En bref
- Le nombre d'annonces de logements sans exigence de caution a augmenté de 60% en deux ans selon une analyse réalisée par Iazi pour Blick. Cette pratique, autrefois réservée aux biens difficiles à louer, s'étend maintenant en raison de la forte hausse des loyers et de la pénurie de logements, notamment dans des villes comme Genève et Zurich
- Les offres sans caution concernent principalement des logements anciens et neufs dans les agglomérations où les risques de vacance sont élevés. Elles attirent des locataires comme les expatriés ou familles, pour qui une caution dépassant 10'000 francs est difficile à payer immédiatement
- En juillet 2026, les loyers ont reculé dans 15 cantons malgré la pénurie de logements. Certains loyers dans les centres-villes atteignent encore entre 3000 et 5000 francs par mois, rendant les alternatives comme les locations sans caution attractives pour les locataires et les propriétaires
Sur le marché locatif, une évolution discrète est en train de s’opérer au grand dam des locataires: le nombre d’annonces proposant des logements sans exigence de caution augmente rapidement sur le marché. C'est ce que révèle une analyse exclusive réalisée par le cabinet de conseil immobilier Iazi pour Blick. Les offres sans caution ont augmenté d'environ 60% en l'espace de deux ans. «Le nombre de ces annonces reste certes faible, mais cette forte hausse est surprenante», explique Donato Scognamiglio, expert immobilier.
Ce qui surprend, c'est qu'en général les bailleurs recourent à cette stratégie en dernier recours, lorsque la location s’avère difficile et que la vacance menace. Dans ce cas, c’est le bailleur qui prend en charge la caution pour attirer des locataires. Et en ce moment, on observe une pénurie généralisée, surtout dans les pôles économiques.
«Les loyers ont atteint un plafond»
Dans un tel contexte, le fait que les propriétaires renoncent à une partie de leur rendement doit donc avoir une autre explication. Donato Scognamiglio avance une hypothèse: cette évolution pourrait s’expliquer par la forte hausse des loyers, alimentée par la pénurie de logements. «Les loyers ont en partie atteint un plafond, ce qui pourrait expliquer l’augmentation des offres sans caution.»
Les derniers chiffres du portail immobilier Homegate montrent que la hausse des loyers semble effectivement atteindre un plafond: en juillet, les loyers proposés ont reculé dans 15 cantons. C’est notamment le cas à Genève, Zurich et Schwytz.
Ces périodes de légère baisse des loyers se sont multipliées ces derniers temps, en dépit de la pénurie de logements. Les propriétaires hésitent toutefois à réduire directement le prix des loyers, car une baisse de la valeur de rendement se traduit par une dépréciation de leur bien immobilier. Ils privilégient donc d’abord des mesures incitatives, en offrant par exemple plusieurs mois de loyers. Une pratique largement répandue jusqu’en 2020, lorsque les taux de vacance étaient encore élevés.
Donato Scognamiglio identifie une autre explication à cette hausse: le fait que certains bailleurs proposent systématiquement des logements sans exigence de caution. Une formule particulièrement attractive pour certains locataires, notamment les expatriés fraîchement arrivés ou les familles.
Car dans les centres-villes et leurs environs, certains loyers atteignent rapidement 3000 à 5000 francs par mois. Une caution correspondant à trois mois de loyer peut ainsi facilement dépasser les 10'000 francs, une somme dont même les ménages aisés ne disposent pas nécessairement immédiatement.
Une bonne stratégie d'image
Les propriétaires ne proposent plus que très rarement des loyers gratuits pour des appartements qui restent longtemps sur le marché. D'une part, cette stratégie s'avère généralement bien plus coûteuse que le recours à des assurances permettant de louer sans caution. Mais cela nuit aussi à l'image: offrir plusieurs mois de loyer donne le sentiment que quelque chose ne va pas sur le marché locatif, à savoir des prix trop élevés. Une pratique susceptible d’attirer l’attention des médias et de mettre davantage en lumière ces difficultés.
Les offres sans caution, en revanche, offrent plein d'avantages. «Pour les locataires, aucune somme d’argent n’est bloquée. Pour le propriétaire, cela réduit la charge administrative», relève la société de gestion immobilière Wincasa, interrogée par Blick.
Surtout des logements anciens
Actuellement, les offres de location sans caution concernent surtout des logements anciens ainsi que des constructions neuves situées dans les agglomérations, où le risque de vacance temporaire est particulièrement élevé. Les sociétés de gestion Wincasa, Livit et Regimo comptent de nombreux propriétaires ayant recours à cette stratégie.
Contrairement aux logements anciens, il est souvent beaucoup plus difficile de baisser les loyers dans les constructions neuves. Notamment lorsque les investisseurs ont acheté les terrains à des prix record sur le marché tendu de ces dernières années, et ont dû recalculer le projet après le déclenchement de la guerre en Ukraine, dans un contexte de hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt.
