Darum gehts
- Massive Mieterhöhungen bei Wechseln: 4,5-Zimmer-Wohnungen kostet plötzlich 5895 Franken
- Wohnungen stehen trotz guter Lagen leer, Mieter wehren sich selten gegen Erhöhungen
- In einer anderen Wohnung stieg die Miete von 2300 im Jahr 2019 auf 4900 Franken
Die Mieten in Zürich stossen langsam an eine Decke: In den letzten vier Jahren stiegen Mietzinsen bei ausgeschriebenen Wohnungen im Schnitt um mehrere Hundert Franken. Für eine 4,5-Zimmer-Wohnung, die 2022 für 4000 Franken pro Monat inseriert war, werden heute rund 4600 Franken ausgerufen. Die Vermietung im hochpreisigen Segment wird schwieriger, wie Vertreter aus der Immobilienbranche gegenüber Blick bestätigen. Zum Teil stehen Wohnungen gar über Monate leer. So der Fall in mehreren Wohnhäusern an der Seefeldstrasse direkt neben dem Bahnhof Tiefenbrunnen.
Besitzerin ist Helvetia Baloise. Die Gebäude sind fast hundert Jahre alt. Die Versicherung hat die Wohnungen bei Mieterwechseln jedoch über Jahre hinweg immer wieder aufgefrischt: Küchen und Bäder ersetzt, Holzböden saniert. Die Wohnungen haben Charme, doch sie sind sehr hellhörig und die alten Fenster bei Starkregen nicht ganz wasserdicht, wie eine Mieterin erzählt, die anonym bleiben möchte. Trotz der guten Lage stehen derzeit mehrere Wohnungen leer.
Mieten gehen hoch, hoch, runter
Die Preisentwicklung dürfte daran nicht ganz unschuldig sein: Eine 3,5-Zimmer-Wohnung mit 99 Quadratmetern an der Seefeldstrasse 239 wurde im Februar für 4465 Franken inseriert, im März dann für 4900 Franken. Ende April ging die Miete wieder runter auf 3850 Franken. Bis 2019 lag der Mietzins inklusive Nebenkosten bei 2300 Franken.
Eine 4,5-Zimmer-Wohnung an der Adresse Seefeldstrasse 253 mit 120 Quadratmetern im Erdgeschoss war im Dezember für 4265 Franken ausgeschrieben, im März dann für 5895 Franken und im April für 4865 Franken. Zum Vergleich: 2022 kostete die Wohnung noch 3200 Franken pro Monat.
Die Gebäude sind seit mehreren Jahrzehnten im Besitz der Versicherung: Nach 30 Jahren ohne Eigentümerwechsel kann der Mietzins nach Orts- und Quartiersüblichkeit gesetzt werden. Der Nachweis ist aber nicht ganz einfach: Der Vermieter muss mindestens fünf vergleichbare Wohnungen im gleichen Ort oder Quartier vorzeigen. Zudem müssen diese verschiedenen Eigentümern gehören. Das soll eine künstliche Preisspirale bei Grossvermietern verhindern.
Hohe Neumieten steigern Immobilienwert
Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist jedoch nur nötig, wenn ein Neumieter gegen die Erhöhung vorgeht. In Zürich gilt eine Formularpflicht, in dem der alte und neue Mietzins angegeben werden muss. Mieter können diesen Anfangsmietzins anfechten. Tun sie dies nicht, gilt im Mietrecht: wo kein Kläger, da kein Richter. Von diesem Recht machen jedoch nur wenige Gebrauch – kaum jemand will sich gleich nach dem Einzug mit dem Vermieter anlegen.
Für professionelle Vermieter ist der Anreiz gross, nach jedem Auszug die Miete um ein paar Hundert Franken zu erhöhen: Können hohe Neumieten durchgesetzt werden, wirkt sich das unmittelbar auf die Bewertung der Immobilie aus. Und diese Aufwertungsgewinne fliessen direkt in die Erfolgsrechnung ein. Die verschärfte Wohnungsnot hilft dabei: In den letzten 15 Jahren sind in der Stadt ein Vielfaches mehr Jobs als neue Wohnungen entstanden.
Bei neueren Wohnungen gilt die erlaubte Maximalrendite
Auch in der Siedlung Wasserschöpfi im Wiedikon-Quartier ging der Mietzins zuletzt massiv nach oben: Eine 4,5-Zimmer-Wohnung kostete bisher 3000 Franken netto, wurde zwischenzeitlich für 4500 Franken und neu für 4185 Franken netto ausgeschrieben. Eigentümer ist auch hier Helvetia Baloise. Das Gebäude hat Baujahr 2009. Bei einer Wohnung dieses Alters sieht das Mietrecht vor, dass anhand der Anlagekosten die erlaubte maximale Rendite berechnet wird. Aktuell liegt diese netto bei 3,25 Prozent. Der Verkehrswert spielt hier keine Rolle.
Blick wollte von Helvetia Baloise wissen, wie die Mietzinsen berechnet wurden. Welche Rolle die Aufwertungsgewinne bei den starken Mieterhöhungen spielen. Und ob die erlaubte Maximalrendite eingehalten wird?
Das sagt die Versicherung
Auf die konkreten Fragen geht die Versicherung kaum ein. «Helvetia Immobilien investiert im Rahmen ihres treuhänderischen Auftrages gegenüber den Versicherten überwiegend Vorsorgegelder in Immobilien», schreibt die Medienstelle. Gleichzeitig sei man sich der sozialen Verantwortung bewusst und stelle Wohnraum langfristig und verantwortungsvoll bereit. «Unsere Mietzinsfestsetzung folgt einem klar definierten Prozess, der sich an Orts- und Quartierüblichkeit, am Mietrecht in Bezug auf zulässige Maximalrendite sowie an allfälligen Sanierungsleistungen und Mietzinsreserven orientiert», heisst es weiter.
Dass sich eine Anfechtung durchaus lohnen kann, zeigen zwei Beispiele aus einer Siedlung an der Florastrasse in Zürich: Bei einer 3-Zimmer-Wohnung sollte der Mietzins von 1950 auf 2800 Franken steigen. In einem Vergleich vor der Schlichtungsbehörde einigte man sich auf 2400 Franken pro Monat. In einem anderen Fall ging es von 2000 auf 2700 Franken hoch. Nach dem Schlichtungsverfahren waren es 2500 Franken. Auch hier ist die Eigentümerin Helvetia Baloise.
