Darum gehts
- Schweizer Wohnungsmarkt in der Krise, Mieten steigen, Wohnraum wird knapp
- Bund setzt auf Aktionsplan und Bürgschaften gegen Wohnungsmangel
- 60 Prozent der Wohnraumnachfrage in den letzen zehn Jahren auf Zuwanderung zurückzuführen
Der Schweizer Wohnungsmarkt steckt in einer Krise. Die Wohnungsnot hat das Land fest im Griff. Eine Folge davon: Die Mieten explodieren. Martin Tschirren (54) zieht als Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) die Fäden im Hintergrund. Wie will der Bund die brenzlige Situation auf dem Wohnungsmarkt entschärfen? Der Berner steht vor einer grossen Herausforderung, wie er beim Besuch von Blick in der Bundeshauptstadt bestätigt.
Blick: Herr Tschirren, das WEF in Davos startet nächste Woche. Dort steigen die Mieten seit Jahren massiv, Einheimische werden verdrängt. Zerstören Zweitwohnungen und Airbnbs den Wohnungsmarkt?
Martin Tschirren: In vielen Regionen sind Airbnbs und Zweitwohnungen kein grosses Problem. Aber lokal können sie eine grosse Herausforderung für die Behörden und die Bevölkerung sein. In Davos geben immer wieder die sogenannten WEF-Klauseln in Mietverträgen zu reden. Mietende räumen ihre Wohnung während des WEF, damit sie anderen zur Verfügung steht.
Ist das denn zulässig?
Dies ist umstritten. Die Parteien können im Mietvertrag so etwas vereinbaren. Es könnte jedoch schwierig sein, eine solche Klausel gegen den Willen des Mieters durchzusetzen.
Sollte man bei den Airbnbs und Business-Apartments stärker regulieren?
Viele Kantone und Gemeinden haben begonnen, Regulierungen einzuführen. Eine Regel ist, dass die Vermietung auf 90 Nächte pro Jahr begrenzt ist – diese Regel gilt beispielsweise in der Stadt Luzern. Oft müssen sich auch Anbieter bei der Gemeinde registrieren. So weiss man, wem die angebotenen Wohnungen gehören und wie gross das Angebot in der Kurzzeitvermietung ist.
Braucht es eine schweizweite Regelung?
Eine schweizweite Regulierung könnte lokalen Begebenheiten nicht immer Rechnung tragen. Die Situation in einer grossen Stadt ist anders als in einer Tourismusgemeinde. Das spricht gegen nationale Regeln.
Der Wohnraum in der Schweiz wird immer knapper. Was macht der Bund, um die Lage zu beruhigen?
Wichtig ist: Der Bund kann das Problem nicht allein lösen. Für viele Fragen im Bauwesen sind Kantone und Gemeinden zuständig. Wir verfolgen diese Entwicklung der Wohnungsknappheit schon seit längerer Zeit. In den Jahren 2023 und 2024 fanden zwei runde Tische zum Thema statt. Zusammen mit den Kantonen, den Städten, den Gemeinden, der Immobilienwirtschaft und der Zivilgesellschaft haben wir einen Aktionsplan erarbeitet. Nun setzen wir die Massnahmen, die sich an den Bund richten, um.
Welche Massnahmen sind das?
Wir haben die Bedingungen für Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger überarbeitet und die Beiträge pro Wohneinheit erhöht. Weiter sind wir in einer Studie der Frage nachgegangen, wie sich Einsprachen und Rekurse auf den Wohnungsbau auswirken. Und erst im Dezember hat der Bundesrat dem Parlament einen Verpflichtungskredit für Bürgschaften in der Wohnraumförderung unterbreitet.
Kurzfristig wird sich der Wohnungsmarkt so kaum entspannen…
Ja, kurzfristig merkt man noch wenig. Die Massnahmen des Aktionsplans zielen auf mittel- bis langfristige Effekte ab. Die Ursachen für die Wohnungsknappheit lassen sich nicht so schnell ändern. Etwa die Zunahme der Anzahl Haushalte, die mit dem Bevölkerungswachstum, der Zuwanderung und der Wirtschaftsentwicklung zusammenhängt.
Wie lange müssen wir mit dieser Situation leben?
Eine schnelle Verbesserung sehe ich im Moment nicht. Der Wohnungsmangel wird im kommenden Jahr wohl sogar zunehmen. Die Wirtschaftsentwicklung ist ein zentraler Faktor. Durch die Unsicherheit wegen der US-Zölle gab es 2025 eine leichte Abkühlung. Firmen wurden mit Anstellungen zurückhaltender. Wenn die Wirtschaftsentwicklung wieder etwas anzieht, wird die Nachfrage nach Arbeitskräften und damit auch nach Wohnraum tendenziell wieder grösser.
Die SVP will die 10-Millionen-Schweiz verhindern. Ist die Zuwanderung schuld an der Wohnungsknappheit in der Schweiz?
Tatsächlich ist die Zuwanderung ein Faktor bei der Nachfrage nach Wohnraum. Sie machte in den letzten zehn Jahren rund 60 Prozent der Nachfrage aus. Die meisten kommen in die Schweiz, um hier zu arbeiten. Aber es gibt nicht nur die hohe Nachfrage nach Wohnraum, sondern auch das ungenügende Angebot, die tiefe Bautätigkeit.
Woran liegt diese?
Ein Faktor ist, dass das Bauland knapp ist und die Innenverdichtung schwieriger als gedacht.
Welche Rolle spielen umständliche Baubewilligungsverfahren und das Einspracherecht?
Einsprachen werden häufig als Hürde wahrgenommen. Es gibt verschiedene Vorschläge in diesem Bereich. Etwa, die Einspracheberechtigung auf jene zu reduzieren, die direkt betroffen sind. Der Bundesrat wird bis zum Sommer in einem Bericht darlegen, welche Vorschläge er umsetzt beziehungsweise den zuständigen Kantonen und Gemeinden empfehlen will.
Besteht Ihrer Meinung nach Handlungsbedarf?
Ja, gezielte Anpassungen scheinen mir sinnvoll.
Martin Tschirren (54) ist seit 2020 Chef des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Er studierte Zeitgeschichte und Theologie an der Universität Freiburg. Der Berner startete seine Karriere als wissenschaftlicher Assistent, danach arbeitete er fünf Jahre als Diplomat beim Aussendepartement. Später lobbyierte er für die Kraftwerke Oberhasli und war während elf Jahren Vizedirektor des Städteverbands. In seiner Freizeit spielt Tschirren Klarinette und fährt Rennvelo. Er ist verheiratet und lebt in der Stadt Bern.
Martin Tschirren (54) ist seit 2020 Chef des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Er studierte Zeitgeschichte und Theologie an der Universität Freiburg. Der Berner startete seine Karriere als wissenschaftlicher Assistent, danach arbeitete er fünf Jahre als Diplomat beim Aussendepartement. Später lobbyierte er für die Kraftwerke Oberhasli und war während elf Jahren Vizedirektor des Städteverbands. In seiner Freizeit spielt Tschirren Klarinette und fährt Rennvelo. Er ist verheiratet und lebt in der Stadt Bern.
Das Bundesamt für Wohnungswesen hat doch den Auftrag, bezahlbaren Wohnraum für alle sicherzustellen?
Unser Auftrag besteht darin, Wohnraum für Haushalte mit geringen Einkommen zu fördern. Für Haushalte mit tiefen Einkommen nimmt das für sie bezahlbare Wohnungsangebot ab. Der Bund fördert den gemeinnützigen Wohnungsbau, weil dort die Wohnungen preisgünstig vermietet werden und auch langfristig günstig bleiben.
Leerkündigungen wurden in den Jahren zum Schreckgespenst aller Mieterinnen und Mieter. Wie konnte es so weit kommen?
Auch wenn Leerkündigungen wohl kaum zugenommen haben, bleiben sie ein Dilemma. Eine Leerkündigung ist oft einschneidend. Wer seine Wohnung verliert, hat es schwer, wieder eine Wohnung zu einem ähnlichen Preis zu finden. Es gibt auch ein Spannungsfeld zwischen preisgünstigem Wohnraum einerseits und energetischen Sanierungen andererseits. Um den CO2-Ausstoss von Gebäuden zu verringern, sind manchmal umfassende Sanierungen oder gar Ersatzneubauten unumgänglich. Das kann dann zu Leerkündigungen führen.
Für Seniorinnen und Senioren sind solche Leerkündigungen existenzbedrohend. Lässt der Bund sie im Stich?
Für ältere Menschen ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt wirklich schwierig. Das kann man nicht wegdiskutieren. Sie haben andere Wohnbedürfnisse und oft weniger finanzielle Mittel. Unsere Gesellschaft wird älter. Deshalb wird uns das Thema, ob der Wohnungsbestand für diese Veränderung bereit ist, in den nächsten Jahren noch stark beschäftigen. Auch dazu gibt es eine Massnahme in unserem Aktionsplan.
Wie sieht diese aus?
Wir bereiten einen Bericht über altersgerechtes Wohnen vor. Dieser Bericht soll aufzeigen, was altersgerechte Wohnungen erfüllen müssen und wie viele es braucht. Sie müssen hindernisfrei, an guten Lagen und für ältere Menschen bezahlbar sein. Denn Seniorinnen und Senioren haben häufig nur noch 60 Prozent ihres vorherigen Einkommens zur Verfügung.
Die Mehrheit der Institutionellen will ihre Rendite maximieren, nicht günstigen Wohnraum schaffen.
Ich stelle fest, dass bei institutionellen Investoren das Interesse am Bau von preisgünstigen Wohnungen zunimmt. Viele sind sich ihrer Verantwortung bewusst und berücksichtigen auch soziale Aspekte. Zudem werden Immobilienportfolios immer häufiger nach Nachhaltigkeitskriterien beurteilt. Dazu gehören auch soziale Kriterien, etwa auf die soziale Durchmischung bei den Mieterinnen und Mietern zu achten. Das schafft einen gewissen Druck. Aber es ist so: Sozial verantwortungsvolles Verhalten basiert auf Freiwilligkeit.
Ist in den nächsten Jahren eine Entspannung der Lage in Sicht?
In Sicht nicht, nein. Ich hoffe, dass wir einer Entspannung näherkommen. Noch sehe ich kein Licht am Ende des Tunnels.