Jacqueline Badran, vous avez réussi à convaincre les Vert'libéraux zurichois de votre «initiative de préemption», qui accorde à l'Etat un droit de préemption sur les biens immobiliers. Vous avez enfin une raison de ne plus être en colère!
(Elle réfléchit) Si, je dois une fois de plus lutter contre la désinformation.
De quelle manière?
Lors dudit vote, mon adversaire a…
… l'ex-conseiller national PLR Filippo Leutenegger…
… prétendu que l'Etat peut intervenir si quelqu'un souhaite vendre une maison à son cousin. C'est tout simplement faux. Les ventes au sein de la famille – jusqu'au quatrième degré de parenté – sont expressément exclues du droit de préemption. Malgré cela, les opposants continuent de répandre l'idée que l'Etat veut priver les jeunes familles de leur petite maison individuelle. Je dois lutter contre ces fausses affirmations depuis des décennies. C'est épuisant. Et cela met en colère.
Dans la ville de Zurich, les loyers ont augmenté de 96% au cours des 25 dernières années. Pourquoi la politique du logement est-elle restée si inefficace?
Parce qu'elle repose sur des hypothèses erronées. On prétend par exemple qu'il suffit de construire davantage pour faire baisser les loyers. C'est tout simplement faux.
En cas d'excédent de la demande, l'offre doit être augmentée. C'est logique.
Jusqu'en 2021, nous avions le deuxième taux de logements vacants le plus élevé jamais enregistré! En raison des taux d'intérêt négatifs qui ont prévalu pendant des années, la construction a largement dépassé l'immigration. Néanmoins, les loyers ont considérablement augmenté pendant cette période, alors qu'ils auraient dû baisser en raison des faibles taux d'intérêt. Bienne, par exemple, affiche le deuxième taux de logements vacants le plus élevé de Suisse (1,7%). Mais les loyers y ont augmenté de 34% au cours des dix dernières années.
Pourquoi?
Parce que le marché immobilier est un marché typiquement dominé par l'offre: les gens veulent vivre là où se trouvent les emplois. La demande de logements y dépasse l'offre. C'est toujours le cas, c'est dans la nature des choses. Cela signifie que les propriétaires peuvent largement fixer eux-mêmes les prix. A moins que le législateur ne dise: non, vous n'avez pas le droit. C'est pourquoi le droit du bail prescrit en fait un loyer dit «basé sur les coûts» avec un plafond de rendement. Seulement, cette règle n'est pas appliquée. Les locataires ont payé 10 milliards de francs de trop en loyers chaque année, soit 1,3% du PIB!
Dans les années 60, Zurich comptait 440'000 habitants, soit autant qu'aujourd'hui. Avec davantage de logements, la pression sur les prix serait moindre.
Autrefois, il y avait beaucoup moins d'espaces de bureaux. Le véritable problème réside dans le rapport entre les lieux de travail et les lieux d'habitation: aujourd'hui, à Zurich, on compte deux lieux de travail pour un lieu d'habitation, ce qui est tout à fait malsain sur le plan de l'urbanisme. L'idéal serait un rapport de un pour un. Pourtant, de nouveaux immeubles destinés à des bureaux continuent d'être autorisés, par exemple pour UBS, bien qu'il y ait aujourd'hui de grandes surfaces de bureaux qui ne sont pas utilisées.
Le récit que vous diffusez est en quelque sorte…
Non, non, non. Stop! Pas de récit, je diffuse des faits! Des faits. Des faits.
Alors parlons des faits: le sol est une ressource limitée, tandis que la population augmente en raison de l'immigration. Mais vous dites que les spéculateurs sont les seuls responsables de la hausse des loyers.
Premièrement, je ne parle jamais de spéculation. Tout au plus de recherche de rendement. Deuxièmement, n'avez-vous pas écouté? Nous avons construit bien au-delà des besoins liés à l'immigration. Et ce ne sont pas l'offre et la demande qui déterminent les loyers, mais la loi.
Mais c'étaient surtout des logements haut de gamme, par exemple des appartements d'affaires pour les expatriés.
Mais cela ne change rien au fait que nous avons construit davantage. Bien sûr, ce n'est pas génial de voir apparaître de plus en plus d'appartements d'affaires ou d'Airbnb et que les riches immigrés puissent facilement payer 6000 francs pour un appartement de trois pièces. Cela fait grimper les prix de manière illégale.
Comment pourrait-on contrer cette tendance?
Premièrement, il faudrait enfin appliquer la loi sur les loyers et son plafond de rendement en vérifiant régulièrement si les propriétaires réalisent des bénéfices excessifs. Deuxièmement, on peut retirer les logements aux sociétés immobilières axées sur le rendement et les transférer dans le domaine de l'utilité publique – par exemple à des coopératives. C'est précisément à cela que sert le droit de préemption. Il permet de soustraire les terrains à la logique du profit et de les ramener dans le domaine public. Et il faudrait également modifier les règles de comptabilité pour les biens immobiliers.
Depuis 2005, les caisses de pension doivent déclarer leurs portefeuilles immobiliers à leur valeur vénale. Cela signifie que la valeur est basée sur les revenus futurs, c'est-à-dire sur les loyers futurs. Plus ils sont élevés, plus la valeur comptable est élevée, plus le bénéfice sur papier est important. Et ces bénéfices comptables sont ensuite distribués sous forme de dividendes.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour les locataires?
Les fonds, les groupes immobiliers et les caisses de pension ont tout intérêt à augmenter les loyers ou à démolir des quartiers entiers afin d'augmenter leurs revenus. Je viens de me rendre à Kloten, où un complexe immobilier vieux de 30 ans appartenant à la caisse de pension de la banque cantonale zurichoise (ZKB) a été entièrement démoli. Cela permet de multiplier le prix des loyers en peu de temps.
En revanche, si l'on attendait que les locataires déménagent de leur plein gré, on ne pourrait augmenter les loyers que progressivement. Cela prendrait des années et freinerait les bénéfices comptables. C'est pourquoi on préfère démolir et reconstruire, d'autant plus que les coûts de construction ne jouent aucun rôle dans cette logique. Cela doit cesser! Le secteur immobilier axé sur le rendement doit geler son capital. C'est lui qui fait grimper les prix, et non l'immigration. Mais les médias n'en parlent pas.
Eh bien. Les journalistes vous apprécient.
Mais ils manquent de connaissances…
Ce n'est pas seulement vrai dans les rédactions.
C'est vrai. Qui sait lire un bilan à Berne?
A Berne, au niveau fédéral – désolé d'en revenir encore là –, l'opinion dominante est que la croissance démographique est également liée à la crise du logement.
C'est lié au fait que notre politique d'imposition fiscale avantageuse attire les entreprises et donc les expatriés fortunés, qui génèrent à leur tour un besoin supplémentaire de personnel soignant, d'artisans et d'enseignants supplémentaires. Et je n'ai rien contre la construction de nouveaux logements! Je dis simplement que cela ne résoudra pas le problème des loyers beaucoup trop élevés. En assouplissant la Lex Koller, nous avons laissé entrer des centaines de milliards de capitaux étrangers. C'est un facteur décisif.
D'accord, mais…
Ce n'est pas acceptable! Vous comprenez? Trop de capitaux se disputent les terrains. Cela rend tout plus cher. Je pense que nous devons nous arrêter là, je commence à m'énerver.
Pourquoi?
Parce que vous voulez orienter la conversation dans une certaine direction, au lieu de dire: «Ah, intéressant, alors l'immigration n'a rien à voir avec la hausse des loyers»…
La question aurait été de savoir pourquoi rien ne se passe au niveau national.
Vous êtes sérieux? Parce que nous n'avons pas la majorité! Nous avons entrepris certaines choses. Par exemple, une motion visant à faire respecter le droit du bail par des contrôles périodiques. C'est d'ailleurs l'une des meilleures idées politiques que j'ai jamais eues.
L'Etat qui surveille les propriétaires?
Chaque entreprise est soumise à des contrôles périodiques dans trois domaines: l'AVS, la TVA et les impôts ordinaires. Si je gagne ma vie en vendant des baskets, je dois me soumettre à ces contrôles, mais si je gagne ma vie grâce à des revenus locatifs, personne n'effectue aucun contrôle. Lorsqu'il s'agit du plus grand bien de l'économie nationale, il n'y a aucun contrôle pour vérifier si les prestataires respectent la loi. Cela devrait changer.
Vous avez déploré tout à l'heure le manque de compétence à Berne. Il existe pourtant des institutions qui sont compétentes en la matière.
Il y a un Office fédéral du logement. Ils ne font que servir du café! Et au Seco, pour le suivi du plus grand bien de l'économie nationale, il n'y a qu'un poste à 70%. Si vous demandiez à l'ancien ministre de l'Economie Johann Schneider-Ammann ou à l'actuel conseiller fédéral Guy Parmelin à combien s'élève le stock de capital immobilier suisse – il est de 4,4 billions –, ils ne sauraient pas vous répondre.
Vous sentez-vous vraiment seule dans votre combat?
(Elle réfléchit) Oui et non. Il y a un manque de connaissances, mais je peux compter sur mes collègues. Vous savez, je ne fais pas tout cela pour moi. Je me soucie du bien-être des gens. C'est peut-être pour cela que les gens m'apprécient, et que je les apprécie.
