S’il est un domaine où la Suisse est confrontée à une urgence, c’est bien celui du logement abordable. Pour faire face à la pénurie, il faudrait construire davantage. Or, les nouvelles constructions sont rarement accessibles financièrement. En Suisse, les logements à loyers modérés sont le plus souvent occupés depuis des décennies. Dès qu’un immeuble ancien est démoli ou rénové, les loyers montent en flèche.
Du côté du Parti socialiste, cette situation est principalement attribuée à la recherche de profits des investisseurs. Marco Feusi, CEO du promoteur immobilier Hiag, a une lecture différente. Selon lui, le problème vient avant tout du niveau très élevé des coûts de construction. «En Suisse, on ne peut pas construire à bas prix», affirme le dirigeant dans un entretien accordé à Blick.
Des logements trop chers
Marco Feusi connaît bien le sujet. Il supervise la réalisation de nombreux projets immobiliers dans tout le pays. Actuellement, plus de 1000 logements sont en construction ou en phase de planification chez Hiag.
Si les logements créés par Hiag répondent à un besoin réel, leur prix reste toutefois un frein. Dans l’Alto Tower à Zurich, un appartement de 2,5 pièces se loue 3200 francs par mois, charges comprises. Pour un 4,5 pièces, le loyer atteint 4200 francs. Des montants hors de portée pour une large partie de la population. Résultat, près d’un tiers des appartements, pourtant disponibles dès mars, n’ont pas encore trouvé preneur.
«Les exigences en matière de construction sont très élevées en Suisse», explique Marco Feusi pour justifier ces loyers élevés. Les normes, notamment en matière d’isolation phonique, renchérissent fortement les coûts. «Plus personne n’accepte aujourd’hui de vivre dans un logement où l’on entend ses voisins», souligne-t-il. Pour y parvenir, les promoteurs coulent par exemple des dalles de béton de 24 centimètres d’épaisseur et des murs de séparation massifs entre les appartements. Des choix techniques efficaces, mais coûteux.
Des normes plus strictes
Les dimensions des pièces sont également strictement réglementées. «La loi impose qu’une chambre à coucher mesure au minimum 10 mètres carrés et que la hauteur sous plafond atteigne au moins 2,4 mètres», précise Marco Feusi. A cela s’ajoutent les attentes des locataires. Aujourd’hui, une famille à la recherche d’un appartement de 4,5 pièces s’attend souvent à disposer de deux salles de bain, et non d’une seule.
Les normes environnementales contribuent elles aussi à l’augmentation des coûts. «Les exigences énergétiques sont strictes», rappelle le CEO. Les bâtiments doivent être parfaitement isolés et alimentés par des sources d’énergie renouvelables et performantes. Cette orientation ne relève pas uniquement d’une démarche écologique: «Nos investisseurs sont principalement des caisses de pension et des assurances», explique-t-il. Ces institutions imposent désormais des critères de durabilité élevés. Ne pas s’y conformer revient à se priver de partenaires financiers majeurs.
Un autre facteur déterminant réside dans le coût du foncier. Le terrain à bâtir est devenu rare et son prix a fortement augmenté ces dernières années. «Dans les zones urbaines, le sol représente aujourd’hui environ 50% de la valeur totale d’un bien immobilier», indique Marco Feusi.
Hiag veut plus de surface habitable
Hiag s’est spécialisée dans la reconversion d’anciennes halles industrielles et de filatures. La famille propriétaire Grisard figure parmi les plus importants propriétaires fonciers privés de Suisse. Le portefeuille immobilier de Hiag atteint actuellement une valeur de 2 milliards de francs, soit environ 800 millions de plus qu’il y a dix ans.
Le groupe possède environ 2,4 kilomètres carrés de terrain, l’équivalent de 336 terrains de football. A l’heure actuelle, 85% de ces surfaces sont dédiées à des activités commerciales et seulement 15% au logement. Cette répartition doit évoluer. «Nous investissons massivement dans la construction de logements», assure Marco Feusi. D’ici dix ans, leur part devrait atteindre 25% au total.
