Darum gehts
- In Zürich-Witikon verlieren über 200 Menschen durch Abriss von Siedlungen ihr Zuhause
- Investoren bevorzugen Abriss statt Sanierung wegen höherer Renditechancen
- 50–70 Prozent der Sanierungskosten können auf die Mieten umgelegt werden, den Rest trägt Investor
In Zürich-Witikon verlieren über 200 Menschen ihr Zuhause. Zwei Siedlungen werden abgerissen und durch Neubauten ersetzt, wie Blick berichtet. In der Schweiz kommt es regelmässig zu Leerkündigungen von Mietliegenschaften, die danach kernsaniert oder abgerissen werden. Aus Sicht der Mieterschaft ist dieses Vorgehen äusserst unpopulär, da dabei jeweils günstiger Wohnraum verloren geht. Aus Sicht der Immobilieninvestoren gibt es klare Anreize, die dieses Vorgehen begünstigen.
Die Marktakteure suchen nach der besten Möglichkeit, das investierte Geld zu vermehren. Dafür eignen sich je nach Renditeobjekt unterschiedliche Strategien. Eine in der Branche bewährte ist es, die Liegenschaft «auszumelken». Heisst: Solange sich das Risiko von grösseren Leerständen im Rahmen bewegt, wird nur das Allernötigste in den Unterhalt investiert. Sobald das Mietobjekt das Ablaufdatum erreicht hat, wird es kernsaniert oder abgerissen.
Einer der Gründe: Werterhaltende Investitionen dürfen gemäss Gesetz nicht auf die Miete abgewälzt werden. Wer beim Unterhalt nur das gesetzliche Minimum macht, hält die Kosten gering und maximiert den Gewinn. Steigen deshalb die Nebenkosten, müssen diese durch die Mieterinnen und Mieter bezahlt werden.
Wertsteigerung trotz Vernachlässigung
Immobilienfirmen und -fonds stehen unter dem Druck, kurz- bis mittelfristige Renditeziele zu erfüllen. Bei ihnen ist die Ausmelk-Strategie deshalb verbreiteter. Ein veralteter Ausbaustandard bietet zudem Chancen: Haben langjährige Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit, in eine moderne Wohnung zu ziehen, kann der Mietzins bei jedem Wechsel nach oben korrigiert werden. Bei Bestandsmieten hinken die Mieteinnahmen dem Gebäudewert ansonsten oft weit hinterher. Eine gewisse Fluktuation ist aus Eigentümersicht deshalb wünschenswert. Vorausgesetzt, die Immobilie steht in einer Gegend mit einer hohen Nachfrage.
Das Mietrecht schränkt den Umfang der Erhöhung bei einem Wechsel zwar ein. In überhitzten Mietwohnungsmärkten können aber auch grössere Aufschläge durchgesetzt werden, da die Neumieter nur äusserst selten gegen die Erhöhung vorgehen.
An Top-Lagen wie in den Städten Zürich und Genf hängt die Wertsteigerung einer Immobilie zudem massgeblich mit den rasant steigenden Bodenpreisen zusammen. So kann ein Investor leicht verkraften, dass die reine Gebäudesubstanz an Wert verliert, solange der Baulandpreis schneller steigt.
Abriss oft wirtschaftlicher
Bei umfassenden Sanierungen gilt die Regel, dass 50 bis 70 Prozent der Kosten auf den Mietzins umgelegt werden dürfen. Das heisst umgekehrt, dass der Investor 30 bis 50 Prozent der Kosten selbst tragen muss. Für einen Investor erhöht dies den Anreiz, das Renditeobjekt aus Gewinnüberlegungen auszupressen, statt es zu sanieren. Am Ende seines Lebenszyklus wird das Gebäude abgerissen und die Neubauwohnungen werden zum marktüblichen Mietzins angeboten – womit die Rendite im Vergleich zu einer Sanierung im bewohnten Zustand massiv steigt.
Auch die Bauauflagen spielen für die Wahl dieser Strategie eine Rolle: Eine energetische Sanierung eines sehr alten Gebäudes verursacht hohe Kosten. Die Faustregel in der Branche: Machen die Kosten einer Sanierung 75 Prozent eines vergleichbaren Neubaus aus, ist Abreissen oft wirtschaftlicher.
Investoren spekulieren auf Verdichtung
Ein Instandhaltungsstau kann für Investoren auch aus einer langfristigen strategischen Perspektive Sinn machen: Nämlich dann, wenn sie mit hoher Wahrscheinlichkeit damit rechnen, dass das Bauland für eine Innenverdichtung aufgezont wird. Eine solche Aufzonung erhöht den Wert des Grundstücks erheblich, da hier nun deutlich mehr Wohnungen gebaut werden dürfen. Grössere Investitionen wie eine Dach- oder Fassadensanierung wären bei einem späteren Abriss verbranntes Geld.
Demgegenüber verfolgen viele Investoren eine Strategie, bei der die Bausubstanz dauerhaft erhalten werden soll. So haben gerade Pensionskassen häufig einen sehr langfristigen Anlagehorizont. Mit laufenden Investitionen in ein Mietobjekt kann das Risiko von Leerständen und einem Wertverlust der Immobilie reduziert werden. Dafür nimmt der Immobilieneigentümer in Kauf, dass die Rendite niedriger ist.