Darum gehts
- Zürich hat weltweit höchstes Risiko für Immobilienblase
- Wohnungspreise stiegen in den letzten 20 Jahren stärker als in jeder anderen Metropole
- Internationale Top-Verdiener heizen die Nachfrage nach Wohnraum massiv an
Für Wohnungssuchende ist es der tägliche Alptraum, für Eigenheimbesitzer ein Pulverfass: Nirgends auf der Welt ist das Risiko einer Immobilienblase so hoch wie in Zürich! Das zeigt der aktuelle globale «Bubble Index» der UBS. Grundlage der Studie ist die Analyse der Wohnimmobilienpreise in 23 Städten weltweit. Die Limmatstadt belegt den unrühmlichen 1. Platz im Blasen-Ranking – noch vor Tokio, Miami, New York oder Hongkong!
Was macht Zürich so teuer?
In den letzten zwei Jahrzehnten stiegen die Wohnungspreise in Zürich stärker als in jeder anderen untersuchten Metropole. Die Treiber hinter dem Zürcher Immo-Irrsinn: Zürich lockt scharenweise hochqualifizierte internationale Fachkräfte an, allen voran aus der IT- und KI-Branche. Diese Top-Verdiener heizen die Nachfrage nach Wohnraum massiv an.
Gleichzeitig verschärfen niedrige Hypothekarzinsen und ausgeprägte Angebotsengpässe den Preisdruck: Die Leerstandsquote liegt mit 0,11 Prozent nahe null, während das Angebot an Wohneigentum weit unter seinem historischen Niveau verharrt. Das Blasenrisiko bleibt also hoch.
Gerade weil die Preise in Zürich bereits aussergewöhnlich hoch sind – und weiter steigend – steigt die Abhängigkeit des Marktes von günstigen Finanzierungskosten zunehmend.
Warum Zürich und nicht Genf?
Nicht nur in Zürich ist der Immobilienmarkt überhitzt. Auch Genf befindet sich in der Kategorie mit «erhöhtem Risiko». Genauso wie in Zürich heizen tiefe Finanzierungskosten das Ungleichgewicht weiter an. Doch ganz so prekär wie in Zürich ist die Lage am Genfersee nicht: Während der Preis einer Wohnung in Genf 40 Jahresmieten entspricht, sind es in Zürich 46 Jahresmieten. Das ist der höchste Wert aller 23 untersuchten Städte.
Für alle aufgelisteten Metropolen gilt: Wer dort heute eine 60-Quadratmeter-Wohnung kauft, muss tief in die Tasche greifen. Laut den UBS-Ökonomen schlucken die laufenden Kosten (Hypothekarzinsen und Unterhalt) in den meisten Städten mittlerweile mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens eines Top-Verdieners.
Was sind die Warnsignale einer Immo-Blase?
Zu den wichtigsten Warnsignalen einer Blase zählen eine Entkopplung der Immobilienpreise von Einkommen und Mieten. Auch ein übermässiges Kreditwachstum und eine überhöhte Bautätigkeit können Anzeichen sein. Durch die Bewertung solcher Indikatoren zeigt der Index auf, welche Märkte anfällig für eine Korrektur sein könnten. Der «Bubble Index» prognostiziert jedoch nicht den Zeitpunkt von Preisrückgängen.
Wie gefährlich ist so eine Immo-Blase?
Eine Blase entsteht durch eine erhebliche und anhaltende Überbewertung der Immobilienpreise, sprich durch Spekulation. Die Schwierigkeit: Sichtbar wird das in der Regel erst, wenn die Preise einbrechen. Die Gefahr besteht in einem solchen Fall darin, dass die Immobilienpreise in kurzer Zeit stark sinken.
Allerdings schätzt Studien-Autor Matthias Holzhey dieses Risiko für die Stadt Zürich relativ gering ein. Der Grund: «In Zürich sind die Hypozinsen viel tiefer als im umliegenden Ausland», sagt Holzhey. Und die Bautätigkeit habe stark zugenommen. «Beides wirkt stabilisierend.»
Laut Holzhey muss sich der durchschnittliche Eigenheimbesitzer fürs Erste keine Sorgen machen, dass sein Eigenheim bald deutlich weniger Wert ist. Sollte es zu einer Preiskorrektur kommen, bekämen das demnach vor allem jene Immobilien-Entwickler zu spüren, die die Stadt aktuell mit Luxuswohnungen fluten. Sobald sie diese Wohnungen nicht mehr loswerden, werden weniger solcher Luxusbauten geplant. Der Grund: Für Immobilienentwickler lockt keine grosse Rendite mehr.
