Gesamtkostenquote (TER) des ETF liegt bei 0,25 Prozent. Sie ist also tiefer als die TER der in den Tabelle weiter oben verzeichneten Immobilienfonds.

Erfreuliche Performance

Freilich gibt es auch an der Schweizer Börse kotierte Immobiliengesellschaften, die von der Entwicklung des Häusermarktes abhängen. Dazu zählen Swiss Prime Site (SPS), PSP Swiss Property und Plazza, wobei Plazza ein Schwergewicht auf Wohnliegenschaften hat. Rund vier Fünftel des Portfolios entfällt auf dieses Segment. Die Valoren dieser Immobiliengesellschaft haben auf lange Sicht besser abgeschnitten als die Titel von SPS und PSP. Die Performance seit Anfang 2015 liegt bei 87 Prozent und damit knapp auf Höhe des Swiss Performance Index. Diese hat im selben Zeitraum knapp 89 Prozent hinzugewonnen. PSP stieg um 59 Prozent, SPS um 55 Prozent.

«Das gut unterhaltene Bestandsportfolio im mittleren Preissegment mit Fokus auf Wohnnutzung in Zürich und der Westschweiz bildet weiterhin die Basis für solide Cashflows», schrieb die Zürcher Kantonalbank, als sie Ende August den Halbjahresabschluss von Plazza kommentierte. Sie stufte das Immobilienunternehmen weiterhin mit «Übergewichten» ein. Insofern geht die ZKB von einer Gesamtrendite der Plazza-Aktie aus, die deutlich höher liegt als die Gesamtrendite des Swiss Performance Index.

Analysten sind allerdings auch gegenüber PSP und SPS grundsätzlich positiv eingestellt. Die «Buy»- und «Hold»-Ratings überwiegen klar, und der Kurszielkonsens liegt über den aktuellen Notierungen. So gesehen ist erwartbar, dass Aktien von Immobiliengesellschaft auch weiterhin gut abschneiden dürften.