Robert, Weinert, les prix de l'immobilier augmentent continuellement depuis 25 ans. Y a-t-il encore des risques sur le marché suisse?
Aucun marché n'est à sens unique. Cela vaut également pour le secteur immobilier local, même si de nombreux éléments plaident actuellement en faveur d'une poursuite de la hausse des prix. D'une manière générale, nous constatons une légère augmentation des risques, notamment au niveau des nouvelles réglementations du marché, qu'il s'agisse de l'initiative pour la protection du logement ou de l'encadrement des loyers dans les villes et les cantons. Celles-ci auront un impact sur le marché immobilier et pourraient influencer la valeur des biens loués. Nous surveillerons aussi de près les nouvelles constructions.
Dans quelle mesure cela a-t-il une influence sur les prix des logements?
Les personnes qui achètent un logement pour les 30 prochaines années pourraient être touchées de différentes manières, même si nous ne pouvons pas encore dire dans quelle direction cela ira. Par exemple, par une baisse des prix si les logements locatifs existants sont transformés en logements en propriété, ce qui augmente l'offre. Ou encore par une hausse des prix, parce que les nouvelles réglementations du marché dans le segment des logements locatifs continuent de freiner la construction de nouveaux logements. Une plus grande partie de la population devrait ainsi se tourner vers l'accession à la propriété, ce qui entraînerait une hausse plus importante des prix. Dans tous les cas, la propriété du logement devrait être indirectement influencée par d'éventuelles réglementations plus strictes sur le marché du logement locatif.
Depuis l'annonce des droits de douane américains, les marchés des taux d'intérêt font des matches fous. Dans quelles mesures cela a-t-il une influence?
Les risques géopolitiques ne doivent pas être négligés, même si l'économie suisse n'a été que peu touchée par les bouleversements géopolitiques de ces 20 dernières années. Les droits de douane américains sont un problème, de même que la force du franc suisse entraîne une baisse de la croissance économique. Cela pourrait freiner la demande d'habitations en propriété et donc ralentir la croissance des prix.
Un crash immobilier comme celui du début des années 90, lorsque les prix de l'immobilier ont parfois corrigé de 30% ou plus, est-il possible?
La situation actuelle n'est que partiellement comparable à celle de l'époque. Le choc est surtout venu du secteur commercial, qui a été financé avec beaucoup trop de capitaux étrangers. Il y a eu de fortes distorsions, en partie aussi dans les logements locatifs mal situés, qui ont été jugés moins attractifs. D'un autre côté, nous avons observé une baisse moins importante des prix des logements en propriété avec les prix de transaction analysés à l'époque. Celle-ci a été relativement modérée, avec une moyenne d'environ 10%. Un bon rapport qualité-prix a été payant à l'époque et l'est toujours. Une correction de prix de 10% ne peut toutefois jamais être exclue.
Des corrections de prix de cet ordre de grandeur sont plutôt rares.
C'est vrai, mais c'est précisément pour cette raison que les propriétaires de logements devraient garder à l'esprit un scénario de correction de valeur de 10 à 15%. Personne ne devrait donc céder à la panique, même si cela serait une expérience douloureuse pour les nouveaux acquéreurs. Dans une perspective globale, 10% ne représentent pas grand-chose si l'on considère que les prix de l'immobilier augmentent en moyenne de 2 à 3% par an. Une correction de 10% serait normalement compensée au bout de quatre ans. Il est simplement important de faire le calcul avec un tel scénario.
Lorsque la BNS a fortement augmenté les taux d'intérêt en 2022 et 2023, il n'y a pas eu de correction des prix sur le marché. Pourquoi?
Il n'y a effectivement pas eu de grandes baisses de valeur, comme on l'a vu à l'étranger. D'un point de vue réel, il pourrait y avoir eu une petite baisse selon l'objet, parce que nous avons eu des taux d'inflation plus élevés. Mais d'un point de vue nominal, les prix des logements en propriété ont tout simplement augmenté plus lentement ou moins fortement que pendant la phase de taux zéro.
Autrefois, le mot d'ordre en matière d'immobilier était «emplacement». Aujourd'hui, on construit un lotissement même dans un triangle autoroutier. Est-ce bien raisonnable?
On peut tout à fait dire que la qualité de l'emplacement a quelque peu changé dans le segment du logement. Et ce, pour deux raisons principales: premièrement, le monde est devenu plus numérique et le travail est devenu beaucoup plus indépendant du lieu grâce au home-office. Cela a contribué à rendre certains emplacements B ou C plus recherchés. Deuxièmement, le grand écart entre l'offre et la demande a alimenté le tout. En conséquence, on construit là où c'est possible – c'est-à-dire le plus près possible du centre et pas toujours sur des sites de premier choix.
Que se passera-t-il si la population suisse stagne ou diminue?
Dans un premier temps, l'écart entre l'offre et la demande de logements devrait se combler lentement. A partir d'un certain moment, les endroits les moins bien situés pourraient être affectés négativement. Mais le contexte global dans lequel cette évolution aura lieu, par exemple la manière dont l'économie se développera dans cet environnement, sera également décisif. Mais la question n'est pas seulement de savoir s'il y aura un recul démographique. Pour le marché immobilier, le nombre de ménages est au moins aussi important que le nombre d'habitants. La part de la population âgée en Suisse ne cesse d'augmenter, ce qui fait que nous avons de plus en plus de petits ménages. La tendance générale à l'individualisation dans notre société y contribue également.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement?
Dans certaines communes, le nombre d'habitants est peut-être en baisse, mais le nombre de ménages continue d'augmenter. Cela se produit par exemple lorsque les enfants adultes partent, que les personnes âgées restent sur place et que les quelques nouveaux arrivants se répartissent entre plusieurs petits ménages. Il y aura à l'avenir plus de petits ménages: c'est pourquoi le nombre de foyers devrait davantage augmenter que la population.
Robert Weinert est partenaire et responsable de la recherche chez Wüest Partner, à Zurich. Il a obtenu son doctorat à l'Université de Saint-Gall, avec un séjour de recherche à l'Université de New South Wales, à Sydney. Robert Weinert est aujourd'hui considéré comme un expert en matière d'analyses de marché et de risques basées sur des données et publie régulièrement des articles sur les évolutions du marché immobilier suisse et international.