La spirale des prix des loyers en Suisse tourne inlassablement vers le haut. L'année dernière, les prix des locations d'appartements ont augmenté comme jamais auparavant. Pour 2025 et 2026, des hausses toutes aussi importantes sont prévues.
Mais pour une fois, une bonne nouvelle vient tempérer la tendance: l’Office fédéral du logement (OFL) a abaissé lundi 1er septembre le taux de référence de 1,5 à 1,25%. Avec cette baisse, ajoutée à celle du printemps, la moitié des locataires du pays peuvent prétendre à une réduction de loyer, comme l'indique la Banque cantonale de Zurich (BCZH). Pour un ménage payant 2000 francs de loyer net par mois, le montant économisé peut ainsi atteindre 700 francs par an.
Un soulagement bienvenu pour des locataires durement éprouvés. Mais l’Association suisse des propriétaires freine déjà cet enthousiasme: dans un communiqué, elle rappelle que le droit à une baisse de loyer n’existe selon la loi que «si le bailleur réalise avec le loyer actuel un rendement excessif». En vertu du droit du bail, les propriétaires peuvent en effet refuser toute demande de réduction si leur capital investi ne leur rapporte pas plus de 3,25% net.
Les bailleurs arguent plus souvent d'un rendement trop faible
Si un locataire n'est pas d'accord avec la décision de son bailleur, l’affaire passe devant l’autorité de conciliation. «Si le propriétaire n’apporte pas la preuve que son rendement est insuffisant, le loyer doit être adapté en fonction de l’évolution du taux de référence et de l’inflation», explique l’avocate Sarah Brutschin, membre du comité de l’Association suisse des locataires.
Les propriétaires ont toutefois la possibilité de compenser une baisse en tenant compte de l’inflation accumulée depuis la dernière adaptation du loyer, ainsi que de l’augmentation des frais d’entretien et d’exploitation. «Mais si ces coûts supplémentaires ont déjà été répercutés sur les loyers l’an dernier ou cette année, il sera difficile d’échapper à une réduction», précise Nicole Schweizer, codirectrice du service juridique de l’Association des locataires de Zurich.
Reste que les demandes de baisse ne rencontrent guère d’enthousiasme parmi les propriétaires. «Nous voyons de plus en plus de cas où les bailleurs affirment que leur rendement est trop faible pour accorder une diminution», observe encore Nicole Schweizer, qui officie aussi comme médiatrice à l’autorité de conciliation du tribunal de district de Pfäffikon, dans le canton de Zurich.
Dans ce cas, le bailleur doit toujours baisser le loyer
Mais dans les faits, seule une minorité de locataires ose saisir l’autorité de conciliation. La plupart craignent d’entrer en conflit avec leur bailleur. Et ceux qui franchissent le pas doivent, selon le canton dans lequel ils résident, espérer que l'administration fasse preuve de bonne volonté.
«Devant l’autorité de conciliation, les propriétaires ne dévoilent pratiquement jamais leurs calculs de rendement», relève Nicole Schweizer. «Ils misent sur le fait que les locataires n’iront pas jusqu’au tribunal, car à ce stade la procédure devient payante», ajoute-t-elle.
Dans le canton de Zurich, par exemple, il appartient souvent aux locataires eux-mêmes de porter l’affaire devant la justice. A Bâle-Campagne, la situation est toute autre: si le bailleur refuse de présenter ses calculs, c’est à lui d’intenter une action... ou de baisser le loyer.
En principe, les bailleurs ne sont pas tenus de répercuter d'eux-mêmes la baisse du taux de référence sur les locataires. A une exception près: si leur rendement net dépasse le seuil de 3,25%, il sont tenus de faire une fleur à leurs locataires. Et ce, à compter de ce mardi 2 septembre.
