Darum gehts
- Leerwohnungsziffer fällt 2026 erneut auf 0,93 Prozent, Wohnungsnot verschärft sich
- In 15 Kantonen liegt die Leerwohnungsquote bereits unter 1 Prozent
- Kanton Zug am schlimmsten: Leerwohnungsziffer bei nur 0,2 Prozent
In der Schweiz herrscht offiziell Wohnungsnot: Immobilienexperten gingen eigentlich davon aus, dass die Leerwohnungsziffer nur noch geringfügig fallen kann. Denn irgendwann muss sie einen Boden erreichen. Nun sank sie im Vorjahresvergleich erneut – und zwar von 1 auf 0,93 Prozent, wie Daten des Bundesamts für Statistik am Donnerstag zeigen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer aus?
Fällt die Leerwohnungsziffer in einer Stadt oder Region auf unter 1 Prozent, spricht das Bundesamt für Wohnungswesen offiziell von akuter Wohnungsnot. Die Ziffer ist ein guter Indikator dafür, wie gut ein Wohnungsmarkt funktioniert. Sprich: Menschen wechseln wegen neuer Jobs, Familienzuwachs oder einer Trennung die Wohnung. Damit dies ohne monatelange, verzweifelte Suche möglich ist, muss ein gewisses Angebot sofort verfügbar sein. Bei einem Wert zwischen 1 und 1,5 Prozent ist von einem Wohnungsmangel die Rede. Bei 1,5 Prozent ist der Wohnungspuffer gross genug und man spricht von einem funktionierenden Wohnungsmarkt. Mitgerechnet werden neben Mietwohnungen auch leerstehende Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen.
Wie hat sich die Ziffer entwickelt?
Bei 0,93 Prozent kann von einer nationalen Wohnungsnot gesprochen werden, doch zwischen den einzelnen Kantonen gibt es grosse Unterschiede. In 20 von 26 Kantonen ist die Quote gegenüber dem Vorjahr erneut gesunken. In 15 Kantonen liegt sie mittlerweile bei unter 1 Prozent, in fünf Kantonen ist sie gestiegen und im Kanton Appenzell Ausserrhoden stabil geblieben.
In welchen Kantonen drückt die Wohnungsnot am stärksten?
Im Kanton Zug hat sich die Leerwohnungsziffer mehr als halbiert und liegt neu bei 0,2 Prozent. Tiefe Steuern, gute Wirtschaftslage und die Nähe zum Grossraum Zürich haben Grossverdiener in Scharen angelockt. Normalverdiener gucken mehr und mehr in die Röhre und werden verdrängt. Im Kanton Schwyz ist die Situation in etwa vergleichbar mit Zug: Die Ziffer liegt mit 0,5 Prozent noch etwas höher. Ähnlich sieht es in Zürich aus, wo gerade in der Stadt die Verdrängung von Personen mit tiefen bis mittleren Gehältern durch die laufende Abrisswelle besonders ausgeprägt ist. Akut ist die Not auch im Stadtkanton Genf, wobei dort die Verdrängung wegen des Mietschutzgesetzes viel geringer ist als in Zürich.
Wo ist die Wohnungssuche am leichtesten?
Die Kantone Jura (3,35 Prozent), Solothurn (1,91), Tessin (1,78) und Neuenburg (1,64) haben die mit Abstand höchsten Quoten. Hier ist die Wohnungssuche deutlich einfacher. Ein zu hoher Wert ist aber häufig kein sonderlich gutes Zeichen, da dies oft mit einer etwas schwächelnden Wirtschaft, fehlenden Jobs und der Abwanderung von jungen Menschen zusammenhängt. Oft ist die Situation zudem sehr heterogen: Im Tessin ist es für die Verkäuferin und ihren Mann, der im Service arbeitet, schwierig, in Zentren wie Lugano oder Bellinzona bezahlbaren Wohnraum zu finden. Und in den Tälern, in denen die Leerstände besonders hoch sind, gibt es keine Jobs.
Welche Gemeinden haben die höchsten Leerwohnungsziffern?
Saint-Imier BE liegt bei 9,43 Prozent, Trimbach SO bei 7,53 Prozent und Chiasso TI bei 7,37 Prozent. Solche Zahlen sind meist sehr lokale Phänomene: In Trimbach wurde über Jahre hinweg enorm viel gebaut, wodurch auch grosser Druck auf die Altbauten entstanden ist. Warum in einer veralteten Wohnung leben, wenn es im Überfluss neue gibt? In Chiasso sind viele Personen zu Grenzgängern geworden und leben im deutlich günstigeren Italien. Im Berner Jura fand eine Abwanderung aus den Tälern in die Zentren statt.
Wie zeigt sich die Wohnungsnot bei der Wohnungssuche?
Die Inserierdauer von Mietwohnungen hat in den letzten fünf Jahren um ein Drittel abgenommen und liegt auf rekordtiefen 23 bis 24 Tagen. In den Städten liegen die Werte noch deutlich tiefer: Zürich hat mit zwölf Tagen den tiefsten je in einer Schweizer Grossstadt registrierten Wert erreicht. Wer zur Mittelschicht gehört und ein Suchinserat für eine Wohnung eingerichtet hat, muss bei preislich bezahlbaren Angeboten innert Stunden reagieren und sich für den Besichtigungstermin registrieren – sonst sind die Termine bereits ausgebucht.
Bleiben die Mieter länger in ihren Wohnungen?
Die Verweildauer in den Wohnungen ist kontinuierlich gestiegen, da der Graben zwischen den mietrechtlich geschützten Bestandsmieten und den Angebotsmieten immer stärker auseinanderdriftet. Wer in Zürich nach einigen Jahren umzieht, zahlt für eine kleinere Wohnung oft eine höhere Miete. In Genf ist der Graben besonders tief, was die durchschnittliche Verweildauer von 14 Jahren erklärt. Das ist der sogenannte Lock-in-Effekt. Der führt dazu, dass teilweise Paare und Einzelpersonen in riesigen Wohnungen leben, während auf der anderen Seite Familien keine bezahlbare Wohnung in angemessener Grösse finden.
War es in den Städten früher anders?
Nein. Zumindest nicht in diesem Jahrtausend. In Städten wie Zürich, Zug, Genf oder Bern war die Leerwohnungsziffer auch vor 20 Jahren äusserst tief und die Wohnungssuche oft schwierig. All diese Städte haben mehr Arbeitsplätze als Einwohner. Das erzeugt eine enorme Sogwirkung. Die Schweizer Grossstädte haben zudem grosse Universitäten und Kulturangebote, was auch Menschen anlockt, die nicht in der Stadt arbeiten. Damit sich der Markt merklich entspannen könnte, müsste man schon ein ganzes Quartier mit tiefer Ausnützung dem Erdboden gleichmachen und mit deutlich höheren Neubauten ersetzen.
Also alles wie gehabt?
Was sich stark verändert hat: Die Wohnungsnot hat sich weit in die Agglomerationen dieser Zentren ausgebreitet: In Gemeinden wie Dietlikon ZH, Pfäffikon ZH, Lancy GE oder Steinhausen ZG liegt die Leerwohnungsziffer praktisch bei null. In der Grossregion Zürich lag die Leerwohnungsziffer 2019 bei 0,93 Prozent, heute bei 0,54 Prozent. In der Grossregion Bern fiel sie von 1,33 auf 0,7 Prozent, in der Grossregion Basel von 1,18 auf 0,79 Prozent.
Wie sieht es in den ländlichen Regionen aus?
Auch in ländlichen Kantonen wie Uri, Glarus und Graubünden herrscht Wohnungsnot. In touristischen Regionen wurden viele Wohnungen zu Ferienwohnungen umgewidmet. In Andermatt UR, Davos GR und anderen Tourismusorten haben sich die Preise vom lokalen Lohnniveau entkoppelt. Doch auch in den umliegenden Gemeinden sind die Leerstandsziffern im Keller. Verschärft wird die Lage oft durch die Baulandhortung. In ländlichen Regionen ist der Unwille, Bauland zu verkaufen, sehr gross. Es soll in der Familie bleiben. Baulandhortung ist gemäss einer Raiffeisen-Studie ganz grundsätzlich ein gewaltiges Problem. Der grosse Fehlanreiz: Eigentümer profitieren bei brachliegendem Bauland häufig von einer höheren Rendite, als wenn sie darauf Mietwohnungen gebaut hätten.