Darum gehts
Ein dickes Portemonnaie vereinfacht die Wohnungssuche erheblich: Während in der Stadt Zürich bei einer Besichtigung im tiefen und mittleren Preissegment lange Schlangen vor dem Eingang warten, stehen Mietwohnungen im Luxussegment teilweise monatelang leer. So wie in den riesigen neuen Wohnblöcken am Oeschbrig 8 bis 14. Von den insgesamt 69 Wohnungen sind mehr als die Hälfte noch nicht vermietet, wie Blick berichtet hat.
Eine 2,5-Zimmer-Wohnung in der neuen Überbauung im Zürcher Quartier Witikon kostet 3300 Franken pro Monat. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung gibts für 5300 Franken. Das können sich lange nicht alle leisten. Und weil die Investoren in Zürich fast ausschliesslich im Hochpreissegment bauen, übersteigt das Angebot die Nachfrage an Luxuswohnungen.
Warum also werden nicht mehr Wohnungen im mittelpreisigen Segment erstellt, bei dem Eigentümer innert weniger Tage alle Wohnungen loswerden würden?
Teurer Boden treibt Preise
Der Grund dafür findet sich im teuren Bauland und in der gängigen Praxis der Immobilienbewertung. Für die Bestimmung des Verkaufspreises spielen die künftig erzielbaren Mieterträge eine zentrale Rolle. Die Verkäufer sehen, zu welchen Preisen Liegenschaften zurzeit weggehen. Entsprechend hoch fallen ihre eigenen Preiserwartungen aus.
Da es in Zürich praktisch kein unbebautes Land in Privathand gibt, sind auch ältere Liegenschaften interessant. Nach einem Abriss kann man auf dem Landstück mehr Wohnungen errichten – also «verdichtet» bauen. Das wollen die Verkäufer ausreizen.
Die Folge: Je nach Attraktivität der Lage macht der Bodenwert zwischen 45 und 70 Prozent der Kosten aus. Bei einem derart hohen Bodenanteil fällt es bei den Endkosten nicht so stark ins Gewicht, ob man möglichst günstig oder eher im gehobenen mittleren Standard baut. Bei den hohen Investitionskosten und den bereits tief kalkulierten Anfangsrenditen ist der Anreiz deshalb klein, günstige Mietwohnungen anzubieten.
Stadt Zürich reagiert
Irgendwann aber haben die meisten Spitzenverdiener in der Tech-Branche, in der Wirtschaftsberatung, in den Kanzleien und in den Banken eine moderne, hochpreisige Wohnung. Doch es gibt nicht annähernd genug Mieterinnen und Mieter in diesem Segment, damit in ganz Zürich Luxussanierungen realisiert werden können. Theoretisch wäre dann der Punkt erreicht, günstigere Wohnungen zu realisieren. Dafür müssten die Verkäufer aber von ihren Maximalforderungen abweichen. Da warten sie lieber zu, bis sich der Markt etwas erholt – und hoffen auf steigende Bodenpreise.
Die Stadt Zürich will hierauf mit der Totalrevision ihrer Bau- und Zonenordnung reagieren: Gemäss dieser sollen Bauherren künftig 75 Prozent des zusätzlich gewonnenen Wohnraums im preisgünstigen Segment erstellen. Doch auch diese Massnahme ist umstritten: Verkäufer könnten versucht sein, die fehlende Rendite bei den übrigen Wohnungen des Projekts wieder hereinzuholen – dort also noch höhere Mieten zu verlangen. Vorausgesetzt, dass das die Nachfrage hergibt.