Le logement est une denrée rare en Suisse. Et pour répondre à la pénurie, une stratégie s’impose de plus en plus: densifier. Autrement dit, bâtir plus haut et exploiter davantage les parcelles déjà en zone à bâtir.
Au lieu d’une maison individuelle des années 1960 entourée de verdure, place à un immeuble moderne. C’est exactement le projet de Peter et Claudia Salzmann, tous deux âgés de 60 ans, à Starrkirch-Wil (SO). A côté de leur maison, ils prévoient de construire une villa jumelle de 4½ pièces par logement.
Il n'y a pas si longtemps, les paysans se frottaient les mains lorsque leurs terres agricoles devenaient des terrains à bâtir. Aujourd'hui, ce sont les propriétaires qui se réjouissent. La raison? Les «reclassements à la hausse» – lorsqu’une commune autorise davantage d’étages ou une densité plus élevée sur une parcelle déjà constructible. Résultat: la valeur du terrain explose.
Selon une analyse du cabinet Wüest Partner, la valeur d’un terrain augmente en moyenne de 832 francs par mètre carré lors d’un tel relèvement de zone. A titre de comparaison, lorsqu’un terrain passe de zone agricole à zone à bâtir (mise en zone), la hausse moyenne est de 742 francs par mètre carré. Et lors d’un changement d’affectation, par exemple d’une zone industrielle à résidentielle, elle est de 410 francs. Le «Tages-Anzeiger» a révélé ces chiffres en premier.
Plus de taxe obligatoire sur la plus-value
Pourquoi une telle différence? Parce que ces relèvements de zone interviennent le plus souvent en ville ou en agglomération, là où le terrain est déjà rare et cher.
Dans une commune périurbaine en plein essor, le simple fait d’autoriser quatre étages au lieu de deux peut faire bondir la valeur d’une parcelle. Entre 2016 et 2021, les économistes estiment que ces relèvements de zone ont généré 36 milliards de francs de plus-value à l’échelle nationale, écrit le «Tages-Anzeiger».
Point sensible: auparavant, ces gains de valeur étaient soumis à une taxe obligatoire sur la plus-value. Depuis le début de l’année, après une révision de la loi, ce n’est plus imposé au niveau fédéral. Les cantons décident eux-mêmes – certains y renoncent totalement.
Quant à l’impôt sur les gains immobiliers, il n’est dû qu’en cas de vente. Concrètement, un propriétaire peut surélever ou densifier son bien et voir sa valeur grimper sans payer de contribution immédiate.
Les héritiers aussi concernés
Cette flambée profite également aux héritiers. Mais elle peut vite devenir un casse-tête. Imaginons une maison estimée autrefois à 1,5 million de francs. Après un relèvement de zone, sa valeur atteint 2,5 millions. Si un enfant souhaite reprendre le bien et indemniser ses frères et sœurs, il devra le faire sur la base de ce nouveau montant. Sans hypothèque supplémentaire, l’opération devient souvent impossible.
Reste que ces nouvelles possibilités peuvent aussi être mises à profit. En ajoutant un étage ou une extension, il est possible de créer des logements supplémentaires sur la parcelle existante. Les héritiers peuvent ainsi continuer à habiter sur place – ou générer des revenus locatifs pour compenser les autres ayants droit.
