Darum gehts
Auch wenn die Eigenheimfinanzierung aktuell günstig ist: Der Traum von den eigenen vier Wänden bleibt 2026 für viele Schweizerinnen und Schweizer unerreichbar, weil sich die Preisspirale weiter nach oben dreht.
Aber zuerst die guten Nachrichten: Die Immobilienexperten von ZKB, UBS, Raiffeisen und Wüest Partner gehen davon aus, dass die Hypothekarzinsen 2026 auf tiefem Niveau verharren. Denn die Schweizerische Nationalbank wird ihren Leitzins voraussichtlich auch 2026 bei 0 Prozent belassen. Dies, nachdem sie den Leitzins im Jahr 2025 zweimal gesenkt hat.
Saron bleibt die günstigste Lösung
Am stärksten profitierten davon die Saron-Hypotheken, die direkt an den kurzfristigen Geldmarktsatz gekoppelt sind. Sie haben sich seit Jahresbeginn laut dem Immobilienberater Wüest Partner um knapp 50 Basispunkte verbilligt, was eine direkte Folge der beiden SNB-Schritte um jeweils 0,25 Prozentpunkte ist. Aktuell kostet eine Saron-Hypothek im Schnitt 1,1 Prozent.
Bei den Festhypotheken gab es weniger Bewegung. Das dürfte auch 2026 so bleiben. «Auf der Zinsseite steht ein ruhiges Jahr bevor», sagt Fredy Hasenmaile (58) von der Raiffeisen. Laut Wüest Partner ist noch ein moderater Rückgang möglich. Aktuell liegt der Zinssatz einer zehnjährigen Hypothek im Schnitt bei 1,9 Prozent.
Saron oder Festhypothek?
«Saron-Finanzierungen sind aktuell die günstigste Lösung», so Hasenmaile. Längerfristige Festhypotheken könnten aber weiterhin Sinn machen, wenn man gewisse Risiken berücksichtige: «Beispielsweise eine zügiger als erwartete Konjunkturerholung oder eine plötzlich auftretende Inflationsgefahr», sagt Hasenmaile. Festhypotheken eignen sich auch für Käufer, die schlicht eine fixe Kalkulationsgrundlage bevorzugen.
«Da die Zinskurve sehr flach und niedrig ist, kann man bei der Wahl des Hypothekenprodukts derzeit wenig falsch machen», sagt Claudio Saputelli (56), Chefökonom der UBS. Wichtig bleibe, die eigene Risikotoleranz und das Bindungsrisiko der einzelnen Produkte in die Entscheidung einzubeziehen.
Die Preisspirale dreht sich weiter
«Das tiefe Zinsniveau verschafft Wohneigentum einen Kostenvorteil gegenüber einer klassischen Mietwohnung», erklärt der Chefökonom der Raiffeisen. Das kurble die Nachfrage an. Diese treffe allerdings auf ein unverändert knappes Angebot an Eigentumsobjekten, «was das Preiswachstum hochhält», so Hasenmaile.
Die Preise für Eigenheime klettern 2026 also weiter in die Höhe – die Raiffeisen rechnet mit einem Preisanstieg von 4 bis 5 Prozent. Die ZKB sagt ein Preiswachstum von 4,5 Prozent voraus. Wüest Partner unterscheidet zwischen Eigentumswohnungen, die sich um 2,8 Prozent verteuern dürften, und Einfamilienhäusern, deren Preise voraussichtlich um 3,1 Prozent zunehmen.
Mehr Eigentumswohnungen
Immerhin ist die Preissteigerung damit nicht mehr ganz so rasant wie in den vergangenen Jahren. Das hat mehrere Gründe: Einerseits zieht die Bautätigkeit nach langer Flaute wieder an. Besonders der Neubau von Eigentumswohnungen erlebt laut Wüest Partner einen Auftrieb. So wurden im dritten Quartal 2025 rund 15’300 Eigentumswohnungen bewilligt, was deutlich mehr ist als in den vergangenen Jahren. Der Neubau von Einfamilienhäusern bleibt mit rund 6000 bewilligten Einheiten vergleichsweise tief.
Andererseits gehen die Experten davon aus, dass ein Teil der potenziellen Nachfrager die Tragbarkeitsregeln der Banken wegen der hohen Preise nicht erfüllen können. Mit der Tragbarkeitsrechnung prüfen Bankberater, ob die laufenden Kosten einer Hypothek nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Weil die Eigenheimpreise in den letzten Jahren viel stärker gestiegen sind als die Löhne, wird die Tragbarkeit für immer mehr am Hauskauf interessierte Personen zum Stolperstein. Ein Beispiel: Wer ein Haus für 1,5 Millionen Franken kaufen will und dafür eine Hypothek in der Höhe von 1,2 Millionen Franken braucht, muss ein Jahreseinkommen von 270’000 Franken nachweisen. Das ist massiv mehr, als ein durchschnittlicher Schweizer Haushalt verdient.