Au cours des trois dernières années, la population suisse a connu une croissance rapide. La raison n'est pas le taux de natalité élevé, mais une forte immigration. Celle-ci n'est pas le fruit du hasard, mais répond à un besoin urgent de main-d'œuvre.
Le boom de l'emploi de 2022 à 2024 a entraîné une grave pénurie de main-d'œuvre qualifiée. Durant cette période, la Suisse a fait venir en moyenne 75'000 travailleurs supplémentaires par an. C'est ce qu'écrit le conseiller immobilier Wüest Partner dans sa nouvelle étude. En outre, près de 63'000 réfugiés ukrainiens ont trouvé refuge dans notre pays.
Les nouveaux arrivants préfèrent les villes
L'immigration est importante pour l'économie suisse et a d'ailleurs un impact important sur l'immobilier. L'Immo-Monitoring annuel de Wüest Partner démontre à quel point l'immigration de ces dernières années a marqué le marché immobilier suisse. En effet, cette dernière a entraîné une hausse de la demande de logements locatifs, mais aussi, indirectement, de logements en propriété.
«Les ménages étrangers privilégient les espaces urbains lorsqu'ils cherchent un logement», explique Robert Weinert de Wüest Partner. Environ deux tiers d'entre eux souhaitent habiter dans des villes ou des agglomérations. Il existe des différences dans les préférences en matière de logement. Les nouveaux arrivants veulent habiter à proximité de leur lieu de travail. Ils accordent de l'importance aux transports et aux écoles. Les ménages suisses accordent eux plus d'importance à la durabilité et à l'offre culturelle.
La plupart restent locataires
En 2024, le canton de Genève a enregistré le solde migratoire le plus élevé par rapport à sa population, avec 1,9%. Le solde migratoire est la différence entre les personnes qui immigrent en Suisse et celles qui quittent le pays. Les cantons du Valais, de Bâle-Ville, de Schaffhouse, de Neuchâtel et de Zurich se situaient également au-dessus de la moyenne suisse.
La plupart des étrangers vivent dans des logements locatifs. L'achat reste faible chez les nouveaux arrivants. Selon l'étude, à peine 12,3% étaient propriétaires de leur logement en 2023. En comparaison, ce chiffre est de 44,1% pour les ménages suisses. Les ménages étrangers occupent également moins de surface habitable, avec 1,4 pièce par personne, contre une moyenne de 1,9 pièce pour les Suisses.
L'analyse de Wüest Partner montre donc que l'immigration impacte le marché immobilier suisse. Les immigrés sont plus jeunes, ont plus d'enfants, sont généralement locataires et déménagent plus souvent. Cela augmente la demande et impacte les prix, en particulier dans les villes.
En quoi l'immigration impacte le marché immobilier?
La migration entraîne une hausse de la demande de logements locatifs. Mais elle a aussi des répercussions sur le marché de la propriété. En effet, bien que les nouveaux arrivants soient principalement des locataires, les ménages à revenus élevés achètent après quelques années des logements en propriété. La pression croissante sur le marché de la location conduit une partie de la population à acheter plutôt qu'à louer. Ainsi, la migration stimule indirectement la demande d'appartements et de maisons à l'achat.
Selon Wüest Partner, une augmentation de la population de 1% renchérit les maisons individuelles de 0,88% et les propriétés par étage de 1,37%. En ce qui concerne les loyers, une croissance démographique de 1% entraîne une hausse des loyers proposés d'environ 1%.
La migration n'est pas le problème
Robert Weinert souligne toutefois que l'immigration n'est qu'un facteur de hausse des prix parmi d'autres. «Pour les logements en propriété, les taux hypothécaires et la croissance économique, entre autres, sont plus déterminants», explique l'expert en immobilier. Dans le segment locatif, le taux d'intérêt de référence et le taux de vacance des logements ont une plus grande influence sur les prix.
«La migration influence certes les prix, mais elle n'en est pas la cause», précise l'expert. En effet, la majeure partie de l'immigration est une conséquence de l'économie florissante. «En fin de compte, la pénurie de logements est un problème de prospérité», dit-il. Un regard sur l'étranger le montre également. D'autres pays confrontés à la crise du logement, comme le Luxembourg, la Norvège ou l'Irlande, font face au même phénomène.
