Darum gehts
Am Anfang steht ein Haus, das heute beinahe alltäglich wirkt. Satteldach, gepflegter Garten, ruhige Lage, vielleicht ein Kirschbaum am Rand des Rasens. Mitte der 1990er-Jahre war ein solches Einfamilienhaus in der Schweiz kein Symbol für Reichtum, sondern für Aufstieg. Eigentum war ambitioniert, aber erreichbar.
Drei Jahrzehnte später ist aus diesem Bild etwas anderes geworden: ein Vermögenswert, ein Statussymbol, ein knappes Gut. Wer Mitte der 1990er-Jahre in der Schweiz ein Haus kaufte, traf eine der besten Anlageentscheidungen seines Lebens. Damals kostete ein Einfamilienhaus in Zug rund eine Million Franken. Heute liegt der Durchschnittspreis bei rund vier Millionen. Der Wert hat sich damit vervierfacht – und Zug ist zum teuersten Pflaster der Schweiz geworden. Ähnliche Geschichten lassen sich in vielen Regionen erzählen: Eigentumswohnungen haben sich im Schnitt in den vergangenen 30 Jahren um rund 140 Prozent verteuert, Einfamilienhäuser um etwa 160 Prozent.
Ein derart langer Immobilienboom ist selbst international gesehen selten. Eine neue Langfristanalyse von IAZI für BILANZ zeigt, wie stark er die Schweiz verändert hat. Untersucht wurden die Eigenheimpreise in allen Schweizer Städten mit mehr als 10'000 Einwohnern. «Seit fast 30 Jahren kennt der Schweizer Immobilienmarkt nur eine Richtung: nach oben», sagt IAZI-Verwaltungsratspräsident Donato Scognamiglio. «Die Schweiz ist eine Insel der Glückseligen – zumindest für diejenigen, die bereits Eigentum besitzen», sagt der UBS-Immobilienökonom Matthias Holzhey. Dass die Preise so lange ohne Unterbruch weitersteigen, habe selbst ihn überrascht – denn Immobilienmärkte verlaufen normalerweise zyklisch. Die IAZI-Analyse zeigt allerdings auch, dass der Boom regional unterschiedlich verlief. Den stärksten Wertzuwachs verzeichnete die Stadt Carouge bei Genf. Dort stiegen die Preise für Eigenheime seit 1996 um 370 Prozent. Das kleine urbane Zentrum entwickelte sich zu einer der begehrtesten Wohnlagen der Genfer Region. Auch rund um Zürich kletterten die Preise massiv. Gemeinden wie Küsnacht oder Zollikon gehören heute zu den teuersten Wohnorten des Landes.
Ganz anders präsentiert sich das Bild in strukturschwächeren Regionen. In Kantonen wie Neuenburg oder Jura verlief die Entwicklung deutlich moderater. In Le Locle ist eine Eigentumswohnung noch heute für weniger als eine halbe Million Franken zu haben. Über drei Jahrzehnte stiegen die Preise dort lediglich um rund 50 Prozent – also nur moderat stärker als die Teuerung. Der Schweizer Immobilienboom ist deshalb keine einheitliche Erfolgsgeschichte. Er ist auch eine Landkarte regionaler Gewinner und Verlierer.
Der grosse Crash
Dass der Markt heute als erstaunlich robust gilt, ist auch eine Folge seines grössten Zusammenbruchs. Anfang der 1990er-Jahre erlebte die Schweiz einen Immobilienkollaps. Ende der 1980er hatte sich eine spekulative Dynamik aufgebaut. Banken vergaben grosszügig Hypotheken, Investoren expandierten aggressiv, Bauprojekte schossen aus dem Boden. Nach dem Börsencrash von 1987 reagierte die Nationalbank zudem mit reichlich Liquidität – das trug zur Inflation bei. 1990/91 steuerte sie dann scharf dagegen. Die Zinsen kletterten auf bis zu sieben Prozent, gleichzeitig rutschte die Wirtschaft in eine Rezession. Ausgerechnet in dieser Phase kamen zwischen 1992 und 1994 Tausende neue Wohnungen auf den Markt. Das Überangebot drückte die Preise, Leerstände nahmen zu, Investoren gerieten unter Druck.
Besonders sichtbar wurde die Krise im Fall des Immobilienunternehmers Peter Krüger. Seine Immobiliengruppe kollabierte 1993 und hinterliess rund 250 Millionen Franken Schulden. Der Konkurs traf auch die Berner Kantonalbank, deren Rettung später Milliarden kostete. Nach Flucht und internationaler Fahndung wurde Krüger im Jahr 2000 von einem Berner Gericht wegen betrügerischen Konkurses und ungetreuer Geschäftsführung zu dreieinhalb Jahren Gefängnis verurteilt. Der Crash traf insbesondere Investoren. Renditeliegenschaften verloren damals im Durchschnitt rund 34 Prozent. Der Markt brauchte fast ein Jahrzehnt, um sich vollständig zu erholen. Doch die Krise hatte auch einen reinigenden Effekt: Sie machte das System vorsichtiger.
Ein Markt wird robuster
Nach dem Crash änderte sich das System grundlegend. Banken verschärften ihre Kreditstandards, Eigenkapitalanforderungen wurden erhöht, Hypotheken vorsichtiger vergeben. Der Markt wurde konservativer – und damit stabiler. Als Anfang der 2000er-Jahre die Dotcom-Blase platzte, blieb der Immobilienmarkt weitgehend ruhig. Und selbst während der globalen Finanzkrise 2007/08 kam es in der Schweiz nicht zum befürchteten Einbruch. «Für die Schweiz war die Finanzkrise vor allem eine Phase der Verunsicherung, nicht ein Einbruch wie in anderen Ländern», sagt Marco Salvi, Experte für Wohnpolitik bei Avenir Suisse. «Ein Subprime-Segment gab es hier nicht – das hat uns viel Ärger erspart.»
Der Markt reagierte mit Vorsicht, aber nicht mit Panik. Strenge Hypothekenregeln, hohe Eigenkapitalanforderungen und ein stabiler Bankensektor wirkten wie ein Schutzschild. Zusätzliche Stabilität brachte die Selbstregulierung der Branche. 2012 und 2014 verschärften Banken und Aufsichtsbehörden gemeinsam die Finanzierungsregeln. «Die Selbstregulierung war eine Punktlandung – sie hat den Markt beruhigt, ohne ihn abzuwürgen», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei Raiffeisen. Selbst der rasche Zinsanstieg ab 2022 führte nicht zum befürchteten Einbruch. «Der Zinsanstieg hätte eigentlich zu sinkenden Preisen führen können», sagt UBS-Experte Matthias Holzhey. «Doch das knappe Angebot, eine boomende Wirtschaft und stark steigende Mieten haben einen Preisrückgang verhindert.» Der Markt kühlte ab – aber er brach nicht ein.
Die Mechanik des Booms
Die Gründe für den Boom sind im Kern einfach: starke Nachfrage, schwaches Angebot, sinkende Finanzierungskosten. Seit der Jahrtausendwende ist die Bevölkerung der Schweiz um rund 27 Prozent gewachsen. Das ist auch im internationalen Vergleich aussergewöhnlich viel: Österreich legte im selben Zeitraum um rund 11 Prozent zu, Italien um etwa 5 Prozent, Deutschland um rund 1 Prozent. Besonders stark wirkte die Zuwanderung in den vergangenen Jahren. Im Rekordjahr 2023 lag der Wanderungssaldo bei rund 142'000 Personen (ohne Personen aus der Ukraine hätte der Saldo bei rund 89'200 Personen gelegen). Im langjährigen Durchschnitt sind es etwa 70'000 pro Jahr. «Seit den frühen 2000er-Jahren befindet sich der Wohneigentumsmarkt in einem strukturellen Ungleichgewicht», sagt Fredy Hasenmaile. «Die Nachfrage ist dauerhaft grösser als das Angebot. Der Preis steigt so lange, wie es knapp bleibt.»
Hinzu kam die Politik. Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes wurden Einzonungen erschwert, neue Baulandreserven kamen kaum noch hinzu. «Diese Änderungen haben die Bautätigkeit reduziert», sagt Marco Salvi von Avenir Suisse. Zwar mache der Neubau jedes Jahr nur einen kleinen Teil des gesamten Bestands aus. «Aber für den Preisdruck ist das entscheidend.» Zugespitzt formuliert hätten sich die Stimmbürger die strengere Knappheit «selbst eingebrockt», als sie der schärferen Raumplanung zustimmten. Gleichzeitig hat die Verdichtung auch Vorteile wie geringeren Flächenverbrauch und effizientere Infrastruktur. Aktuell treten jedoch vor allem die Nebenwirkungen in den Vordergrund.
Tatsächlich entstehen heute deutlich weniger Wohnungen als früher. Mitte der 1980er-Jahre wurde rund dreimal so viel gebaut wie heute. Ein jüngerer «Höchststand» wurde 2018 erreicht, als schweizweit rund 53'000 Wohnungen erstellt wurden. Doch auch das war gemessen an Bevölkerungswachstum und Zuwanderung zu wenig, um die Knappheit wirklich zu entschärfen. Dazu kam das Zinsumfeld. Seit den 1990er-Jahren sind die Hypothekarzinsen von über sieben Prozent zeitweise bis in den negativen Bereich gefallen. «Mit jeder Zinssenkung wurde weiteres Öl ins Feuer gegossen», sagt Donato Scognamiglio. Tiefe Finanzierungskosten erhöhten die Zahlungsbereitschaft der Käufer – und damit die Preise.
So entstand ein Markt mit bemerkenswerter Konstanz. Jahr für Jahr stiegen die Preise meist zwischen zwei und acht Prozent. In schwächeren Jahren lag das Plus eher bei einem bis zwei Prozent, in starken Jahren bei bis zu acht Prozent. Wer in dieser Zeit in Schweizer Wohneigentum investierte, erzielte damit eine aussergewöhnlich stetige Rendite – allerdings nicht die höchste. Wer im gleichen Zeitraum in den amerikanischen Leitindex S&P 500 investierte, wäre mit durchschnittlich rund zehn Prozent pro Jahr besser gefahren; auch der SMI brachte langfristig etwa sieben bis acht Prozent jährlich. Allerdings bei deutlich höheren Schwankungen. Immobilien lieferten weniger Spektakel, dafür mehr Stabilität.
Boom oder Blase?
Seit Jahren wird darüber gestritten, ob der Schweizer Immobilienmarkt überbewertet sei. Die Nationalbank warnt in ihren Berichten zur Finanzstabilität regelmässig vor Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt. Kritiker verweisen darauf, dass sich die Preise in vielen Regionen weit von Einkommen und Mieten entfernt hätten. Für Marco Salvi ist der Begriff «Blase» dennoch falsch. «Risiken bestehen zweifellos, aber ich sehe weder deutlich überhöhte noch zu tiefe Preise. Die aktuelle Verknappung lässt sich fundamental erklären, ohne auf irrationale Bewertungen zurückgreifen zu müssen. Die tiefen Zinsen spielen dabei eine zentrale Rolle», sagt er.
Auch Fredy Hasenmaile hält wenig von apokalyptischen Szenarien. «Eine Blase wäre ein Preisniveau, das schon morgen oder übermorgen in sich zusammenbrechen könnte. Damit das passiert, müsste zuerst die Knappheit verschwinden. Genau das ist nicht in Sicht.» Im Gegenteil: Viele Kaufinteressenten warten seit Jahren an der Seitenlinie. Sobald die Preise nennenswert nachgäben, würde neue Nachfrage aktiviert. Gerade in prosperierenden Regionen wie Zug, Zürich oder am Genfersee bleibt die Kombination aus hohem Einkommen, internationaler Nachfrage und knappem Angebot ein starkes Fundament.
Eigentum wird zum Privileg
Der Boom hat jedoch auch eine gesellschaftliche Folge: Wohneigentum wird zunehmend zum Vermögensprivileg. «Gestohlen, geerbt oder gewonnen – anders kann man sich heute kaum noch ein Eigenheim leisten», sagt Donato Scognamiglio. In Städten wie Zürich oder Genf sind Eigentumswohnungen für viele kaum mehr erschwinglich. «Nicht einmal ein Bundesrat kann sich heute mit seinem Einkommen eine Wohnung in Zürich leisten», so Scognamiglio. Die Preise sind deutlich schneller gestiegen als die Einkommen. Ein junger Haushalt, beide um die 30 Jahre alt, müsste an die 28 Jahre sparen, um sich ein Einfamilienhaus leisten zu können, 12 Jahre für eine Eigentumswohnung, sagt Fredy Hasenmaile. Für den Markt selbst ist das allerdings kein unmittelbares Risiko. «Dass sich der mittlere Haushalt kein Eigentum mehr leisten kann, gefährdet den Markt nicht», sagt Matthias Holzhey. «Solange die Wirtschaft wächst und Top-Einkommen entstehen, bleibt die Nachfrage bestehen.»
Die grössten Risiken für den Immobilienmarkt liegen heute weniger im Zins als in der Politik. Debatten über strengere Bauvorschriften, Wohnschutzinitiativen oder die Frage einer «10-Millionen-Schweiz» könnten die Spielregeln verändern. Eine Begrenzung der Zuwanderung würde die Nachfrage dämpfen. Drei Jahrzehnte lang trieben Zuwanderung und tiefe Zinsen den Boom. Jetzt rückt eine neue Kraft ins Zentrum: die Politik. Der nächste Entscheid über den Immobilienmarkt fällt womöglich an der Urne.
Dennoch: Ein eigentlicher Preissturz gilt unter Experten als unwahrscheinlich. «Damit die Preise wirklich einbrechen, müsste zuerst die Knappheit verschwinden», sagt Fredy Hasenmaile. Die Phase explosionsartiger Preissteigerungen dürfte allerdings vorbei sein: Matthias Holzhey von der UBS rechnet längerfristig nominal nur noch mit Preiszuwächsen von einem bis zwei Prozent pro Jahr und mit Renditen von unter drei Prozent. Doch eines hat der Markt in den letzten drei Jahrzehnten bewiesen: seine aussergewöhnliche Stabilität. Oder, wie Scognamiglio sagt: «Wenn man eine Immobilie sieht, die einem gefällt, sollte man sie kaufen – wie beim Heiraten.»