Darum gehts
Auf dem Mietwohnungsmarkt spielt sich derzeit unter dem Radar der Öffentlichkeit eine Veränderung ab, die aufhorchen lässt: Die Zahl der Wohnungsinserate, bei denen die künftigen Mieter keine Kaution zahlen müssen, steigt rapide an. Das zeigt eine exklusive Auswertung der Immobilienberatungsfirma Iazi für Blick. So haben kautionsfreie Angebote innerhalb von zwei Jahren um rund 60 Prozent zugenommen. «Die Zahl solcher Inserate bewegt sich zwar nach wie vor auf tiefem Niveau, doch der starke Anstieg überrascht», sagt Immobilienexperte Donato Scognamiglio (56).
Das Erstaunliche daran: Vermieter setzen solche Werbemassnahmen vor allem dann ein, wenn sich die Vermietung schwierig gestaltet und Leerstände drohen. Denn diese kosten Geld, schmälern also die Rendite. In diesem Fall, indem der Vermieter die Versicherungsprämie zahlt. Derzeit herrscht jedoch vielerorts Wohnungsnot – insbesondere rund um die Wirtschaftszentren fehlt es an Wohnungen.
«Mieten haben zum Teil eine Decke erreicht»
Dass Investoren also auf Rendite verzichten, muss einen anderen Grund haben: Der Wohnungsmangel hat in den vergangenen Jahren massive Mietanstiege begünstigt. «Die Mieten haben zum Teil eine Decke erreicht, und das könnte ein Grund für den Anstieg der kautionsfreien Angebote sein», sagt Scognamiglio.
Die jüngsten Zahlen des Immobilienportals Homegate bestätigen, dass der Mietpreisboom an eine Grenze stösst: In 15 Kantonen sind die Angebotsmieten im Juli gesunken. Darunter auch in Zürich, Schwyz und Genf. Monate mit leichten Rückgängen haben sich zuletzt trotz Wohnungsnot gehäuft. Mietzinssenkungen sind in aller Regel jedoch die letzte Option, da ein sinkender Ertragswert zu einer tieferen Bewertung der Renditeliegenschaft führt. Zuerst setzt man auf Lockmittel wie einst die mietfreien Monate, die wegen der hohen Leerstände bis 2020 grossflächig zum Einsatz kamen.
Ein weiterer Grund für den Anstieg ist gemäss Scognamiglio, dass einige Immobilienvermieter kautionsfreie Mieten standardmässig anbieten. Das Lockangebot ist bei einem Teil der Mieter, wie frisch zugezogenen Expats oder Familien, durchaus sehr willkommen. Die Angebotsmieten in den Zentren oder an zentrumsnahen Lagen bewegen sich inzwischen rasch im Bereich von 3000 bis 5000 Franken pro Monat. Damit liegt eine Kaution von drei Monatsmieten problemlos bei 10'000 Franken oder höher. Geld, das zum Teil auch Gutverdiener nicht immer flüssig haben.
Kautionsfrei generiert weniger Aufmerksamkeit
Auf Gratis-Mieten bei Ladenhüter-Wohnungen setzen Vermieter heute eher sporadisch. Diese sind aus Eigentümersicht meist viel teurer als die Versicherungsprämien für kautionsfreie Angebote, aber auch sonst unbeliebt. Denn Gratis-Mieten senden das deutliche Signal, dass auf dem Mietwohnungsmarkt etwas in Schieflage ist. Sprich: die Mieten zu hoch sind. Und das erzeugt wiederum mediale Aufmerksamkeit.
Kautionsfreie Angebote hingegen werden positiv wahrgenommen. «Für die Mietenden bedeutet dieses Modell, dass kein Geld blockiert wird. Für den Eigentümer reduziert sich der administrative Aufwand», schreibt etwa die Immobilienverwaltung Wincasa auf Anfrage.
Häufig tauchen die kautionsfreien Angebote derzeit bei älteren Wohnungen und bei Neubauten in der Agglomeration auf – hier drohen am ehesten vorübergehende Leerstände. Die Verwaltungen Wincasa, Livit und Regimo betreuen besonders viele Kunden, die auf «Mieten ohne Kaution» setzen. Regimo wirbt damit aktuell für die Grossüberbauung Zwhatt in Regensdorf ZH, in der Ende Jahr weitere 165 Wohnungen bezugsbereit sein sollen.
Im Gegensatz zu älteren Wohnungen ist es bei Neubauten oft auch viel schwieriger, die Mieten zu senken. Nämlich dann, wenn die Investoren die Grundstücke im aufgeheizten Markt der vergangenen Jahre zu Höchstpreisen gekauft haben und das Projekt nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs bei steigenden Baukosten und Zinsen kalkulieren mussten.