Nach SNB-Leitzinssenkung

Diese Hypothek ist jetzt die günstigste

Reto Zanettin

Nach der jüngsten Leitzinssenkung gehen die Spezialisten der UBS nun von einer Zinspause der Schweizerischen Nationalbank (SNB) aus. Der geldpolitische Schlüsselsatz werde bis Juni 2026 bei 0 Prozent verharren, heisst es in einer am Montag erschienen Publikation.

Markterwartungen, wonach die SNB Negativzinsen einführen werde, hält die UBS für überzogen. Sie rechnet daher mit leicht steigenden Renditen der Bundesobligationen in den kommenden Quartalen. Etwa dürften zehnjährige Eidgenossen wieder 0,5 Prozent abwerfen. 

Vor diesem Hintergrund hat die Grossbank unterschiedliche Varianten der Immobilienfinanzierung durchgerechnet. Sie kommt zum Schluss: Über eine Laufzeit von zehn Jahren ist die Zehn-Jahres-Festhypothek am günstigsten. Das ist so zu verstehen, dass die Zinskosten einer 1-Million-Franken-Hypothek kumuliert über zehn Jahre so tief sind wie bei keiner anderen Finanzierung.

Saron zieht den Kürzeren

Konkret: Mit einer Zehn-Jahres-Festhypothek belaufen sich die Zinskosten auf 136'000 Franken. Eine Geldmarkthypothek kostet hingegen 153'000 Franken. Entsprechend resultiert ein Zinsvorteil der langlaufenden Festhypothek von etwas über 10 Prozent.

Relativ günstig ist auch ein Mix aus Geldmarkthypothek und zehnjähriger Festhypothek. Dabei belaufen sich die Zinskosten kumuliert über eine Dekade auf 144'000 Franken. Besonders teuer wird eine Staffelung der beiden Varianten. Wer zuerst während drei Jahren eine Geldmarkthypothek hat und dann auf eine Festhypothek wechselt, bezahlt total 185'000 Franken in zehn Jahren.

Vorsicht: bei SNB-Negativzinsen sieht vieles anders aus

Diese UBS-Rechnung verändert sich jedoch, sollte eine globale Rezession eintreffen, der Schweizer Franken weiter aufwerten und die SNB eine nächste geldpolitische Lockerung beschliessen – sprich: erneut Negativzinsen einführen. In diesem Fall ist die Geldmarkthypothek mit 94'000 Franken über zehn Jahre die attraktivste Finanzierungsform. Am teuersten fährt dann, wer eine die Zehn-Jahres-Festhypothek abgeschlossen hat. Sie kostet unverändert 136'000 Franken.

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Neben dem Tiefzinsszenario gibt es auch ein Szenario mit wieder höheren Zinsen. Es geht von einem Inflationsschub aus, der zum Beispiel durch steigende Erdölpreise oder breit angewendete Zölle ausgelöst wird. In diesem Fall würde die SNB den Leitzins «deutlich anheben», schreiben die UBS-Spezialisten. Somit würden auch die Marktzinsen anziehen – mit Folgen für die Immobilienfinanzierung. Wiederum wäre die zehnjährige Festhypothek am günstigsten (136'000 Franken über zehn Jahre). Am teuersten wird hingegen eine Staffelung von Geldmarkt- und Festhypothek: Die UBS veranschlagt die Zinskosten einer Dekade mit 293'000 Franken.

Die Wahl des optimalen Finanzierungsmodells hängt auch von der Risikofähigkeit und der Risikobereitschaft der Kreditnehmer zusammen. Risikoscheue Personen bevorzugen eher langfristige Festhypotheken. Und wer mit der Ungewissheit über die künftige Zinsentwicklung umgehen kann, wird eher zu einer Geldmarkthypothek bereit sein und sich entsprechend vorbereiten. Beispielsweise kann man Rücklagen bilden, auf die man bei stark steigenden Zinsen zurückgreifen kann.