Darum gehts
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Drei Grundstücke hatten sie geerbt, eine Fläche von 2300 Quadratmetern in ihrer Wohngemeinde Ziefen, einem 1800-Seelen-Dorf im Kanton Basel-Landschaft. Im November 2022 verkauften Martin Hug, seine Ehefrau und seine Schwägerin diese drei Parzellen. So weit, so normal.
Fast ein ganzes Jahr mussten die drei danach warten, bis sie die Rechnung für die Handänderungssteuer erhielten. Als es im Oktober 2023 so weit war, staunte das Rentner-Trio: Sie wurden nicht nur für das Land besteuert, sondern auch für die Gebäude darauf. Nur – die Häuser gab es noch gar nicht, als sie damals das Land verkauften.
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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«Diese Gebäude waren nie in irgendeiner Form in unserem Eigentum!», ärgert sich Martin Hug. «Warum also müssen wir noch Steuern für sie bezahlen? Das ist doch absurd!»
Er, seine Frau und seine Schwägerin wehrten sich und bezahlten zunächst nur die Handänderungssteuer für das Land. Doch ihre Einsprache wurde abgewiesen. «Wir drei mussten also zum ersten Mal in unserem Leben vor Gericht ziehen. Meine Frau und ihre Schwester wollten aufgeben. Ich war aber von unserer Unschuld überzeugt», erzählt Martin Hug dem Beobachter. Der 78-Jährige suchte sich einen Anwalt.
Wenn ein Recht an einer Sache wie einem Grundstück von einer Person auf eine andere übergeht, nennt man das Handänderung. Dieses Grundstückgeschäft wird besteuert, und man nennt es Handänderungssteuer. Nicht zu verwechseln mit der Grundstückgewinnsteuer, deren Gegenstand nicht die Handänderung als solche ist, sondern der erzielte Gewinn.
Je nach Ort beträgt die Steuer zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises.
Der Bund zieht keine Handänderungssteuer ein, sondern nur Kantone oder Gemeinden. Und es gibt diese Steuer nicht in allen Kantonen. Sehr unterschiedlich ist auch, wer besteuert wird: Im Kanton Basel-Landschaft müssen zum Beispiel Käufer und Verkäufer die Handänderungssteuer je zur Hälfte bezahlen. In vielen anderen Kantonen muss nur der Käufer bezahlen.
Wenn ein Recht an einer Sache wie einem Grundstück von einer Person auf eine andere übergeht, nennt man das Handänderung. Dieses Grundstückgeschäft wird besteuert, und man nennt es Handänderungssteuer. Nicht zu verwechseln mit der Grundstückgewinnsteuer, deren Gegenstand nicht die Handänderung als solche ist, sondern der erzielte Gewinn.
Je nach Ort beträgt die Steuer zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises.
Der Bund zieht keine Handänderungssteuer ein, sondern nur Kantone oder Gemeinden. Und es gibt diese Steuer nicht in allen Kantonen. Sehr unterschiedlich ist auch, wer besteuert wird: Im Kanton Basel-Landschaft müssen zum Beispiel Käufer und Verkäufer die Handänderungssteuer je zur Hälfte bezahlen. In vielen anderen Kantonen muss nur der Käufer bezahlen.
«Rufschädigendes Vorgehen»
Noch während das Verfahren lief, meldete die Steuerverwaltung ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch an. Das heisst, der Kanton sichert sich das Recht am Grundstück, falls die Steuern nicht bezahlt werden. Die Begründung lautete: nicht bezahlte Handänderungssteuern. Ein solches Vorgehen bleibt in einem kleinen Dorf nicht lange geheim. «Wie ein Lauffeuer verbreitete sich die Nachricht in Ziefen», sagt Martin Hug. Da wird Land geerbt und verkauft, aber dann werden keine Steuern bezahlt, habe es geheissen. Dabei hatten sie die Steuern für das verkaufte Land fristgerecht bezahlt. Die Familie fühlt sich blossgestellt. Hug sagt: «Das Vorgehen der Steuerverwaltung war rufschädigend.»
Was trieb die Steuerverwaltung an? Wenn ein vertraglicher Zusammenhang zwischen Landvertrag und Werkvertrag eines Hauses bestehe, rechne man beides zusammen, sagt Michael Schwaller, Leiter der Steuerverwaltung, auf Anfrage des Beobachters. Sprich: ohne das eine (Landverkauf) wäre das andere (Hausbau) ja gar nicht möglich gewesen. Die Praxis, das steuerlich zusammenzuzählen, entspreche einer seit mehreren Jahrzehnten bestehenden Rechtsprechung.
Ende 2024 wies das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft die Beschwerde der Familie ab. Martin Hug war aber noch nicht bereit, aufzugeben. Obwohl das Rentner-Trio erneut einen Kostenvorschuss leisten musste und auch zusätzliche Anwaltskosten dazukamen, zogen sie den Fall weiter vors Kantonsgericht in Liestal.
Rentner-Trio wartet noch auf Geld
Das lohnte sich, denn dieses gab ihnen Ende 2025 recht. In diesem Fall könne man Land- und Hausverkauf klar trennen. Das Rentner-Trio sei in keiner Art und Weise personell oder finanziell mit dem Unternehmen verflochten, das für das spätere Bauprojekt verantwortlich war.
Das unterlegene Steueramt war damit nicht einverstanden, es zog den Fall vor Bundesgericht. Auch weil das Kantonsgericht eine langjährige Rechtsprechungspraxis geändert hatte, was die Steuerverwaltung überprüfen lassen wollte, sagt Michael Schwaller. Das Bundesgericht wies die Beschwerde im Sommer 2026 jedoch aus formalen Gründen ab. Es sei nicht zuständig, da es um kantonales Recht gehe. Das Urteil des Kantonsgerichts ist also rechtsgültig.
Trotz Sieg ist die Sache auch vier Jahre nach dem Landverkauf für das Rentner-Trio aber nicht vorbei: Immer noch warten sie darauf, dass die Behörden ihnen 8897 Franken Anwaltskosten und 3500 Franken für Gerichtsvorschüsse zurückzahlen. Das Steuer- und Enteignungsgericht müsse erst den genauen Betrag festlegen, sagt das Steueramt.
Das Pfandrecht im Grundbuch ist gelöscht. Für Martin Hug reicht das aber nicht. Er forderte eine öffentliche Richtigstellung und schrieb auch dem Regierungsrat – vergeblich.