Darum gehts
Es sind Annoncen, bei denen sich wohl die meisten vor Erstaunen die Augen reiben: Erst kürzlich war in Oberwil BL eine Bruchbude mit Baujahr 1957 für knapp 5 Millionen Franken ausgeschrieben. Ein ebenfalls höchst sanierungsbedürftiges Eigenheim in Zürich-Witikon stand vor einiger Zeit für 6 Millionen Franken zum Verkauf. Beide Gebäude haben ihre Lebensdauer ganz offensichtlich längst überschritten. Wie kommen trotzdem solche stolzen Preise zustande?
Tatsächlich sind diese Zahlen nicht überrissen oder abwegig. Denn das Millionenpotenzial der Liegenschaften liegt im Land, auf dem sie stehen. Und das ist gar nicht so selten – gerade bei älteren Einfamilienhäusern, die dringend eine energetische Sanierung nötig hätten. Oft sei das auch der Grund, weshalb solche Immobilien auf seinem Tisch landen, sagt Adrian Wenger (54), Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum.
Haus nicht unter Wert verkaufen
Wenger berät aktuell vermehrt solche Kunden.«Unsere Erfahrung zeigt, dass viele Hausbesitzer auf einem Millionenpotenzial sitzen», sagt der Experte. Gerade wenn ein Hausverkauf oder eine umfassende Sanierung anstehe, lohne es sich, zuerst den wahren Wert einer Immobilie zu ermitteln. «Wer schlecht beraten wird, verkauft sein Eigenheim unter Umständen Millionen unter Wert!», betont Wenger.
Wie viel Geld im Land eines Eigenheims stecken kann, zeigt folgendes Praxis-Beispiel von Wenger. Nach dem Tod einer Grundeigentümerin liess eine Alleinerbin das Grundstück der Verstorbenen bei einem Makler bewerten. Ein Makler aus der Region stellte einen Wert von 850'000 Franken fest – wobei es sich dabei lediglich um eine oberflächliche Einschätzung handelte. Diese Bewertung landete danach bei ihrem VZ-Berater, der die Erbin bezüglich Steueroptimierung und Nachlass beriet.
«Der Berater erkannte, dass die Immobilie grosses Potenzial birgt», sagt Wenger. Nach weiteren Abklärungen bezüglich Bauzone, zulässiger Grundstück- und Geschossfläche und anderen Dienstbarkeiten wird klar: Auf das Grundstück liessen sich zwei grosse Mehrfamilienhäuser bauen. Noch stehe die detaillierte Wertermittlung aus. «Aber der wahre Wert dürfte auf deutlich über 2 Millionen Franken zu stehen kommen», so Wenger.
Genau hinschauen lohnt sich
Bei einem anderen Fall ging es in einem ersten Schritt darum, den aufgestauten Sanierungsbedarf eines Eigenheims abzuschätzen. Die Kosten für die nötigen Renovationsarbeiten wären laut VZ bei über 500'000 Franken gelegen. «Bevor man so viel investiert, lohnt es sich, genauer hinzuschauen», sagt Wenger.
Eine Potenzial-Analyse zeigte, dass das Objekt grosse ungenutzte Reserven hat. «Da das Eigenheim für das Paar ohnehin zu gross wurde, kam ein Neubau mit mehreren Wohnungen in Frage», sagt Wenger. Das Ziel: Eine Wohnung selber bewohnen, fünf Wohnungen vermieten.
«Unsere Berechnungen zeigten, dass die Mieterträge ausreichen würden, um das Neubauprojekt zu finanzieren», so Wenger. In diesem Fall sei der finanzielle Mehrwert aber weniger gross: Der ursprüngliche Schätzwert des Hauses lag bei 1,9 Millionen Franken, der neue Landwert – nach Abzug aller Bau-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten vom potenziellen Verkaufserlös – bei 2,1 Millionen Franken.
Neubau nicht immer zielführend
Der Grund für den eher kleinen Wertzuwachs: Das Grundstück befinde sich an zentraler Lage. «Wer hier baut, muss mit zusätzlichen Kosten rechnen – wegen Einsprachen oder für rechtliche Abklärungen», sagt Wenger. Das habe man bei der Kalkulation berücksichtigt.
Auch wenn das Potenzial zuweilen vorhanden sei – nicht immer sei ein Neubau zielführend, sagt der Immobilienexperte. Eine Potenzial-Analyse lohne sich aber in jedem Fall. Für Eigenheimbesitzer genauso wie Kaufinteressenten. Sie erfahren dadurch, welche stillen Reserven in ihrem Garten schlummern.