Cette nouvelle étude pourrait avoir une portée politique explosive! Même dans l’hypothèse d’une Suisse à 10 millions d’habitants, la demande de logements devrait fortement reculer à l’avenir dans certains cantons, selon des experts immobiliers du comparateur Moneypark.
Au vu de la situation actuelle du marché immobilier suisse, ce constat peut surprendre. Le logement est plus que jamais convoité dans le pays et se fait toujours plus rare. Le nombre d’appartements et de maisons vacants recule sans interruption depuis cinq ans. Moneypark le confirme également: «La Suisse a bénéficié ces dernières années d’une croissance démographique robuste à l’échelle nationale – principalement portée par l’immigration – et de la forte demande en propriété du logement qui en a découlé», souligne l’étude.
Des cantons perdants
Mais la baisse du taux de natalité et le vieillissement progressif de la population finiront aussi par se faire sentir sur le marché immobilier dans les prochaines années, estiment les experts. Le changement démographique pourrait devenir problématique pour certaines régions en matière de logement, voire menacer la valeur des biens immobiliers.
Selon l’étude, ce phénomène est particulièrement marqué dans dix «cantons perdants», ceux qui présentent «les risques démographiques les plus élevés». A eux seuls, ces cantons concentrent 23% du volume hypothécaire total de la Suisse, soit près d’un quart.
Parmi ces cantons figurent le Tessin, Berne, Neuchâtel, le Jura, Appenzell Rhodes-Extérieures, Nidwald, Obwald, les Grisons, Glaris et Schaffhouse. Dans ces régions, la demande de logements stagne déjà, voire recule. Une tendance appelée à s’accentuer à l’avenir.
Le cœur du problème réside dans la structure de la population par âge. Selon l’étude, la croissance démographique dans ces zones concerne presque exclusivement les personnes âgées de plus de 65 ans. «Ce groupe de population déménage rarement et génère peu de nouvelles demandes de logements», explique Lukas Vogt, directeur de Moneypark. Dans le même temps, la population en âge de travailler diminue.
Le nombre de potentiels acheteurs et locataires recule donc lui aussi, ce qui pèse sur le volume des transactions et freine l’évolution des prix. Dans plusieurs cantons – comme le Tessin, les Grisons ou le Jura – cette dynamique est déjà visible. La demande de propriété du logement y est faible, les délais de vente s’allongent et les baisses de prix deviennent plus fréquentes.
La demande va exploser dans ces cantons
Pour les propriétaires situés dans les cantons perdants, ces perspectives sont loin d’être réjouissantes. «Je m’attends clairement à des baisses de prix parfois dramatiques», avertit Hendrik Budliger, directeur du Centre suisse de compétence en démographie. Moneypark appelle également à la prudence: «Les propriétaires immobiliers devraient bien réfléchir à la pertinence d’une vente dans un contexte démographique modifié.»
Dans d’autres régions du pays, la tendance est en revanche totalement inverse. «Deux tiers du volume hypothécaire se concentrent dans les onze cantons qui représenteront 86% de la croissance démographique future de la Suisse», indique Moneypark. Ces cantons – Zurich, Vaud, Lucerne, Genève, Thurgovie, Argovie, Saint-Gall, Valais, Fribourg, Zoug et Bâle-Ville – devraient continuer d'enregistrer une demande de logements en hausse.
