L’affirmation peut surprendre, mais posséder son propre logement permettrait de faire des économies. A première vue, cela semble contradictoire, car acheter une maison nécessite avant tout de gros investissements. Pourtant, avec une stratégie bien pensée, il est possible d’économiser des milliers de francs lors du financement. A condition que les banques proposent de bonnes conditions hypothécaires. Mais comment obtenir ces conditions avantageuses?
Si les banques affichent un taux vitrine pour leurs hypothèques, ce dernier est en réalité négociable. Pour faire baisser les taux – qu’il s’agisse d’une hypothèque à taux fixe ou d’une hypothèque Saron – les acheteurs doivent présenter un dossier solide. Les banques apprécient particulièrement les clients capables de fournir plus que le minimum légal en fonds propres. Et pour ceux qui sont plus limités à ce niveau, une optimisation du revenu pris en compte dans le calcul de la capacité financière peut faire la différence.
Optimiser les finances
«En négociant bien le taux d’intérêt, on peut économiser jusqu’à 9000 francs par an», affirme Romain Dequesne, CEO de Resolve. Cette société genevoise de courtage en hypothèques, née en 2019, est désormais active dans toute la Suisse. Avec près de 70 partenaires financiers, Resolve ne se contente pas de jouer les intermédiaires: «Nous conseillons et négocions aussi pour nos clients», précise Romain Dequesne, qui connaît bien les critères permettant d’obtenir les meilleurs taux auprès des banques.
«On ne peut obtenir de bons taux d’intérêt que si l’on a un bon dossier», insiste le CEO. Ce dossier doit contenir des documents et des informations sur la fortune, l’emploi et le salaire. Plus les fonds propres sont élevés, mieux c’est. En Suisse, un minimum de 20% du prix d’achat est requis. Mais ceux qui dépassent 35% sont nettement avantagés: les banques seront alors enclines à offrir de meilleurs taux.
Fluctuation des taux d'intérêt
Les taux d’intérêt des différents produits hypothécaires ne sont pas immuables. Ils suivent certes l’évolution des taux directeurs et du marché, mais les établissements disposent d’une certaine flexibilité. Ainsi, une hypothèque Saron peut varier entre 0,5% et 1,25%, tandis qu’un prêt fixe sur 10 ans oscille entre 1,4% et 1,8%.
Selon une étude de Moneypark, l’écart actuel entre le taux le plus élevé et le taux moyen sur dix ans peut atteindre 0,57 point de pourcentage. Sur une hypothèque de 750'000 francs, cela représente jusqu’à 42'750 francs d’économies sur dix ans.
Pour bénéficier de conditions attractives, les acheteurs doivent démontrer une capacité financière suffisante. En principe, les frais liés au logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Ces frais incluent un taux d’intérêt fictif de 5% appliqué sur l’hypothèque, des charges d’entretien et de copropriété estimées à 1% de la valeur du bien, et, dans le cas d’une deuxième hypothèque, l’amortissement sur 15 ans. Si ces dépenses pèsent moins du tiers du revenu, la demande est généralement bien perçue.
De grandes différences en matière de capacité financière
«Pour beaucoup, la capacité financière est le principal obstacle», constate Romain Dequesne. Contrairement aux fonds propres, faciles à calculer, elle demande des estimations plus complexes, qui varient d’une banque à l’autre. «En ce qui concerne la capacité de remboursement, la différence entre les banques est incroyablement grande», poursuit-il. Certaines banques intègrent par exemple les bonus au revenu, d’autres non. «Si le bonus est compté comme salaire variable, la capacité à supporter la charge financière est améliorée», poursuit l'expert.
Si les parents aident financièrement leurs enfants à acheter, la nature de ce soutien change tout. Un prêt familial n’est pas considéré comme fonds propre par la banque, car il devra être remboursé. A l’inverse, une donation est comptabilisée comme fonds propre et améliore donc la situation du demandeur.
Peu de propriétaires le savent, mais il faut amortir progressivement son hypothèque en vieillissant, sous peine de ne plus pouvoir la conserver à la retraite. Pour continuer à financer son logement, le revenu annuel doit représenter au moins 20% du montant de l’hypothèque. Ainsi, une hypothèque de 600'000 francs implique un revenu minimal de 120'000 francs. En dessous, la banque pourrait refuser de renouveler l’hypothèque.
