Darum gehts
Viele Schweizerinnen und Schweizer träumen von Wohneigentum oder vom Umzug in eine Mietwohnung, die mehr den eigenen Wünschen entspricht. Diese Träume scheitern oft an der Finanzierung. Für den Kauf eines Eigenheims oder den Bau von Renditeliegenschaften braucht es meist viel Fremdkapital. Eine neue Bankregulierung hat beim Zugang zu diesem Geld nun einiges auf den Kopf gestellt. Dabei gibt es Gewinner und Verlierer, wie eine aktuelle Untersuchung von Moneypark, einem Spezialisten für Immobilienfinanzierungen, zeigt.
Seit Anfang 2025 sind die strengeren Basel-III-Richtlinien für Banken in Kraft, die für einzelne Kundengruppen den Zugang zu Hypotheken erschweren. Die Auswirkungen zeigen sich gemäss Moneypark-CEO Lukas Vogt (38) gerade bei Neugeschäften. «Kleine und mittelgrosse Investoren sind davon am stärksten betroffen», sagt er.
Eigenheimprojekte leiden am stärksten
Das Geschäftsmodell der Investoren: Sie kaufen brachliegendes Bauland oder ein Grundstück mit einer bestehenden Immobilie, bauen darauf Häuser oder Eigentumswohnungen, die sie dann verkaufen. Banken müssen für solche Kreditgeschäfte mehr Eigenkapital halten. Deshalb nimmt ihr Finanzierungsspielraum für Promotions- und Projektfinanzierungen um fast 80 Prozent ab. Wenig überraschend sind die Baubewilligungen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den zwölf Monaten bis zu diesem Sommer deutlich zurückgegangen.
Die neue Regulierung bremst aber auch den Bau von Renditeimmobilien, also Mietwohnungsprojekten, aus. «Hier hat sich der Finanzierungsappetit bei mehr als der Hälfte der Banken deutlich reduziert», so Vogt. Das dreht den Geldhahn für Immobiliengesellschaften, die ihre Projekte mit Hypotheken finanzieren, stark zu. Das Ergebnis: Trotz akuter Wohnungsnot in und rund um die Zentren können gewisse Mietwohnungsprojekte nicht realisiert werden.
Lücke über Dutzende Milliarden
Gemäss Moneypark entsteht so im Bereich Projektentwicklung und Renditeliegenschaften eine Finanzierungslücke von rund 48 Milliarden Franken pro Jahr. Die Banken dürften einen Teil davon durch höhere Margen, tiefere Belehnungen oder eine gezielte Portfoliosteuerung kompensieren können. Doch auch so würde noch eine Lücke von 12 bis 24 Milliarden Franken pro Jahr bleiben.
Eine Umfrage bei 50 Banken zeigt: Bei drei von vier ist der Anteil der Finanzierungen von Projektentwicklungen bereits zurückgegangen. Bei Renditeliegenschaften ist die Tendenz derzeit neutral bis leicht rückläufig. Bei Mietwohnungen können teilweise Versicherungen und Pensionskassen in die Bresche springen. Diese finanzieren ihre Mietliegenschaften mit deutlich weniger Fremdmitteln. Sie vergeben teilweise auch selbst Hypotheken an Investoren. Ihr Hypothekarvolumen ist im Vergleich zu den Banken jedoch überschaubar und kann die Finanzierungslücke nur teilweise schliessen.
Ein etwas paradoxer Effekt der neuen Regulierung: Sie bremst zwar den Eigenheimbau aus, doch die Banken vergeben mehr Hypotheken für selbstbewohntes Wohneigentum. Vogt: «Wer schon länger eine Immobilie besitzt, erhält relativ einfach Geld von der Bank, das dann in die Renovation oder einen Einkauf in die Pensionskasse fliesst.»