Darum gehts
- Immobilienpreise in der Schweiz seit 1998 massiv gestiegen, Eigenheim unerschwinglich
- Durchschnittsalter der Eigentümer über 60 Jahre, Hypotheken dreimal höher als 1998
- Schweizer Immobilienwert über 3 Billionen Franken, Hypothekarvolumen bei 1300 Milliarden Franken
Die Schweiz ist eines der reichsten Länder der Welt. Doch die Vermögen sind sehr ungleich verteilt und viel davon steckt im Betongold. Gut ein Drittel der Bevölkerung lebt in Wohneigentum. Viele davon gehören zur Babyboomer-Generation, die in den letzten Jahrzehnten von gewaltigen Wertsteigerungen auf ihren Immobilien profitiert hat. «Die Immobilienpreise haben sich völlig von der Lohnentwicklung entkoppelt», sagt Immobilienexperte Donato Scognamiglio (56). Für die Besitzer ist das erfreulich, für die Gesellschaft hat diese Entwicklung jedoch negative Folgen.
Während ein typisches Einfamilienhaus in der Schweiz gemäss der Immobilienberatungsfirma Iazi 1998 rund 610’000 Franken gekostet hat, sind es heute bereits über 1,7 Millionen Franken. Ein Eigenheim ist für die meisten jungen Menschen kaum mehr finanzierbar. Entsprechend steigt das Durchschnittsalter bei den Eigentümern kontinuierlich an und liegt mittlerweile bei über 60 Jahren.
Massiv höhere Hypotheken nötig
Die Babyboomer haben häufig kein Interesse an einem Verkauf. Schliesslich sind mit dem Eigenheim viele Emotionen verbunden. Und warum sollten sie auf die Früchte der eigenen Arbeit verzichten und in eine kleinere, viel teurere Wohnung umziehen? Die Anreize dafür fehlen. Die Immobilien in der Schweiz sind über 3 Billionen Franken wert. Vieles davon ist auf den ersten Blick also erst mal Papierwohlstand, wie es Ökonomen nennen.
Geht der Besitz dann einmal an die nächste Generation über, wollen verkaufswillige Erben den höchsten Preis herausschlagen. Die Käufer müssen sich folglich bis unters Dach verschulden. «Das geht häufig nur, wenn jemand geerbt, gewonnen oder gestohlen hat», sagt Scognamiglio. Klappt es mit der Finanzierung, wäre beim erwähnten Einfamilienhaus bei minimalen Eigenmitteln von 340’000 Franken eine Hypothek von knapp 1,4 Millionen Franken nötig. Die notwendige Verschuldung ist damit dreimal so hoch wie noch 1998. Zum Vergleich: Das Schweizer Medianeinkommen für eine Vollzeitstelle lag damals bei 5000 Franken, es liegt heute bei rund 7000 Franken.
Die Gründe für den Preisanstieg
Die Entkopplung der Preise von den Einkommen hat deutliche Folgen: Ein Käufer müsste 45 Jahre lang jedes Jahr 30’000 Franken zur Seite legen, damit er diese Hypothek abzahlen kann. Die Rückzahlung der Hypothek wird also immer unrealistischer. Aus Papierwohlstand der Boomer wird in der nächsten Generation in vielen Fällen ein Scheinwohlstand. Das Hypothekarvolumen der Schweizer Haushalte ist massiv gestiegen und beträgt heute über 1300 Milliarden Franken.
«Dank der tiefen Zinsen bewegen sich die Wohnkosten für Eigentümer im Rahmen, aber das Zinsniveau ist ein zentraler Treiber für die Aufblähung der Immobilienpreise», sagt Reiner Eichenberger (64), Wirtschaftsprofessor an der Universität Freiburg. «Weitere sind der wachsende Wohlstand und die hohe Zuwanderung, welche die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen.»
Verdrängung der privaten Eigentümer
Privatpersonen werden wegen der hohen Preise zudem laufend als Käufer verdrängt. In die Bresche springen institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Immobilienfonds, die ihr Geld mit möglichst geringem Risiko gewinnbringend anlegen müssen oder wollen. So fliessen Abermilliarden in den Immobiliensektor, die gemäss einer Raiffeisen-Studie vom letzten Herbst «keinerlei Angebotsimpulse» auslösen. Sprich: Es entstehen keine zusätzlichen Wohnungen. «Es ist wie beim Monopoly. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, steigen die Preise», so Scognamiglio.
Raumplanungsgesetz und Konflikte um eine Verdichtung erschweren die Realisierung von Bauprojekten. Das viele Geld führt also in erster Linie zu höheren Preisen und zu Sanierungen, die zwar erwünscht sind, aber an attraktiven Lagen zum Teil zu einer Verdopplung der Mieten führen. Ein unerwünschter Effekt davon: Die hohen Mieten und Immobilienpreise sind gemäss mehreren Studien ein wichtiger Grund, warum immer weniger Kinder geboren werden.
Entwicklung schadet anderen Wirtschaftssektoren
Weil die Mieten den Preisen folgen, geht bei den hohen inserierten Mietpreisen bei Neumietern auch Kaufkraft für Produkte und Dienstleistungen aus anderen Branchen verloren. «Gerade die Jungen sind die Verlierer auf dem Wohnungs- und Arbeitsmarkt, da die Zuwanderung die Löhne bei Neueinstellungen unter Druck setzt und nicht jene der Älteren, mit lange laufenden Arbeitsverträgen», sagt Eichenberger.
Der Kaufkraftverlust bei den Neumietern dämpft bei Firmen den Anreiz, in neue Maschinen oder Forschung zu investieren. Das viele Geld, das in den Immobiliensektor fliesst, kann das Wirtschaftswachstum aber darüber hinaus hemmen: Trotz aller Forderungen nach einem Abbau von Regulierungen im Bausektor wird heute viel mehr gebaut als noch vor Jahrzehnten, so Eichenberger: «Das bindet Kapital und Arbeitskräfte im Bausektor, das sonst in andere produktive Branchen fliessen könnte.»
Heikel werden könnte es gemäss Eichenberger, wenn die Zinsen einmal deutlich steigen sollten. «Es weiss eigentlich niemand so richtig, warum die Zinsen so tief sind. Das ist ein beachtliches Risiko.»