Mercredi dernier, une lettre recommandée est venue bouleverser le quotidien d'une centaine de locataires genevois. «Nous vous informons que la bailleresse a prévu d'engager d'importants travaux de rénovation sur le groupe d'immeubles boulevard Carl-Vogt 35 à 43», peut-on lire dans le courrier adressé aux habitants. Une quinzaine de commerçants vont aussi perdre leur arcades dont les baux se sont aussi vu résiliés.
Dans cet ensemble bâti au début du 20e siècle, dont les loyers oscillent du simple au quadruple, les locataires sont priés de quitter les lieux en raison de la «mise en place d’une chaufferie centralisée». Un bâtiment n'est pourtant «pas dans un état vétuste», selon ses occupants, dont certains résident là depuis quarante ans: les combles, par exemple, ont été rénovés il y a une dizaine d'années pour accueillir de nouveaux appartements. Les fenêtres seraient toutes équipées de double vitrage. En somme, des immeubles entretenus. Malgré cela, certains locataires verront leur bail résilié dès ce printemps. Pour d'autres, ce sera en 2027: la plupart des baux ont des échéances annuelles, précise l'Asloca à Blick.
La douleur des commerçants
Au rez-de-chaussée, même douleur, les commerçants vont devoir mettre la clé sous la porte. Contactée par Blick, Aurelia-Carmen Tatu, propriétaire du café Cico, se dit «sous le choc». Doublement touchée, elle exploite aussi un restaurant de burgers quelques mètres plus loin. Elle se contente de quelques mots: «Je ne sais pas quoi vous dire d'autre. Nous avons transmis les documents aux avocats pour entamer une contestation.»
Même son de cloche du côté de la pharmacie du boulevard, installée depuis plus de vingt-cinq ans. Son gérant, en poste depuis 2022, confirme avoir reçu le recommandé mercredi 14 janvier. Au coin de la rue, Arbenita Ramizi, gérante du Solo Mio, un restaurant italien, partage sa douleur et sa frustration. Elle a signé son bail en février 2025: «Sans nous prévenir, moins d'un an après, nous recevons cette lettre», souffle-t-elle. Elle devra quitter les lieux le 31 mai 2027.
Une ampleur sans précédent
Ce cas illustre le phénomène du remplacement de locataires après résiliation des baux pour travaux, dénonce d’emblée l’Asloca. Un phénomène observé partout en Suisse, où «des quartiers populaires se transforment». Le procédé est souvent le même. Les anciens locataires sont expulsés, puis remplacé avec des locataires qui peuvent payer un loyer bien supérieur. Alors que les locataires actuels pourraient rester le temps des travaux malgré les nuisances.
A Genève, la différence de revenu médian entre les anciens locataires et les nouveaux s'élève à 17%. Si le phénomène n'est donc pas nouveau, c'est son ampleur qui frappe dans cette vague de résiliations.
La mécanique de la spéculation locative
Ces immeubles du boulevard Carl-Vogt avaient été acquis par l'écrivain Metin Arditi en 1999 pour 9,4 millions de francs, puis rachetés en 2020 par PKBS, la caisse de pension du canton de Bâle-Ville, pour 129 millions. C'est là le cœur du problème, selon Christian Dandrès, juriste pour l’Asloca et conseiller national socialiste (PS): les fonds immobiliers achètent des biens à des prix surévalués. «129 millions, c’est plus de 1 million de francs par appartement, c'est juste énorme par rapport au prix du marché de rendement», s'indigne l'élu.
Ces prix de ventes très élevés, explique-t-il, entraînent des congés et des majorations de loyers. «Car dans la valeur d'un bien, il y a sa valeur intrinsèque, mais également son état locatif. Acheter trop cher réduit le rendement. L’acheteur va rétablir son profit au détriment des locataires.» Pour rappel, en Suisse, le rendement net autorisé s’élève à 3,25%. Une fois acquis à prix fort, ces immeubles permettront aux investisseurs «d’imposer aux locataires des hausses massives de loyer», déplore-t-il. Sollicitée, la régie Naef n'a pas répondu aux questions que nous lui avons soumises.
«Passage en force» des congés
Autre aspect troublant: aucune demande d'autorisation de construire n'a été publiée, alors que la loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) stipule qu'elle doit précéder les congés. Ce passage en force interroge du côté de l'Asloca, qui y voit une volonté de «tester les autorités». «Les milieux immobiliers tentent de rompre la pratique en vigueur depuis des décennies consistant à faire des travaux sans chasser les locataires», poursuit Christian Dandrès.
L'Association des habitants de la Jonction soutient et accompagne également les locataires. Isabelle Toumi, architecte et membre de l'association, dénonce elle aussi «l'extrême violence» de ces résiliations abruptes. Elle se dit néanmoins «raisonnablement optimiste»: l'examen du dossier d'autorisation de construire peut prendre du temps, et les locataires peuvent demander une contre-expertise. «On parle ici d'une rénovation et non d'une démolition. Avec l'Asloca, les locataires vont pouvoir se battre», assure-t-elle.
Wendy Glaus est l'une des locataires du numéro 41, où elle réside depuis 1998. Après le choc initial, elle s'est rapidement mobilisée avec une voisine «pour sortir du désarroi et se soutenir». Celle qui est aussi propriétaire du BioBoulevard, un magasin diététique et de santé non concerné par les expulsions car situé en face de l'immeuble, confie que ses voisins, «certains sidérés», se sont montrés réceptifs à son appel. Tous attendent vendredi soir, date à laquelle une réunion se tiendra avec l'Asloca pour discuter des suites possibles.
