Darum gehts
Wer im Kanton Obwalden nach einem Schnäppchen sucht, muss geduldig sein: Häuser mit einer Wohnfläche von mehr als hundert Quadratmetern für weniger als 1 Million Franken sind auch hier eine Seltenheit. In Sachseln, Sarnen oder Engelberg kosten Immobilien schnell 1,4 Millionen Franken und mehr. Auf der Immobilienplattform Homegate sind entsprechende Angebote zu finden.
Doch diese Preise könnten bald unter Druck geraten. Denn die Alterung der Gesellschaft wird sich im Zentralschweizer Kanton besonders stark zeigen. Das wird Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben: Die Preise dürften sinken.
Dieser Artikel wurde erstmals im Angebot von handelszeitung.ch veröffentlicht. Weitere spannende Artikel findest du unter www.handelszeitung.ch.
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Nach Jahrzehnten des Wachstums droht nun einigen Gebieten ein fundamentaler Wandel. Mit Auswirkungen nicht nur für Haus- und Wohnungsbesitzer, sondern auch für Banken, Pensionskassen und Versicherungen. Die Überalterung wird einiges auf den Kopf stellen.
Gemäss dem neuesten Referenzszenario des Bundesamts für Statistik (BFS) und Berechnungen der UBS herrscht in Zukunft schweizweit gesehen in Obwalden und Nidwalden das grösste Überalterungsrisiko: Die Erwerbsbevölkerung schrumpft, während der Anteil der über Achtzigjährigen deutlich steigt und das Wachstum der Gesamtbevölkerung stagniert oder sogar rückläufig ist. In rund zwanzig Jahren wird sich diese Entwicklung dort und auch in anderen Kantonen zeigen. Denn die Gesellschaft in der Schweiz wird immer älter.
Bis 2055 werden die über 65-jährigen einen Viertel der Bevölkerung ausmachen, ihre Zahl steigt von heute 1,8 Millionen auf voraussichtlich 2,7 Millionen. Im selben Zeitraum dürfte sich die Zahl der über 80-Jährigen nahezu verdoppeln und fast die Marke von einer Million knacken. Gleichzeitig sinkt voraussichtlich die Geburtenrate. Und die Zuwanderung konzentriert sich derweil vornehmlich auf die Zentren.
Überalterung in den Kantonen Glarus und Schaffhausen
Von einer stark alternden Bevölkerung sind bereits heute Regionen im Tessin betroffen: In Cerentino oder Linescio lag das Medianalter im Jahr 2023 bei 63 Jahren. Ein anderer alternder Kanton ist Graubünden. In seinen Bergregionen sowie in denen des Tessins dürfte die Anzahl der über Achtzigjährigen bis 2045 um mehr als 50 Prozent zulegen. Die Gesamtbevölkerung hingegen wächst dort nicht mehr. Weitere Kantone, die von dieser Entwicklung betroffen sein werden, sind Glarus, Schaffhausen und Appenzell Ausserrhoden. Auch im Kanton Bern werden einzelne Regionen die Überalterung zu spüren bekommen, ebenso im Jura, in Neuenburg und im Kanton Basel-Landschaft.
Das geringste Risiko besteht in Zürich, Genf, Waadt, Luzern und St. Gallen. Je höher der Anteil der Hochbetagten in einer Region ist, desto stärker wird sich die Gesamtnachfrage nach Erstwohnungen aus diesen Regionen in überregionale Zentren verschieben.
Diese Entwicklung hat Banken und Hypothekenanbieter dazu veranlasst, die Auswirkungen der alternden Bevölkerung auf den Immobilienmarkt zu analysieren. Denn in den letzten zehn Jahren stiegen die Preise schweizweit stetig an. Laut der Immobilienberatung Wüest Partner legten sie beim Stockwerkeigentum im Schnitt um 36 und bei den Einfamilienhäusern um 46 Prozent zu. Denn die Nachfrage ist gross, das Angebot klein, die Zinsen waren lange Zeit tief, und das treibt die Preise. Zwar hatte die Zinserhöhung 2022 eine gewisse Bremswirkung, und auf den Immobilienplattformen waren laut der Zürcher Kantonalbank (ZKB) kurzzeitig mehr Eigenheime als Mietobjekte ausgeschrieben.
Doch seit die Zinsen wieder tief sind, schrumpft das Angebot wieder. Und der Traum vom Eigenheim rückt für den Mittelstand immer weiter in die Ferne: Wer heute ein Haus kaufen möchte, hätte dafür vor 28 Jahren mit dem Sparen beginnen müssen, schreibt die Raiffeisenbank in einer aktuellen Studie.
Steigende Leerstände, sinkende Eigenheimpreise
Der demografische Wandel könnte den steigenden Preisen entgegenwirken: In Regionen, in denen neben der Überalterung die Gesamtbevölkerung nur schwach wächst, droht laut den Immobilienexperten der UBS in den kommenden zwanzig Jahren ein Szenario mit steigenden Leerständen und einem Abwärtstrend bei den Eigenheimpreisen.
Für die sinkenden Preise gibt es mehrere Gründe: Regionen, die von einer starken Überalterung und Abwanderung der Erwerbsbevölkerung betroffen seien, stünden unter grossem finanziellem Druck, sagt Matthias Holzhey, Immobilienexperte bei der UBS. «Die Gemeinden müssen Altersheime bereitstellen und für Pflegekosten aufkommen, gleichzeitig nehmen sie weniger Steuern ein.» Regional führe das unweigerlich zu Steuererhöhungen, was sich in sinkenden Immobilienpreisen niederschlage.
Die Alterung ist nur ein Faktor, der die Immobilienpreise beeinflusst. Neben steigenden Zinsen und ab- oder zunehmender Bautätigkeit haben auch Inflation, steuerliche Attraktivität und Arbeitslosigkeit Auswirkungen auf die Preise. Die Altersstruktur ist aber deswegen besonders relevant, weil es vornehmlich die Alten sind, die Häuser und Wohnungen besitzen: Laut der ZKB liegt das durchschnittliche Alter der heutigen Eigentümerinnen und Eigentümer bei 62 Jahren. Rund 55 Prozent der 65- bis 80-Jährigen wohnen heute in den eigenen vier Wänden. Und sie ziehen nur selten um. Erst mit rund 85 Jahren nimmt die Wahrscheinlichkeit eines Hausverkaufs deutlich zu.
Je älter der Eigentümer ist, desto weniger Anreiz hat er, Geld in die Sanierung des Dachs oder der Fassade zu stecken. Das wirkt sich negativ auf den Gebäudezustand aus und somit auch auf den Wert der Immobilie. Diese Entwicklung zeigt sich laut der UBS bereits heute: In Regionen, in denen Personen im Rentenalter mehr als 25 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmachen, wurden zwischen 2020 und 2022 über 15 Prozent weniger Umbauinvestitionen pro sanierungsbedürftiger Wohnung getätigt als in Regionen, in denen dieser Anteil unter 20 Prozent liegt. Die Abschaffung des Eigenmietwerts werde diese Tendenz noch verstärken, sagt Holzhey von der UBS. Denn Sanierungen können dann nicht mehr von den Steuern abgezogen werden.
Banken und Pensionskassen betroffen
Für Anbieter von Hypotheken stellt sich auf lange Sicht die Frage, wie sie mit der Überalterung in ihren Portfolios umgehen. Banken, Pensionskassen und Versicherungen seien von der alternden Gesellschaft betroffen, schreiben der Hypothekaranbieter Moneypark und das Demografiekompetenzzentrum Demografik in einer Studie.
In zehn Kantonen, die von einer alternden Bevölkerung betroffen sind, liege heute rund ein Viertel des gesamten Schweizer Hypothekarvolumens, was rund 290 Milliarden Franken entspreche. «Vorsorgeeinrichtungen mit einer hohen Exposition in Kantonen mit rückläufiger Wohnraumnachfrage sollten sich bewusst sein, dass nicht jede Immobilie langfristig gleich werthaltig bleiben wird», sagt Lukas Vogt, Chef von Moneypark.
Anspruchsvoll sei die Situation für regionale oder kantonale Vorsorgeeinrichtungen, welche Hypotheken in erster Linie an ihre eigenen Versicherten vergeben. Verliert eine Immobilie an Wert, steigt der Belehnungsgrad – das Verhältnis der Hypothekarschuld zum Marktwert – und damit das theoretische Ausfallrisiko. Selbst wenn die Hypothek bereits zu zwei Dritteln amortisiert ist – wie es beim Eintritt ins offizielle Rentenalter mit 65 Jahren vorgegeben ist – bleibe ein Risiko für die Bank und die Pensionskasse bestehen. Denn «selbst wenn ein Objekt tief belehnt ist, bringt es der Bank oder Pensionskasse nichts, wenn es niemanden gibt, der es kaufen will», sagt Vogt.
Andreas Dietrich, Finanzprofessor an der Hochschule Luzern, geht von geringen Preiskorrekturen aus und hält das Risiko daher für überschaubar. Aber: Eine Zürcher Kantonalbank müsse sich sicherlich weniger Sorgen machen als zum Beispiel eine Glarner Kantonalbank. Denn gemäss dem Referenzszenario wächst Zürich weiter, wohingegen sich Glarus mit einer alternden und eher abnehmenden Bevölkerung konfrontiert sieht.
Regionales Klumpenrisiko nimmt zu
Banken müssten die langfristige Wertentwicklung der Immobilien in ihrem Hypothekarportfolio laufend analysieren, sagt Dietrich. In der Praxis geschehe dies bereits im Rahmen von Risikomanagement, Stresstests und regionalen Konzentrationsanalysen.
Eine mögliche Antwort auf zunehmende regionale Klumpenrisiken bestehe darin, gezielt ausserhalb der angestammten Kantons- oder Marktgrenzen zu wachsen, um eine breitere geografische Diversifikation zu erreichen. «Die Glarner Kantonalbank hat mit ihrer digitalen Hypothekenplattform Hypomat einen solchen Schritt bereits vollzogen», sagt Dietrich.
Einzelne Banken setzten gezielt auf die Akquisition jüngerer Kundinnen und Kunden, sagt Florian Schubiger, Chef der Immobilienplattform Hypotheke.ch. Sie seien bereits dabei, für die jüngere Kundschaft attraktiver zu werden, und würden ihr Pricing – also Preise für Zinsen, Gebühren und Konditionen – für die Vergabe von Hypotheken anpassen. «Weil der Kundenstamm immer älter wird und die jüngere Kundschaft fehlt, entscheiden sich Banken vereinzelt bewusst für ein besseres Pricing bei jungen Kundinnen und Kunden», sagt Schubiger.
Alterung kann «Druck auf die Preise wegnehmen»
Jene, die den Traum vom Eigenheim bisher finanziell nicht stemmen konnten oder wollten, könnten von der alternden Gesellschaft profitieren. Die ältesten Babyboomer würden jetzt achtzigjährig, und in drei bis fünf Jahren beginne die Mortalität anzusteigen, sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei der Raiffeisen Schweiz. «Diese Entwicklung kann den Druck auf die Preise wegnehmen und den Kauf von Wohneigentum einfacher machen.» Grössere Preisdellen erwartet der Immobilienexperte jedoch nicht.
So verlockend die Aussichten auf sinkende Immobilienpreise auch sind, es gibt einen Haken. Denn Gemeinden mit einem hohen Anteil älterer Personen verlieren an Wohnattraktivität für Familien. Langfristig würden dort beispielsweise weniger Kitas oder Schulen gebaut, schreibt die UBS. Besonders betroffen dürften die ländlichen Kantone sein.
Womit hier das altbekannte Credo der Immobilienbranche – Lage, Lage, Lage – zum Problem werden könnte: Nur weil in einer Region die Preise sinken, ziehen dort nicht plötzlich viele Menschen hin. Wie ein Blick in die Kantone zeigt, sind vor allem ländliche Regionen von der voranschreitenden Alterung betroffen. Im Kanton Bern sind das gemäss Demografik beispielsweise das Emmental und das Berner Oberland. In Graubünden sind es Regionen wie Serneus, Scuol, Samedan und Pontresina. Und im Kanton Basel-Landschaft ist das Oberbaselbiet betroffen.
Die Abgelegenheit müsse nicht grundsätzlich ein Ausschlusskriterium sein, sagt Hasenmaile von der Raiffeisen Schweiz: «Es gibt Haushalte, die unbedingt Wohneigentum erwerben möchten und gezwungen sind, dafür weiter in die Peripherie zu ziehen, und das auch machen.»
Die schnellste Zugverbindung zwischen Sachseln in Obwalden und der Stadt Zürich liegt bei knapp eineinhalb Stunden, ebenso schnell ist man in Bern – und nach Luzern fährt man rund eine halbe Stunde. Wer also bereit ist, eine gewisse Pendelzeit in Kauf zu nehmen, könnte in Zukunft in Obwalden ein bezahlbares Eigenheim finden.