Darum gehts
- Thailand wird als wachsender Immobilienmarkt mit hohen Renditen zunehmend beliebt
- Ausländer dürfen kein Land kaufen, nur Eigentumswohnungen unter Auflagen
- Mietrenditen in Phuket bis zu 10 Prozent, in Bangkok 4 bis 5 Prozent jährlich
«Thailand ist keine exotische Kuriosität, sondern ein ausgereifter Investitionsmarkt.» Experten haben das Potenzial eines Immobilienkaufs im südostasiatischen Land längst erkannt. Ohne Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen riskieren Investoren jedoch erhebliche Verluste.
Vor einigen Jahren war Thailand für viele vor allem ein Urlaubsziel. Heute spielt das Land neben Spanien und Dubai eine immer grössere Rolle bei der Diversifizierung des Anlageportfolios von Investoren. Die Attraktivität liegt in höheren Renditen, niedrigeren Einstiegskosten und einem wachsenden Mietmarkt, der vom Tourismus angetrieben wird. Dennoch ist der Markt anspruchsvoll – sowohl rechtlich als auch steuerlich. Experten betonen, dass mangelnde Vorbereitung die häufigste Ursache für Probleme ist.
«Thailand bietet sehr günstige Investitionsbedingungen. Der Markt verzeiht aber keine Fehler, die aus Unwissenheit entstehen. Dies ist kein Markt, auf dem Intuition ausreicht», erklärt Joanna Ossowska-Rodziewicz, Mitinhaberin der Immobilienagentur By-Bright.
Früher Weiterverkauf führt zu höherer Steuer
Einer der grössten Vorteile des Marktes sind die relativ niedrigen Steuern – sowohl beim Kauf als auch beim Besitz. Die Steuerstruktur unterscheidet sich jedoch erheblich von der in Europa. «Ich beginne immer mit den Steuern, da Investoren hier oft die meisten Missverständnisse haben. Das System ist einfach, muss aber gut verstanden werden», betont Ossowska-Rodziewicz.
Die Transaktionskosten umfassen mehrere Grundgebühren. Die Gebühr für die Übertragung der Liegenschaft beträgt 2 Prozent des amtlichen Immobilienwerts und ist obligatorisch. Hinzu kommen eine Quellensteuer – in der Regel 1 Prozent für Privatpersonen – sowie eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent, sofern die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten wurde. Bei einem früheren Verkauf fällt eine spezifische Gewerbesteuer in Höhe von 3,3 Prozent an. «Dies wird von Investoren oft übersehen. Ein Verkauf vor Ablauf der Fünfjahresfrist verändert die Kostenstruktur drastisch und wirkt sich auf die Rentabilität aus», erklärt die Expertin.
Die laufende Besteuerung ist attraktiver. Die jährliche Grundsteuer liegt zwischen 0,02 Prozent und 0,1 Prozent, was praktisch vernachlässigbar ist. Bei einer Wohnung im Wert von umgerechnet rund 130'000 Franken seien das nur etwa 100 Franken pro Jahr, so Ossowska-Rodziewicz.
Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist sogar noch günstiger. In Thailand ist ein pauschaler Abzug von 30 Prozent der Einnahmen als Ausgaben zulässig. «Das ist eine enorme Vereinfachung. Investoren müssen keine Rechnungen sammeln oder eine komplexe Buchhaltung führen», fügt sie hinzu. Die ersten 150'000 thailändischen Baht beim Nettoeinkommen sind steuerfrei, die Steuersätze beginnen bei 5 Prozent. «Dadurch ist die tatsächliche Steuerbelastung oft geringer als in Polen oder Westeuropa», sagt Ossowska-Rodziewicz.
Ausländer dürfen kein Land in Thailand kaufen
Der grösste Unterschied zu Europa liegt in den Eigentumsgesetzen. Ausländer dürfen kein Land als Eigentum kaufen. «Das ist grundlegend. Wer dies ignoriert, setzt sich als Investor ernsthaften Problemen aus», warnt Ossowska-Rodziewicz. Die gängigste Form ist das Eigentumswohnrecht – das uneingeschränkte Eigentum an einer Eigentumswohnung. Aber auch hier darf der Anteil ausländischer Eigentümer 49 Prozent der Gesamtfläche des Gebäudes nicht überschreiten. «Dies ist das sicherste und klarste Modell, weshalb ich es den meisten Kunden empfehle», sagt die Expertin.
Bei Häusern und Villen gilt das Erbbaurecht – in der Regel ein 30-jähriger Erbbaurechtsvertrag mit Verlängerungsoptionen. «Ein gut ausgearbeiteter Erbbaurechtsvertrag kann sehr sicher sein, erfordert aber rechtliche Unterstützung. Hier gibt es keinen Spielraum für Abkürzungen», betont sie.
Bauentwickler teilen diese Ansicht. «Der Erfolg einer Investition hängt von der richtigen Rechtsstruktur und der Zusammenarbeit mit zuverlässigen Partnern ab», sagt Stuart Reading, Geschäftsführer bei Banyan Group Properties. Er weist darauf hin, dass Projekte grosser, börsennotierter Unternehmen mehr Sicherheit bieten. «Investoren sollten nicht nur die Lage, sondern auch die Verwaltungsstandards und die langfristige Glaubwürdigkeit des Bauträgers berücksichtigen», fügt er hinzu.
Je nach Region locken unterschiedliche Renditen
Attraktive Renditen treiben Thailands wachsende Beliebtheit voran, doch Experten warnen, dass der Markt sehr heterogen ist. «Thailand ist nicht ein einziger Markt, sondern besteht aus mehreren unterschiedlichen Mikroökonomien», bemerkt Ossowska-Rodziewicz.
Bangkok bietet Stabilität – mit langfristigen Mietrenditen von 4 bis 5 Prozent netto jährlich. Und mit Preisen, die im Jahresvergleich um 3 bis 5 Prozent steigen. «Das passt zu Investoren, die Wert auf Vorhersehbarkeit und Liquidität legen», sagt sie.
Phuket hingegen konzentriert sich auf Kurzzeitvermietungen. «Hier sind Nettorenditen von 6 bis 10 Prozent erzielbar, insbesondere bei Resort-Projekten», betont die Expertin. Marktdaten untermauern diesen Trend: Allein Anfang 2025 besuchten fast sechs Millionen Touristen Phuket. «Diese Zahlen schlagen sich direkt in der Mieternachfrage und den Renditen für Investoren nieder», fügt sie hinzu.
Politische Instabilität als Schwierigkeit
Robert Reiski stellt ein steigendes Interesse europäischer Investoren fest. «Thailand bietet das, was viele Kunden heute suchen: Diversifizierung, höhere Renditen und die Möglichkeit, die Immobilie privat zu nutzen», sagt er. Einige Projekte bieten garantierte Renditen, was passive Investoren anspricht. «Aber es ist entscheidend, den Bauträger gründlich zu prüfen. Garantien sind nur so gut wie das Unternehmen, das dahinter steht», warnt Ossowska-Rodziewicz.
Experten sind sich einig: Der grösste Fehler besteht darin, Risiken zu ignorieren. «Ich ziehe es vor, offen darüber zu sprechen, anstatt ein idealisiertes Marktbild zu verkaufen», erklärt Ossowska-Rodziewicz. Politische Risiken sind ein Grund zur Sorge. «Thailand hat eine Geschichte politischer Instabilität. Auch wenn sich dies nicht direkt auf den Immobilienmarkt auswirkt, sollte es in die Strategie einbezogen werden», merkt sie an.
Ein grösseres Problem ist das Entwicklerrisiko. «Es gibt echte Gefahren – unvollendete Projekte oder solche, die die versprochenen Renditen nicht liefern», warnt sie. Stuart Reading bestätigt, dass die Wahl des richtigen Partners entscheidend ist. «Investoren sollten nur mit vertrauenswürdigen Unternehmen zusammenarbeiten, die Qualität und eine kontinuierliche Verwaltung garantieren», rät er.
Ein weiteres Risiko ist die Liquidität. «Dies ist kein Markt für schnelle Verkäufe. Der Mindestanlagehorizont beträgt 5 bis 7 Jahre», betont Ossowska-Rodziewicz.
Stabile Wirtschaft als Grundlage für florierenden Immomarkt
Was Reisewarnungen angeht, bleiben die Experten gelassen. «Phuket liegt Hunderte von Kilometern von den betroffenen Regionen entfernt. Dort herrscht eine völlig andere Realität», sagt Marcel Płoszczyński, der sechs Jahre lang in Thailand gelebt hat. Er fügt hinzu, dass die geografische Lage des Landes dazu führt, dass lokale Spannungen selten Auswirkungen auf wichtige Investitionszentren haben. «Die Situation in einem Gebiet wirkt sich kaum auf andere aus», bemerkt er.
Die Grundlage des Immomarktes bilden eine starke Wirtschaft und der Tourismus. Thailand ist eine der grössten Volkswirtschaften des Verbands Südostasiatischer Nationen ASEAN und zieht jährlich Millionen von Touristen an. «Der Tourismus treibt die Mietnachfrage an und stabilisiert den Markt», erklärt Reiski.
Auch die Politik der Regierung trägt dazu bei. «Visaprogramme wie das Long-Term-Resident-Visum steigern das Interesse ausländischer Investoren erheblich», betont Ossowska-Rodziewicz. Auch finanzielle Faktoren spielen eine Rolle. «Für viele Investoren sind dies entscheidende Argumente», fügt die Expertin hinzu.
Thailand ist nicht für jeden geeignet, bietet aber informierten Investoren eine attraktive Alternative zu Europa. «Es ist ein Markt mit hohen Renditen, der jedoch Vorbereitung erfordert. Wer professionell an ihn herangeht, ist in der Regel sehr zufrieden mit den Ergebnissen», fasst Joanna Ossowska-Rodziewicz zusammen.
Dieser Artikel erschien zuerst auf Business Insider Polska. Die polnische Newsplattform gehört wie Blick zum Ringier-Verlag.