Darum gehts
Die Immobilienpreise entwickeln sich seit Jahren nur in eine Richtung: steil nach oben. Deshalb liebäugeln immer mehr langjährige Haus- und Wohnungsbesitzer mit einem Verkauf. Zu verlockend ist es, den Gewinn einzufahren, bevor möglicherweise irgendwann die Blase platzt. Daran verdienen Kantone und Gemeinden mit: über die Grundstückgewinnsteuer. Einen Teil des Wertzuwachses muss man bei einem Verkauf nämlich dem Staat abliefern. Die Spanne reicht von null bis zur Hälfte des Gewinns.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
Das schenkt ein, und zwar immer mehr, je höher die Immobilienpreise steigen: Von Altishofen LU bis Winkel ZH vermelden diesen Frühling viele Gemeinden rekordhohe Einnahmen weit über dem Budget. Allein der Stadt Zürich spült die Grundstückgewinnsteuer eine halbe Milliarde Franken in die Kasse. Und es wäre noch mehr, wenn das Steueramt nicht im Rückstand wäre beim Verschicken der Rechnungen. Weil die Verwaltung überlastet ist, verschiebt sich ein Teil der Einnahmen ins nächste Jahr.
Je nach Kanton machen die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer inzwischen bis zu zwölf Prozent der gesamten Steuereinnahmen aus, Tendenz steigend.
Langt der Staat bald noch kräftiger zu?
Das weckt Gelüste. Sollen nicht nur, wie bisher, die Gemeinden und die Kantone vom Manna aus dem Liegenschaftshandel profitieren, sondern neu auch der Bund? Als zusätzliche Einnahmequelle in Zeiten knapper Budgets und steigender Ausgaben?
Eine Arbeitsgruppe des Bundes hatte dies erwogen und mögliche Zusatzeinnahmen von ein bis drei Milliarden Franken jährlich berechnet. Der Bundesrat hat dies aber abgeblockt – zumindest vorerst.
Ökonomen sehen die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich als gerechtfertigt an, weil sie keine negativen Auswirkungen auf Produktivität und Wettbewerbsfähigkeit hat und zudem einen Teil des Gewinns abschöpft, der ohne Zutun des Liegenschaftsbesitzers entstanden ist. Weil der Boden knapp ist und die Allgemeinheit eine bessere Infrastruktur und Erschliessung bezahlt hat, holt sie sich einen Teil des so entstandenen Gewinns als Steuer zurück.
Was dagegenspricht: Bereits jetzt ist die Steuer je nach den Umständen sehr hoch. Auch in sehr vielen normalen Liegenschaftsverkäufen ohne Spekulationsabsicht beläuft sich die Steuer rasch auf einen sechsstelligen Betrag.
Eine Studie der Raiffeisen-Bankengruppe rechnet vor: Eine Eigentümerin, die ihr Einfamilienhaus nach 30 Jahren verkauft und dabei 660’000 Franken Gewinn macht, zahlt dafür im landesweiten Schnitt 12,6 Prozent Steuern, also 83’000 Franken. Die Unterschiede (siehe Grafik) sind aber riesig. In Genf sind es 2 Prozent, in St. Gallen ein Viertel (25,7 Prozent). Selbst im teuren St. Gallen verbleibt aber immer noch ein Reingewinn nach Steuern von einer halben Million Franken.
Welche Regeln gelten heute konkret? Der Beobachter beantwortet die acht wichtigsten Fragen zur Grundstückgewinnsteuer.
1. Wer muss Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Wer ein Grundstück verkauft und damit einen Gewinn erzielt. Also mehr erhält, als er oder sie seinerzeit beim Kauf gezahlt hat.
Es muss nicht zwingend ein Haus oder eine Wohnung sein, auch unbebautes Bauland fällt unter die Grundstückgewinnsteuer.
Falls man einen Verlust erleidet, wird keine Steuer fällig – beispielsweise wenn die Lage eines Grundstücks schlechter wurde, weil vor dem Haus neuerdings eine Autobahn vorbeiführt.
2. Wie hoch ist die Steuer?
Das ist sehr unterschiedlich, die Spanne reicht von null bis zur Hälfte des Gewinns. Drei Faktoren sind ausschlaggebend:
- Wo befindet sich das Grundstück? Jeder Kanton hat einen anderen Steuertarif. Massgebend ist immer, wo das Grundstück liegt. Wo der Besitzer wohnt, spielt keine Rolle. Vor dem Fiskus zu fliehen, ist deshalb keine Option, das Grundstück lässt sich ja nicht mitnehmen.
- Wie lange besitzt man die Immobilie bereits? Je länger, desto tiefer die Steuer. Und umgekehrt: je kürzer, desto höher. Wenn man das Grundstück geerbt oder als Geschenk erhalten hat, zählt auch die Besitzdauer des Vorbesitzers dazu – immer bis zum letzten Handwechsel zurück, bei dem eine Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde.
- Wie hoch ist der Gewinn? Im Kern ist das die Differenz zwischen dem jetzigen Verkaufspreis und dem damaligen Kaufpreis. Wenn man das Haus oder die Wohnung als Geschenk erhalten oder geerbt hat, zählt der Kaufpreis, den der Vorbesitzer gezahlt hat – ebenfalls bis zum Zeitpunkt zurück, als die Steuer zum letzten Mal abgerechnet wurde. Falls das sehr lange her ist oder sich der Kaufpreis nicht mehr eruieren lässt, sehen die Steuergesetze verschiedener Kantone vor, dass stattdessen der Steuerwert vor 20 Jahren zählt.
3. Wie wird der Gewinn berechnet?
Zur Hauptsache handelt es sich um die Differenz zwischen dem jetzigen Verkaufspreis und dem damaligen Kaufpreis.
Davon können Sie gewisse Kosten abziehen. Entscheidend sind sogenannt wertvermehrende Investitionen, das sind Aus- und Anbauten, etwa ein neuer Wintergarten oder der Umbau des Estrichs zu einem Wohnraum.
Wichtig: Sie müssen die Belege (also die Handwerkerrechnungen) noch haben – auch dann, wenn es eine Ewigkeit her ist. Hingegen sind «werterhaltende Investitionen» nicht abziehbar, also normale Reparaturen und Renovationen, die man als Liegenschaftsunterhalt in der jährlichen Steuererklärung geltend machen kann.
Ebenfalls abziehbar sind die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft, namentlich die Maklerspesen.
4. Spielt es eine Rolle, seit wann ich das Haus besitze?
Ja, eine entscheidende sogar. Je nach Kanton gibt es entweder einen Rabatt für eine möglichst lange Besitzdauer – je länger, umso grösser der Rabatt und umso tiefer die Steuer. Oder einen Zuschlag für eine sehr kurze Haltedauer – um die kurzfristige Spekulation unattraktiv zu machen.
5. Wann muss ich keine Steuer zahlen?
Wenn Sie den Gewinn dafür verwenden, eine neue Liegenschaft in der Schweiz zu kaufen.
Die Voraussetzungen dafür sind allerdings streng. Sie müssen erstens sowohl die alte wie die neue Liegenschaft selber dauerhaft bewohnen, Ferienwohnungen oder vermietete Objekte fallen also nicht unter diese Regel.
Zweitens müssen die Besitzverhältnisse der alten und der neuen Liegenschaft identisch sein, die Regel greift deshalb nicht, wenn Sie das neue Objekt zusammen mit der neuen Partnerin kaufen.
Und drittens muss die Ersatzbeschaffung «innert angemessener Frist» erfolgen; in vielen Kantonen bedeutet das: innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf der alten Liegenschaft.
Achtung: Die Steuer wird nur aufgeschoben, nicht aufgehoben. Sie wird so lange nicht fällig, wie Sie weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen.
Wenn Sie dereinst die Wohnung oder das Haus ohne neue Ersatzbeschaffung verkaufen (vielleicht weil Sie ins Altersheim ziehen), wird die Steuer fällig. Alle Gewinne der vorangehenden Verkäufe werden dann zusammengezählt, allerdings zählt dann auch die kumulierte Besitzdauer für den Rabatt.
6. Und wenn ich ein grosses Haus verkaufe und eine günstigere Wohnung kaufe?
Wenn der Kaufpreis der neuen Wohnung tiefer ist als der Kaufpreis des alten Hauses, können Sie gar nichts aufschieben. Und müssen den ganzen Gewinn versteuern.
Wenn der Kaufpreis der neuen Wohnung zwar höher ist als der Kaufpreis des Hauses, aber tiefer als dessen Verkaufspreis, können Sie nur einen Teil des Gewinns aufschieben und müssen einen Teil der Steuer jetzt zahlen.
7. Was passiert, wenn ich das Haus meinen Kindern verschenke?
Wer eine Liegenschaft verschenkt, macht keinen Gewinn, folglich kann es keine Grundstückgewinnsteuer geben. Das klingt nicht nur logisch, sondern wurde kürzlich auch vom Bundesgericht in einem Grundsatzurteil bestätigt. Vorher war es je nach Kanton unterschiedlich, sofern die Schenkung (der Erbvorbezug) an eine Verpflichtung geknüpft war, zum Beispiel an die Übernahme der Hypothek oder an ein Nutzniessungsrecht.
Neu sind Schenkungen unter nahen Verwandten von der Grundstückgewinnsteuer befreit.
Aber Achtung: Wenn man eine Liegenschaft an nicht oder nur entfernt Verwandte verschenkt oder deutlich unter dem Marktwert verkauft, muss der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen. Je nach den Umständen ist die Schenkungssteuer tiefer oder höher, als es die Grundstückgewinnsteuer bei einem normalen Verkauf zum Marktpreis wäre.
8. Ich kaufe ein Haus. Warum steht im Kaufvertrag, dass ich die Grundstückgewinnsteuer ans Steueramt zahlen muss? Die Steuer muss doch der Verkäufer zahlen, nicht ich als Käufer!
Das stimmt, trotzdem dient die Vertragsklausel Ihrem Schutz. Ihre Zahlung ans Steueramt wird vom Kaufpreis abgezogen, Sie zahlen dem Verkäufer entsprechend weniger (total aber den Betrag des vereinbarten Kaufpreises).
Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Steuer effektiv gezahlt wird. Ohne diese Klausel könnte das Steueramt ein Pfandrecht über den Betrag der Steuer im Grundbuch eintragen lassen, wenn der Verkäufer die Steuer aus irgendeinem Grund nicht zahlen und beispielsweise ins Ausland abhauen würde. Und damit würde die Liegenschaft für Sie quasi unverkäuflich.
Hinweis: Dieser Artikel wurde erstmals am 30. Juni 2026 veröffentlicht.