C'est sans doute le vote le plus attendu de l'année: à la mi-juin, la population se prononcera sur l'initiative populaire «Pas de Suisse à 10 millions!». Par cette initiative, l'Union démocratique du centre (UDC) vise à plafonner le nombre de résidents permanents en Suisse et à freiner l'immigration.
A quelques mois de la votation, Raiffeisen publie une nouvelle étude. Celle-ci montre que la Suisse aurait largement la place de loger 10 millions d'habitants, et même davantage. De quoi mettre le feu aux poudres.
Des terrains sur lesquels on ne constuit rien
La raison est pourtant simple. En Suisse, entre 9 et 16,7% des terrains constructibles destinés au logement restent inoccupés, selon l'analyse publiée ce jeudi. Cette fourchette s'explique par certaines imprécisions, mais ce qu'il faut retenir, c'est que ces terrains pourraient loger près d'un million de personnes.
Mieux! En construisant des immeubles plus hauts et plus proches, et en tenant compte de la baisse des résidences secondaires, le potentiel augmente: jusqu’à 1,5 million de personnes pourraient être logées sur ces terrains inoccupés. Actuellement, la Suisse compte environ 9,13 millions d'habitants.
L'accumulation de richesses est plus rentable
Mais il y a un hic: moins d'un tiers des nouvelles maisons et appartements sont construits sur des terrains vierges. La majorité des projets privilégie la rénovation ou le remplacement de bâtiments existants, selon l'étude.
La situation est particulièrement critique dans le canton de Zurich: en 2023 et 2024, seulement 3% des terrains non bâtis ont été exploités. «Le système d'aménagement du territoire en vigueur rend la rétention foncière bien plus lucrative que la construction», explique Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen.
Celui qui a conservé un terrain à bâtir pendant 25 ans et le vend aujourd'hui réalise en moyenne un gain de près de 600%. En comparaison, construire et louer un immeuble sur ce terrain n'aurait rapporté que 400% sur la même période. «C'est pourquoi trop peu de terrains disponibles sont réellement aménagés», ajoute Fredy Hasenmaile.
L'expropriation en dernier recours?
Qui plus est, toutes les réserves de terrains à bâtir ne sont pas immédiatement constructibles. Dans le canton de Zurich toujours, un quart des terrains manque de certaines infrastructures comme la route, l'eau ou l'électricité. «Les autorités devraient agir davantage pour améliorer les incitations à la construction», souligne Fredy Hasenmaile.
Parmi les autres solutions, l'économiste propose l'échange de parcelles: déclasser les terrains de faible qualité pour en reclasser d'autres. Il recommande aussi de durcir les règles sur les terrains laissés inutilisés durant trop longtemps, via une taxation ou, en dernier recours, l'expropriation.
Conséquence du ralentissement de la construction: devenir propriétaire demande d'économiser plus longtemps. Rien que l'an dernier, il fallait 1,2 an de plus pour un appartement et 1,8 an pour une maison individuelle. «Ainsi, même en épargnant avec rigueur, l'objectif ne se rapproche pas, il s'éloigne au contraire», constate l’expert. Du côté des loyers, aucune amélioration n'est attendue pour le moment.
