Darum gehts
Die ersten Liegenschaftsbesitzer planen schon grosse Ferien für 2028 – so jedenfalls die Gerüchte. Schliesslich ist voraussichtlich in zwei Jahren Schluss mit dem verhassten Eigenmietwert. Das bedeutet: eine weniger hohe Steuerrechnung, weil das steuerbare Einkommen sinkt, weil der fiktive Mietertrag für selbstbewohnte Liegenschaften wegfällt. Diese Ersparnis liesse sich doch prächtig in eine hübsche Kreuzfahrt investieren, oder?
Vorsichtigere Hauseigentümer hingegen haben längst zu rechnen begonnen. Weil der Eigenmietwert wegfällt, wird auch der Schuldzinsabzug gestrichen oder zumindest stark begrenzt (siehe weiter unten). Würde es sich da nicht lohnen, die Hypothek zu amortisieren, also ganz oder teilweise zurückzuzahlen?
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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Die kurze Antwort auf diese Frage lautet: Ja, aber nicht für alle, und es ist nicht in jeder Situation sinnvoll. Für die längere Antwort müssen Betroffene genauer anschauen, ob sie sowohl kurz- als auch langfristig genügend flüssige Mittel haben. Und falls ja: wie sie dieses Geld bis jetzt investieren. Nur so lässt sich ermitteln, ob eine Amortisation lohnend ist – oder ob sie in eine Sackgasse führt.
Nur amortisieren, wer genügend Geld hat
Wer sich diese Gedanken macht, muss genügend Geld auf der hohen Kante haben. Wer angesichts der explodierenden Immobilienpreise jahrelang für den Kauf einer Wohnung gespart und nur knapp die von der Bank verlangten 20 Prozent Eigenkapital zusammengekratzt hat, kann sich zusätzliche Amortisationen kaum leisten.
In Frage kommen daher primär Leute, die bereits seit vielen Jahren Eigenheimbesitzer sind und die aktuell eher tiefen Hypothekarzinsen dazu genutzt haben, zusätzlich Geld auf die Seite zu legen. Oder Leute, die unlängst geerbt oder im Lotto gewonnen haben.
Nur wer das passende Hypothekarmodell hat
Amortisieren kann man nur dann, wenn das Hypothekarmodell dies überhaupt zulässt. Klingt auf den ersten Blick unlogisch, denn viele glauben: «Die Bank kann doch froh sein, wenn ich freiwillig meine Schulden abzahle.» Stimmt leider nicht.
Wer mit seiner Bank zum Beispiel einen Vertrag für eine zehnjährige Festhypothek über eine Million Franken abgeschlossen hat, kann nicht einfach nach drei Jahren 200’000 Franken zurückzahlen. Die Bank wird auf dem unterschriebenen Vertrag bestehen und weiterhin die vereinbarten Zinsen verlangen. Oder einen neuen Vertrag zu möglicherweise schlechteren Konditionen anbieten. Oder einen «Penalty», eine Strafzahlung, in Rechnung stellen. Das lohnt sich normalerweise nicht.
Heisst konkret: Nur dann, wenn der bestehende Vertrag abläuft oder wenn eine von mehreren Tranchen zur Erneuerung fällig wird, kann man die Hypothek ganz oder teilweise tilgen. Natürlich kann man die Bank auch einfach fragen, ob man vorzeitig zurückzahlen kann. Aber einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht, und die Bank hat in der Regel kein Interesse daran. Weil sie weiterhin Geld verdienen will.
Nur wer auch langfristig die Hypothek nicht wieder aufstocken muss
Jetzt steht vielleicht genügend Geld zum Amortisieren zur Verfügung – doch ist das auch in fünf, zehn oder 15 Jahren noch so? «Dann kann ich ja den Kredit wieder aufstocken», denken viele. Doch das ist meist nicht so einfach. Spätestens ab dem Rentenalter sind die meisten Banken sehr zurückhaltend, was die Erhöhung des Kredits angeht. Manchmal schon früher.
Mit der Pensionierung sinkt für die meisten das Einkommen. Und das hat direkte Auswirkungen auf die sogenannte Tragbarkeitsrechnung, also die Berechnung der Bank, ob man sich den Kredit überhaupt leisten kann. Wenn dann dummerweise noch ein teurer Ersatz der Heizung oder eine Dachsanierung ansteht, wird es eng. Darum sollte man vor dem Entscheid für eine Amortisation gut durchrechnen, ob die Finanzierung der Liegenschaft samt geplanten und ungeplanten Investitionen langfristig gesichert ist.
Willst du eine Wohnung oder ein Haus kaufen und fragst dich, ob das für dich finanziell überhaupt tragbar ist? Mit einem Beobachter-Abo kannst du in der Mustervorlage «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» herausfinden, wie die finanzielle Belastung im konkreten Fall aussieht.
Willst du eine Wohnung oder ein Haus kaufen und fragst dich, ob das für dich finanziell überhaupt tragbar ist? Mit einem Beobachter-Abo kannst du in der Mustervorlage «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» herausfinden, wie die finanzielle Belastung im konkreten Fall aussieht.
Nur wer das Geld nicht in Aktien angelegt hat
Eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek lohnt sich finanziell gesehen dann, wenn die eingesparten Hypothekarzinsen höher sind als der Ertrag, den man sonst mit dem Geld erzielt.
Ein konkretes Beispiel: Herr Vorsichtig und Frau Mutig möchten je ihre Hypothek um 200’000 Franken reduzieren. Herr Vorsichtig hat diesen Betrag jetzt auf einem Sparkonto, das jährlich 0,1 Prozent Zinsen abwirft. Er zahlt der Bank aber gleichzeitig 1,8 Prozent Zins für die Hypothek. Dann lohnt sich die Rückzahlung auf jeden Fall – sogar jetzt schon, wo er die Zinsen noch steuerlich abziehen kann. Nachher erst recht.
Frau Mutig hingegen hat die 200’000 Franken in einem Aktienfonds an der Börse angelegt, der mal besser, mal weniger rentiert, im Schnitt aber etwa 6 Prozent pro Jahr abwirft. Frau Mutig fährt besser, wenn sie das Geld angelegt lässt: Aus dem Ertrag kann sie die Hypothekarzinsen locker zahlen und hat immer noch mehr übrig.
Auch hier müsste man genau genommen noch die Steuern (auf dem Ertrag des Aktienfonds) berücksichtigen. Aber über den Daumen gepeilt: Je grösser die Differenz zwischen dem (höheren) Ertrag aus der Geldanlage und dem (tieferen) Hypothekarzins, desto weniger lohnt sich die Amortisation.
Das Gefühl zählt auch
So weit die rein finanzielle Sicht. Aber es gibt auch eine emotionale Betrachtung: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer fremdeln mit der Hypothek, weil ihnen deshalb das Haus, die Wohnung ja eben doch nicht so ganz gehört – sondern eigentlich der Bank. Für sie gilt: Je tiefer die Hypothek, desto mehr fühlen sie sich als Besitzer. Sie schlafen besser, je tiefer der Kredit ist, der sogar auf dem Schlafzimmer lastet. Diese emotionale Sichtweise ist genauso berechtigt und genauso relevant wie die zahlenmässige. Nur wer beide unter einen Hut bringt, entscheidet richtig.
- Aktuell können Liegenschaftsbesitzerinnen und ‑besitzer die Hypothekarschuld von ihrem Vermögen und die gezahlten Hypothekarzinsen von ihrem Einkommen abziehen.
- Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt der Schuldzinsabzug weg, voraussichtlich ab 2028.
- Das gilt für alle Arten von Schuldzinsen. Es bringt also nichts, die Hypothek durch eine andere Kreditart zu ersetzen, zum Beispiel durch einen Lombardkredit.
- Nur wer vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, kann weiterhin Schuldzinsen abziehen – schliesslich muss man die Mietzinseinnahmen weiterhin als Einkommen versteuern.
- Der Schuldzinsabzug ist dann aber begrenzt. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen den vermieteten Liegenschaften und dem Gesamtvermögen. Wer eine vermietete Liegenschaft im Wert von 800’000 Franken besitzt und daneben 200’000 Franken auf dem Bankkonto hat, kann 80 Prozent der gezahlten Hypothekarzinsen abziehen, weil die Liegenschaft 80 Prozent des Gesamtvermögens ausmacht.
- Wer erstmals ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann ebenfalls Schuldzinsen abziehen. Für Verheiratete beträgt der Abzug maximal 10’000, für Ledige 5000 Franken. Der Betrag reduziert sich jährlich um zehn Prozent, nach zehn Jahren liegt er bei null.
- Aktuell können Liegenschaftsbesitzerinnen und ‑besitzer die Hypothekarschuld von ihrem Vermögen und die gezahlten Hypothekarzinsen von ihrem Einkommen abziehen.
- Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt der Schuldzinsabzug weg, voraussichtlich ab 2028.
- Das gilt für alle Arten von Schuldzinsen. Es bringt also nichts, die Hypothek durch eine andere Kreditart zu ersetzen, zum Beispiel durch einen Lombardkredit.
- Nur wer vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, kann weiterhin Schuldzinsen abziehen – schliesslich muss man die Mietzinseinnahmen weiterhin als Einkommen versteuern.
- Der Schuldzinsabzug ist dann aber begrenzt. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen den vermieteten Liegenschaften und dem Gesamtvermögen. Wer eine vermietete Liegenschaft im Wert von 800’000 Franken besitzt und daneben 200’000 Franken auf dem Bankkonto hat, kann 80 Prozent der gezahlten Hypothekarzinsen abziehen, weil die Liegenschaft 80 Prozent des Gesamtvermögens ausmacht.
- Wer erstmals ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann ebenfalls Schuldzinsen abziehen. Für Verheiratete beträgt der Abzug maximal 10’000, für Ledige 5000 Franken. Der Betrag reduziert sich jährlich um zehn Prozent, nach zehn Jahren liegt er bei null.